「動不得的土地」成了日本的噩夢

因為找不到主人談拆遷，一塊荒地成了日本國土交通省的心病。據英國《金融時報》報道，在人口持續減少的當下，日本已有1/5的土地淪為無法使用的「無主之地」。

公共建設止步於「無主之地」

一條通往東京的主幹道正在修建，其必經之路上橫亘著一小塊灌木叢生的草地。只需要鼓起一點勇氣，再找一位能幹的律師，這塊地的主人就能從日本國土交通省那裡拿到一大筆征地補償款。

這大概是任何一位土地所有者都夢寐以求的事。國土交通省土地建設產業局的正本一郎告訴英國《金融時報》，他們巴不得有這樣一位頑固的「釘子戶」找上門，無奈現實糟糕得多：根本找不到土地的主人，而日本「私有財產神聖不可侵犯」的原則不可動搖，即使私有土地的主人去世或去向不明，政府也無權徵收私有土地。

這究竟是誰的地？

官員們鑽進歷史檔案中翻了個底朝天，最終發現，這塊土地最後的登記時間是1904年，所有人是一位出生於明治天皇時期的女性。如今，她的148位繼承人中有8人已經移民國外。發出近200封信函並進行了多次走訪後，政府無奈地放棄了尋找，等待法院裁決。道路施工得以繼續推進時，這個過程已耗費了3年時間。

在日本的城市化進程中，這僅僅是日益嚴重的問題的一個縮影。過去，只要是能種莊稼的土地就是財富，但現在有些土地變得一錢不值，被所有者拋棄。

日本去年10月的數據顯示，該國沒有更新登記的「所有者不明土地」已超過410萬公頃，相當於九州島或整個丹麥的國土面積，約佔日本土地面積的20%。如果中央和地方政府不採取任何措施，按照如今的速度發展下去，到2040年此類土地面積還將增加70%，擴大至相當於日本第二大島嶼北海道或是整個愛爾蘭的國土面積。

森林小徑無人維護，太陽能發電站淪為爛尾項目，財產稅收不上來……考慮到稅收收入和因此失去的發展機會，諸如此類的種種問題將使日本在2017～2040年之間蒙受約6萬億日元（約合人民幣3599億元）的損失。根據一個民間無主土地工作小組統計的數據，如今日本的所有者不明土地每年至少造成1800億日元（約合人民幣108億元）經濟損失。日本《朝日新聞》報指出，土地無主或無人認領的現象正在從農業區蔓延到居住區。

類似的尷尬也開始出現在人口密集的城市中。由於老齡化趨勢加劇，很多膝下無子的老人孤獨地在公寓中去世，他們擁有的房子就這樣成了「無主之房」。

如果沒人知道某片土地的所有者是誰，那麼除了被人偷偷亂倒垃圾，任何人都無法使用它。農村的無主之地因為沒人打理而長滿雜草，很多荒地成了各種動物的樂園，嚴重影響環境。城市裡失去主人的房子年久失修，有些淪為惡臭的垃圾丟棄所，讓四鄰苦不堪言，有些成了被不法分子長期佔據的犯罪窩點。

更讓政府苦惱的是，在公共設施建設過程中一旦碰到這樣的土地就麻煩了。連所有者都找不到，徵用和補償根本無從談起。

2011年經歷大地震和海嘯之後，無主土地成了日本的一個大問題。當時，岩手縣曾試圖找地方搭建臨時房屋，卻找不到可用的土地。還有一次，岩手縣計劃修建一條公路，但前提是必須聯繫到一位在上世紀50年代移民巴西的土地繼承人，日本駐巴西大使館多方搜尋無果，最終只能放棄，公路改道。

正如《金融時報》所說，對於日本政府及建築和地產行業而言，這是一個不斷蔓延的噩夢。

土地不值錢，反而是負擔

日本並非地廣人稀到可以隨意揮霍土地的國家，事實上，在悠久的農耕歷史中，日本人對土地一向非常重視，為什麼如今卻出現如此多的「無主之地」呢？

「過去，隨著日本人口在這些面積狹小的島嶼上不斷膨脹，每一塊土地都很寶貴。」無主土地工作小組的負責人、曾任岩手縣知事的增田寬也告訴《金融時報》，「隨著人口減少，越來越多的土地被閑置下來。」

日本人口在2017年減少了40.3萬。按照這個趨勢發展下去，到2065年該國人口總數將從1.265億降至8800萬，到2115年將僅剩5100萬。農村地區人口下降最快，在青森、秋田和岩手等北部縣份，每年都有大約1%的人口流失。

問題的根源還在於日本的法律體系。土地登記並非強制性，而是一項民事法律程序，目的是讓業主能夠保護自己的財產權，並將其用於抵押。即使業主不去登記，也不會丟掉土地所有權，只是在政府那裡沒有記錄而已。

曾幾何時，土地還十分值錢，業主們都會進行登記。但繼承了無價值土地的人不願意將自己的信息繼續登記在案，以免稅務人員找上門來。根據日本法律，所有子女都有權繼承父母的一部分遺產，這導致同一塊土地的主人越來越多，所有權越來越模糊。

美國彭博社指出，有人不知道親屬遺留下了地產，有人不想繼承土地並負擔隨之而來的稅務和責任。隨著社會日益老齡化、每年越來越多的人死亡，這個問題將愈加惡化。

據網路媒體「今日日本」報道，在日本轉讓與繼承土地，需要先繳納占市價10%左右的手續費，根據土地價值繳納10～55%的贈與稅，此後每年還要繳納0.7%左右的固定資產稅。林林總總的稅費算下來，繼承遺產比買便宜不了多少，而且還得全額付款，因此很多人乾脆不去登記繼承地產，以免多花冤枉錢。長此以往，日本的無主之地越來越多。

偏僻山谷中的小塊田地、內陸地區的陡峭山林或郊區住宅用地，現在都不值什麼錢了。「如果你擁有或者繼承了這樣的土地，又用不到它，那就只是負擔。」增田告訴《金融時報》，「你得繳納資產稅，還得維護它。越來越多的人請求別人拿走他們的土地，分文不給也行。」

日本早稻田大學的法學教授岩手彰夫也告訴彭博社，當土地成為負擔而不是資產時，人們就不會去登記所有權。「在人口減少的地區，土地正在跌價。不僅沒法通過擁有土地來賺錢，你還擺脫不掉它，因為房地產市場已經非常蕭條了。」

最根本的問題在於，日本人與房產的關係發生了根本性的轉變。「30年前人們都認為土地是最大的資產，其價值只漲不跌。」增田說，「但最近，隨著人口減少，人們對土地的態度也發生了變化，而制度並沒有與時俱進。我們需要的不是微調，而是徹底的模式轉變。」

2011年的地震和海嘯之後，為災難倖存者建造房屋的開發計劃受無主土地限制而被迫推遲，這個問題重新成了人們關注的焦點。

在一個案例中，一塊墓地的登記信息從1958年以來再也沒有更新，到了2015年，它的繼承人數量達到了240人。政府找不到其中的3個人，導致一個公共工程項目陷入停滯。

在問題中尋找解決辦法

如今，日本的地方政府通常會拒絕接受人們捐贈沒有價值的土地，因為隨著土地而來的法律責任和管理成本對政府來說也是負擔。然而無論是城市還是農村，進一步升級產業、發展經濟都需要大量土地，這麼多無主土地閑置在那裡，實在是一種浪費。

為了把問題轉化為機遇，日本政府想出了各種各樣的措施。

去年9月，國土交通省成立工作小組，提出了一些措施，包括允許公共機構以租賃方式使用所有權模糊的土地，租約每5年自動更新一次，租金支付給信託機構，以待業主未來某一天出現。這個提議有望在今年以法律形式被議會通過。

不過，智庫「東京財團」的吉原祥子認為，此舉無助於解決土地「所有者不詳」的根本問題。「這並不是說所有者不存在，只是很難找到他們。」她說。

去年5月，負責管理土地註冊制度的法務省簡化了土地所有者的登記程序，以減輕民眾負擔。去年10月，法務省成立了一個研究小組，希望在2019年推動修改法律，以實行強制性土地登記來解決這個問題。但考慮到成本，吉原祥子懷疑這麼做無濟於事——就算這是一項法律義務，如果不能賺錢，反而還要賠錢，人們會遵守規定嗎？

從今年4月開始，法務省和地方政府將展開調查，尋找可能阻礙公共工程項目的土地所有者或繼承人，敦促他們登記自己的財產。但吉原祥子認為，政府成立專門接納無主土地的管理機構會更有效。她說：「當一位老人擁有一座山或一塊田地，而他的子女已經搬到東京時，我們應該給他提供更多的選擇。」增田也認為土地私有的傳統原則可能需要改變。

日本的環境為數十年的快速工業化付出了沉重代價。各個島嶼上，幾乎所有地方都有人類活動的痕迹，強大的私有產權、自由放任的發展開發及對基礎建設項目的沉迷，導致即使在最寧靜的山谷中也能冒出價格低廉的公寓和工廠。

「如果我們能通過某種公共機構將無主土地儘可能多地彙集起來，就能為環境做出巨大貢獻，比如建立自然保護區。」增田告訴《金融時報》，那將使日本的現狀大為改觀。

本文刊載於《青年參考》報3月8日A3版

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