銀行官網自稱消費貸上限2000萬元

信貸員表示對公貸款可騰挪

本報記者 張歆

「把您的房產變成提款機，盡情享用！」——這是某股份制銀行在官網推介個人消費貸款的一句推介語，與之想伴隨的是「貸款金額最高可達2000萬元」的表述。

「什麼樣的消費可能需要貸款2000萬元，即便是購買豪車和裝修別墅，所需貸款的資金最多也應該是百萬元量級的」，資深法律界人士對《證券日報》記者表示，「而且，各地監管對於消費貸的上限都有所限制，2000萬元的表述或許銀行吸引眼球的一種誇大宣傳。」

100萬元VS1000萬元

對於絕大多數「被限制了想像力」的人而言，2000萬元的消費上限確實有些突兀。

據《證券日報》記者向某知名裝修公司網路客服詢價，就目前北京市場而言，中等裝修的報價每平米在1000元-1200元左右，如果是500平米的別墅，中等效果的裝修預算應該在百萬元以內，即使房主要求較高，200萬元的預算也比較寬裕了。如果是貸款買車，2000萬元的貸款對應的車輛總價格應該是接近3000萬元，另據記者查詢，這一報價估計全球範圍內也僅有數款汽車能夠符合。

帶著疑問，《證券日報》記者致電上述銀行的電話客服中心，客服人員查閱資料後表示，此類貸款額度最高為房屋估值的七成，上限是2000萬元，但是各地可能有所區別，且資金用途必須合規，主要包括購車、裝修、旅遊、留學和大額消費等等。

隨後，記者致電該行北京市某區的信貸員獲悉，北京地區的抵押貸款上限實際已經降至1000萬元，而且必須是對公貸款，而且，根據監管規定，北京地區消費貸款的上限應該是100萬元。該人士表示，「官網和客服的描述應該是一個綜合表述，不太可能真的放這麼多款」。

該人士透露，如果申請1000萬元貸款，需要借款人公司半年流水中的進項累計到1000萬元，公司成立2年以上，且房產估值達到要求，上述主要方面達標後其餘資料（包括營業執照、公司章程、過往合同以及個人資料等）就比較好說了。

不過，該人士在得知記者的貸款資金用途並非是生產經營且額度較高後，立即猜測記者是用於購房，並主動告知記者資金「可騰挪」——「一般而言，300萬元以上的貸款，我們要代付，也就是直接打款給客戶的上游供應商，但是300萬元以內的則可以直接打給公司或法人本人賬戶，資金的騰挪就容易多了，而且借款人可以分幾次申請，間隔半個月就可以再申請一次300萬元，如果分成兩家公司進行貸款操作，可以短期內達標1000萬元。」

商業銀行態度差異漸顯

對於個人住房抵押貸款，目前商業銀行的態度可謂差異較大。

中信銀行日前證實已暫停發放北京地區200萬元以上的個人住房抵押貸款。據了解，該調整並非監管部門的統一要求，而是銀行自身的商業行為。

中信銀行總行營業部回應稱，自2017年3月起，國家加大房地產市場調控工作的部署，堅持「房子是用來住的，不是用來炒的」定位，加上北京「因城施策」的背景，中信銀行對北京地區相關產品的信貸政策及時進行調整，嚴格落實差別化住房信貸政策，嚴防信貸資金違規流入房地產市場。該項調整不會影響北京市居民及企業的正常購房信貸需求。

事實上，個人住房抵押貸款與個人按揭貸款有著本質的區別：前者是通過抵押已有房產向銀行抵押貸款，一般用於填補企業經營或個人消費所需資金，後者則是較為常見的貸款買房。

不過，由於在合規操作的背景下，監管並未對房屋抵押類貸款進行限制，目前僅是部分銀行對於個人住房抵押貸款主動有所收縮，還有部分銀行在力推該項業務。

在某股份制銀行的手機APP中，「借錢」頻道下只有三類產品，其中包括「有房就貸」的表述，借款額最高800萬元；在某城商行手機APP，與「房」有關的貸款產品至少有兩款；在某國有大行官網，記者看到房抵貸相關產品被列為特色貸款業務。

此外，在某第三方網站，以貸款100萬元、期限12個月、房屋抵押為條件進行搜索，《證券日報》記者共計獲得了31條推介結果，其中有20條的放款方為銀行。

環京樓市「首付分期」調查：部分樓盤首付低至5%

本報見習記者 劉萌

「3·17」樓市政策馬上滿周年，一年的調控使環京樓市逐漸降溫。

近日，《證券日報》記者調查發現，為了刺激銷售，在北京周邊多個縣市，不少項目打出「首付分期」、「全款分期」、「免費更名」等各類促銷廣告。針對外地購房者沒有購房資格，部分限購城市的部分樓盤銷售還給出「先購房再繳稅」等辦法。

據記者了解，部分對非當地戶籍居民家庭限購1套商品住房的城市，首付最少可低至5%；而限購政策更為嚴格的部分縣市，首付最少可低可至20%。

首付最低5%起

2017年5月份，河北省政府辦公廳出台樓市調控新政，外地人購買環京和環雄房子需提供三年社保或個稅證明；隨後，保定主城區、廊坊市區、三河、大廠、香河、固安、永清等地陸續出台相關細則。

針對外地人購房附加三年社保或納稅記錄的條件，部分開發商採用「分期首付」的方式加速回款，緩解資金壓力。

根據2017年3月1日發布的《涿州市人民政府關於保持房地產市場平穩健康發展的實施意見》，對非本市戶籍居民家庭，限購1套商品住房（含二手房）且首付款比例不低於30%；對本地戶籍居民家庭購買第2套住房時，首付款比例不低於50%。

在涿州市某樓盤，銷售人員告訴《證券日報》記者，認購併且直接簽約的客戶可以首付5%選房，剩餘25%分6次付清，每隔三個月還一次，每次還款不低於總房款的4%。同時，選擇5%首付的購房者，如果提前將25%首付還給開放商，還可返還還款額10%的利息。

上述銷售人員以某折後單價為每平米1.15萬元，建築面積為92平米的房子給記者舉了個例子。購房者選擇5%首付，即交納5.29萬元，如果2018年3月份與開發商簽訂合同，剩餘首付需分別在2018年6月份、9月份、12月份，以及2019年3月份、6月份、9月份支付，每次還款大約5萬元；待購房人湊足30%首付以後，再去銀行申請按揭貸款。

而在廊坊市多個區縣，多個樓盤對於外地購房者執行「首付20%，全款分期」的政策。同時，對於選擇不同分期方式的購房者實行不同的單價。

2017年3月份，在北京「3·17」新政發布後，廊坊市政府發布通知規定非本地戶籍居民家庭限購一套住房，且購房首付款比例不低於50%，包括新建商品住宅和二手住房。2017年6月2日，廊坊限購升級，已經擁有1套及以上住房，或者無法提供當地3年及以上社會保險繳納證明或納稅證明的非當地戶籍居民家庭，暫停在當地購買住房。補繳的社會保險或納稅證明不得作為購房有效憑證。據《證券日報》記者了解，按照廊坊市目前的政策規定，對於有資格的購房者，首套房申請商業性個人住房貸款，首付款比例不低於30%。

根據當地某樓盤銷售的介紹，非廊坊戶籍的購房者可以先和開發商簽訂《認購協議》，鎖定房源，並由開發商牽頭在當地掛靠企業繳納當地個稅，繳滿三年之後再簽訂正式的《商品房買賣合同》，進行網簽備案手續，掛靠當地企業每年需花費7000元-8000元。

不過，看似較低的「首付20%」的宣傳，卻暗藏玄機。在《證券日報》記者的追問下，銷售人員告知，目前霸州、永清等區縣的多個樓盤是不接受貸款買房的，所謂的「首付20%」其實是「全款分期」，是向開發商借款，並且，不同的「分期方式」售價是不同的。

針對每平米的售價不同，銷售人員以某均價報價為1.2萬元/平米、面積為77平米的兩居室給《證券日報》記者做測算：分期三年，首付20%，均價為1.2萬元/平米，總價為92.4萬元，首付為19.4萬元，剩餘80%的房款三年內平均每季度還給開發商6萬元-7萬元，直至還清；分期一年，首付20%，均價為9000元/平米，總價為69.3萬元，首付為14.3萬元，剩餘80%的房款一年內平均每季度還給開發商13萬元-14萬元；全款購買，均價為8500元/平米，總價為65.45萬元。

由於該項目在售樓盤多為期房，以2020年交房的樓盤居多。同時，如果購房者沒有購房資格，繳稅3年後也就是2020年才可以簽訂正式的《商品房買賣合同》。上述三種支付方式，實際上都是全款購房。

低首付暗藏風險

去年以來，限購政策的升級和發酵讓環京區域的樓市受到不小的衝擊。在《證券日報》記者調查過程中，多個樓盤銷售勸說記者先交定金鎖定房源。

銷售人員針對記者首付未交齊、沒有購房資格、無法網簽等手續問題勸說稱，「您先選定房子，繳稅我們來聯繫，三年內可以免費更名一次，到時候您不想要了，轉手賣了賺差價就行，沒必要急著現在網簽。」

一位房地產銷售告訴《證券日報》記者，「樓市不景氣的時候，『首付分期』這種情況就會出現。首付分期其實也說明開發商面臨資金壓力的問題，需要刺激銷售，加速回款。繳納一定比例首付款或全款鎖定一套具體房源後，由於沒辦法網簽，按照現行政策，未來房源的出路只有兩種：要麼轉手倒賣賺取差價，要麼繳稅3年獲得購房資格後回歸到正常交易。」

對於首付分期和免費更名一次，其實都是變相的促銷方法，看似是購房人佔了便宜，實際最大獲益者還是開發商自身，既解決了資金問題，又把風險轉嫁給了購房人。尤其是免費更名，需要購房人自行去找接盤者，如果找不到，即便承諾免費更名10次也沒有任何意義。同時，由於3年時間並不算短，如果中間再出台其他政策，例如社會保險繳納證明期限更嚴格，購房人將處於非常被動的位置。

證券日報之聲

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