超級劇透：2018年沙井最牛片區出爐！這幾個新盤要迎來大爆發？
本文為2018年深圳淘房志踩盤評級第1篇
2018年，你最看好哪個片區？我們的答案是沙井！
近期深圳淘房志在沙井踩盤，發現11號沿線的新盤，看房量明顯增加。
賣得比較好的樓盤，比如拾悅城價格大概4萬5，中熙香莎公館也要4萬3了。
（沙井海岸城施工現場）
這片動工項目很多，沙井海岸城超80萬㎡的綜合體正在建設中。
（萬科星城）
周邊萬科星城項目正在打地基。
這2個項目都是舊改，預計兩大舊改未來建設規模將達到約200萬㎡，兩大舊改會為周邊帶來大體量的商業配套和對片區環境的整體提升。
沙井小產權太多，環境也不太好，很多高端白領不會考慮來這買房，但是隨著這些重點項目建成，這裡將很適合居住。
可以預計的是，未來圍繞沙井海岸城，將形成的核心住宅區，5萬以下的樓盤還很大優勢！
1
博林君瑞接近封頂
價格或低於5萬！
目前沙井處於爆發期，在建的樓盤中可以重點關注下，離沙井海岸城最近的項目——博林君瑞！
博林君瑞花園項目原名博林西岸，位於寶安新橋街道中心路與公園南路交匯處，該項目有六棟33-34層高層住宅、一座3層幼兒園和七棟1-2層沿街商業組成，預計將有1000套房。
總佔地約4.5萬㎡，總建面約18萬㎡。項目緊鄰沙井海岸城和萬科星城兩大舊改項目。
從施工現場看，該樓盤已建好10多層樓，估計快封頂了，售樓處還沒建好，今年有可能開盤。
按附近新盤4萬多的價格來看，限價大背景下，博林君瑞開盤價或低於5萬！
2
大灣區最重要發展軸線
前海寶安雙輻射區
片區評分：90分
評分理由：深圳西部一直是我們看好的區域，今年粵港澳大灣區規劃公布後，肯定有具體項目落實，百年大計，不得不看好！
（來源：咚咚找房）
深圳西部這條發展軸線，從前海到寶中到碧海再到大空港、松崗，一直向東莞廣州延伸，是整個粵港澳大灣區最重要的一條發展軸線。
沙井在西部處於多重輻射區，前海、大空港都沾邊。
未來有超80萬平米的沙井海岸城，是沙井目前最大體量的綜合物業，目前項目地基挖了大坑，還有一些積水。
周邊商業還有西薈城購物廣場、沙井新沙天虹、京基百納廣場等。
海上田園填海區前景不錯，有望成為一個新的經濟發展引擎，其未來前景可參考紅樹灣、後海等填海區。
整體而言，沙井比布吉、觀瀾更具想像空間，長線的漲幅更加穩定。
3
緊鄰沙井最大綜合體
樓盤密集好聯動
地段評分：95分
評分理由：沙井的問題是環境太差，樓盤選擇太少；未來以沙井海岸城為圈，圍繞了成片的住宅群，必然會吸引前海、南山等高收入群體置業。
如圖所示，該盤緊鄰未來的沙井海岸城，真正的一路之隔。
而沙井海岸城，必然會成為未來大空港板塊的商業+娛樂+居住中心。
（沙井海岸城沙盤圖）
該樓盤距離11號線「馬安山」站點約1.2公里左右，未來穿過海岸城就可以抵達地鐵，購物出行挺方便。
（來源：咚咚找房）
拾悅城、中熙香莎公館、萬科星城、博林君瑞容易產生片區聯動效應，拉動整個片區房地產價值。
沙井未來最熱片區大概率就在此處！
4
二手房不如新房
5萬以下隨便買！
價格評分：85分
評分理由：限價是機會，核心區域+大綜合體+地鐵，只要價格合適，你為什麼不買？
深圳新盤二手房價格倒掛現象很普遍，據我們所知，3月份開盤的樓盤價格均有下調。
（來源：鏈家）
二手房如西薈城掛牌價已經5萬；新盤如拾悅城、中熙香莎公館都只有4萬多，但是所剩單位並不多。
而前海、寶中新盤售價已10萬+，碧海新盤已7萬+逼近8萬。
估計博林君瑞會早於萬科星城開盤，限價政策下，不大可能拿到5萬以上的備案價，如果價格低於5萬，完全可以入手！
據業內人士透露，項目一期是保障房和回遷房，要等二期才能賣，快則2018年底、慢則2019年。
5
90多平三房兩衛，沒有贈送
適合剛需客
戶型評分：80分
評分理由：剛需產品！戶型是90多平、三房兩衛，贈送不多。拓展面積主要是陽台，所以客廳、房間顯得不大。
（來源：家在深圳）
根據「家在深圳」論壇網友的爆料，公布的三房戶型有四種，面積約為90㎡、91㎡、92㎡和96㎡的三房兩廳兩衛，以下是網友的點評。
（來源：家在深圳）
A、B戶型不屬於通透戶型，戶型大致相近，其中陽台大小、衛生間格局稍微不同！
A戶型客廳開間為3.5m，電視牆寬度不足，其採用到主卧需過客廳的方式，在增加了主卧的私密性同時，也節約了部分走道面積。
B戶型客廳同為3.5m開間，書房到主卧之間走道設計有浪費，主卧進深沒有A戶型好、書房採光較A戶型有優勢。
AB戶型雖然都做了兩個衛生間，但沒有做乾濕分離。
C左和C右為對稱戶型，通透性較好，客廳餐廳橫向連通的設計也使得戶型更加大氣，主卧帶有大陽台，其中上方小陽台2.4米寬，可改為兒童房或者書房。
衛生間乾濕分離，方便日常起居，其中小陽台改造之後，客廳無陽台稍顯不足。
D戶型為通道戶型，客廳餐廳雙陽台設計，書房和次卧也帶有陽台，足足四個陽台。面積96㎡，在朝向未知的情況下，D的戶型設計最好。
6
缺點：無優質學位
學位評分：60
評分理由：最大的缺點是沒有優質學位，去年深圳灣、香蜜湖漲的最好，很重要的一點就是好學位，樓盤一旦配置名校，價格就要到天上去了！
無優質學位！寶安好學校確實太少，從現場工程簡介看，項目只配有一所幼兒園。
7
推薦買入！
總分點評：82分
隨著粵港澳大灣區規划出台、大空港建設加速，沙井必然成為西部中心，海岸城這片將成為新的高端人群聚集地。
還有一個潛在的利好，就是寶安政府可能遷往沙井，當然現在只是業內在傳還未證實。
如果博林君瑞售價在5萬以下，將是一個不錯的中長線標的，推薦買入！
※扒扒我在白石洲買過的11套房，別問我市值多少！
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