海外置業哪家強？這是去年房價上漲最猛的國家和地區

編輯：小西

來源： 華爾街見聞、保險那點事兒、優資海外買房

海外置業

自2013年開始，對人民幣貶值的擔憂和國內地產投資回報的降低，刺激了中國的地產投資在海外（尤其是美國、澳大利亞、英國和加拿大等）尋求合適的投資標的。

華爾街見聞房地產諮詢公司Knight Frank最新的報告顯示，2017年，全球房地產價格平均漲幅為4.6%，其追蹤的59個國家和地區中有85%的房價都出現上漲。

Knight Frank在其名為全球房價指數的報告中稱，相比於2016年5.3%的增幅，去年的房價漲幅堪稱溫和，而且最大的房價漲幅和最小的房價漲幅之間的差距收窄。

冰島和中國香港去年的房價平均漲幅分別為15%和13.7%，在Knight Frank追蹤的59個國家和地區中位居最前列。

緊隨去後的絕大多數都是歐洲國家：捷克、愛爾蘭、塞爾維亞、匈牙利、拉脫維亞、保加利亞。這些國家去年的房價平均漲幅都超過了9%。

亞洲國家土耳其以平均11.2%的房價漲幅高居第5位。

「史上最嚴貸款新政」衝擊加拿大樓市

加拿大在榜單前十位中墊底，去年房價平均漲了8.9%。

由於國內房地產市場太過火爆，加拿大政府出手打擊海外購房者需求，他們去年推出的「史上最嚴貸款新政」於今年1月1日起生效。新政規定，未購買貸款保險且首付比例超過20%的借貸人必須進行風險壓力測試，並上調他們的按揭利率。

受此影響，加拿大房地產市場年初應聲回落，出現明顯降溫跡象。據加拿大地產協會的統計，剔除季節性因素後，1月全國住房銷量總計3萬9609筆，刷新近三年來最低。該數值與2017年12月的4萬6352筆相比減少14.5%，後者創下了過去64年的最佳月度表現。

同時，1月新上市房屋數量（占所有地方市場份額的85%）銳減21.6%至6萬2301處，達到2009年春季以來的最低點。

儘管加拿大有四分之三的地方市場面臨銷售放緩，但包括多倫多和溫哥華在內的主要都會區的跌幅更甚。大溫哥華地區仍是加拿大房價最高的住宅市場，其綜合房價較去年同期漲16.6%，至105.65萬加元（約合84.35萬美元）。

華爾街見聞提及，瑞銀在其年度《全球房地產泡沫指數》報告中列出了泡沫化程度最高的20座城市。其中，加拿大多倫多高居榜單第一名，其平均房價在十三年間翻了一倍。溫哥華位列第4。香港排在第7位。

其他國家和地區

在大洋洲，澳大利亞的房價以8.3%的漲幅位列第12位，遠超其多年來的鄰居紐西蘭。紐西蘭去年的房價平均漲幅僅為3.2%，排名急劇跌至第42位，主要是該國執政黨出台阻止海外買家的政策所致。

報告還顯示，美國去年房價平均上漲6.3%，排在第19位。

中國大陸去年整體房屋均價上漲5.8%，排在第22位。中國台灣以5.7%的漲幅緊隨大陸之後。

英國排在台灣之後，房價平均上漲5.2%。

2018海外置業有哪些機遇？

美國紐約

萬千寵愛於一身

紐約的生活環境還是非常有吸引力的，因為紐約是美國人口最多的城市，也是個多族裔聚居的多元化城市，其經濟和教育都領先於其他城市。所以這幾年去紐約買房的人很多。在紐約購房有何條件？

1）購房資格

*必須擁有有效期超過一年的簽證

*良好的信用記錄證明（信用卡或者按揭還款記錄）

*必須出具工資證明和個人財產證明。

2）房價

2017年3月數據顯示，紐約都市圈的房價中位數為 $405,000（約人民幣2835000元），較去年同期上漲了6.6%，紐約市區的房價中位數為 $631,300（約人民幣4419100元），其中曼哈頓地區的房屋價格較高，房價中位數為 $1,250,000（約人民幣8750000元）。

3）稅收政策

*房產稅：3%，有時也叫做地稅

*豪宅稅：購買房產的價值超過100萬美元，需繳納購買價的1%作為豪宅稅。

*交易轉讓稅：無論房產價值多少，紐約州轉讓稅均為購買價的0.4%。購買新開發的房產時，某些開發商會特別要求買家繳納，並承擔所有開發商過戶費用（約3千至5千美元）。如果所購房產不是新開發的，則買家無需負責繳納轉讓稅。

*紐約市轉讓稅：低於50萬美元的房產，買家須繳納購買價的1%作為紐約市轉讓稅；大於或等於50萬美元的房產，轉讓稅為購買價的1.425%。

4）注意事項

紐約的合作公寓很多，基本上80%的公寓是合作公寓（Co-op），20%的是共管公寓（Condo）。

合作公寓 Co-op：合作公寓（Co-op）就是由一個股份公司擁有的公寓樓。每個屋主即股東，擁有公司的股份及長期「租賃使用權」，根據其持有股份的多少來支付公寓的房地產稅、物業維護費等成本。

共管公寓 Condo：買家購買的是公寓的獨立產權（可拿到地產契約就像買房），並與公寓樓內其它住戶共享過道、走廊等公共區域。業主需要承擔每年的房地產稅以及物業管理費。

日本東京

趁政策還寬鬆買買買？

東京這兩年的地產投資也非常受大家歡迎。日本屬人口老齡化國家，但受過高等教育的日本年輕人都希望能夠在東京工作。因此，東京地產市場一直比較火爆。奧運會也即將在東京舉辦，對日本地產蠢蠢欲動的你先來了解一下以下東京購房條件吧：

1）購房資格

截至目前，日本對海外購房政策還十分寬鬆，不限身份、不限購、不限貸、永久產權。中國購買日本房產只需要三個證件：身份證、身份證公證書和委任狀。

2）房價

2017年3月東京都區公寓價格713700日元（約人民幣43088元）/平方米，從12年10月起連續54個月比前年同期有增長。

3）稅收政策

1.固都稅：日本政府每年核定改稅，固定資產稅一般為房產評估價的1.4%，都市計劃稅為0.3%

2.物業管理費：公寓需要有物業進行統一管理，一戶建則不用交，自行管理。

3.物業修繕基金：用於房屋修繕，日本每10年左右都會對外牆和公共區域進行修繕管理。

4.火災地震保險：如出現地震火災對財產進行保險，為房價千分之一左右。

4）注意事項

除了以上優勢，投資日本房產有哪些「坑」？

警惕1：不要追求大，大房子不好賣，也不好租。不要在乎朝向，朝西朝北的房子租金一點都不會少。

警惕2：不要在房產展會上買房，好房子不會在展會上。

警惕3：不要太關注年代，日本二三十年前的房子比我們十年前的房子保養得還好，舊房可以進行改裝。

警惕4：不要被地震嚇到，主要發生危險地區在郊區農村不在城市。82年以後加強抗震，可加入火災地震保險。

警惕5：不要在偏遠地區買房投資，交通和地理位置是決定房屋回報率的關鍵因素。

英國倫敦

借匯率優勢抓住買房機會？

由於脫歐的衝擊，英鎊的疲軟，英國為外國投資者提供了最佳的房地產買入機會。中國買家在海外投資物業的業態主要為商業地產及住宅，中資大佬們正藉助匯率優勢頻頻來倫敦買樓，即便在國內對海外投資監管趨嚴的情況下，投資者鑒於都有資產配置需求，或將略有觀望，但不會減少。

1）購房資格

英國倫敦買房需要的條件也不是特別多的，個人倫敦購房需要提供經由律師驗證的身份證明、地址證明、存款證明；如果是夫妻聯名購房，需要雙方均提供身份證明，地址證明及結婚證。

2）房價

儘管在過去一段時間內倫敦房價走低，2017年6月倫敦新上市物業均價644926英鎊（約556萬元人民幣），環比上漲1.1％，內倫敦房市場復甦，價格上漲2.6％，倫敦外線房價下跌0.4％。年度房價對比顯示，倫敦外線市場仍然表現優於內倫敦。

3）稅收政策

購買稅：

分兩檔：房屋總價超過25萬英鎊(約合人民幣250萬元)，購買者需交納房產總價3%的購買稅；否則購買稅會減至1%---也就是說，如果你經濟能力弱，政府會在稅收上給予更多的照顧。

得利稅：

而如果你是賣方，只要購買的房屋是名下套房，無論中間賺多少錢，都不用交稅，但如果是第二套房，就要交20%的得利稅。

律師費、房屋檢測費、印花稅：

這些都是交易過程中的必要支出。一次交易下來，大約需要3000英鎊。

中介費：

購方是不需要支付中介費的，只有賣方需支付相當於總額1%的中介費。

4）注意事項

買房前充分了解倫敦房產特點：

首付低，輕鬆實現槓桿投資

無物業持有稅，持有成本低

市場穩定，房產增值穩健

高租金回報收益

低利率貸款，最高可貸75%。海外人士貸款條件也基礎簡單。

市場透明安全，房產交易數據在網路平台都可以進行查詢，從主流網站參考區內房源物業售價、租金水平及交易情況。

墨爾本

很美好但是有壓力

澳大利亞是非常受中國人歡迎的國家，是中國買家首選國之一，截止到2020年，預計投資額最高可達440億美元。其中墨爾本連續七年被評為世界第一宜居城市，自然是中國人最熱衷的城市之一！

1）購房資格

*無身份的海外人士只可以購買澳洲全新房產

*擁有澳大利亞臨時居民身份者可以購買二手住房。臨時居民包括任何居住在澳大利亞的外籍人士。

*臨時居民簽證到期，不再擁有合法居留澳洲的權利，所購房產必須賣出。

2）房價

截止2017年7月31日數據，墨爾本房價中值為655,000美元（約438萬元人民幣）。按揭利率的上漲及信貸政策的收緊讓買房的挑戰性加大，相比於2017年初，現今澳洲房產的資本利得增長已經明顯放緩。

3）稅收政策

1、土地稅

每年繳納，徵收的標準以及用處都由當地政府決定。

2、印花稅

每個州的徵收標準也是不同的，從1.4%-5.5%不等

3、市政稅

市政稅的主要目的是用於城市管理的費用，還會包括水費（因為澳大利亞水資源緊張）。但實際用水量的費用需要另外繳納。

4、律師費

在澳大利亞買房需要律師的全程參與，一般都會在600-1000澳元之內。

5、 房產轉讓註冊費用

房屋轉讓註冊費在澳大利亞各州也是不同的，這筆費用需要買家在辦理過戶手續時，一次性向政府支付。

多倫多

增值快，稅也多

加拿大多倫多是非常適合買房定居的一座城市，那裡氣候溫和，四季宜人，屬溫帶大陸性濕潤氣候。

1）購房條件

1、一般有楓葉卡就可以買。

2、非當地人首付要30%才有可能在銀行貸到款，但貸款利率相對優惠。

2）房價

2017年3月，房屋銷量上漲了18%，平均房價較2016年同期飆升33%，至916567加元（約人民幣482萬元）。

3）稅收政策

非居民投機稅：安大略省將對非加拿大國籍/非永久居民、且不住在安省住宅的住房購買者額外徵收房款的15%轉讓稅。不過，在購房後4年內成為永久居民的、已經成為全日制學生兩年或以上的留學生、已經合法工作了一年或以上的工簽人士，政府將會退還所收稅費。

土地轉讓稅：按梯度收，稅率在0.5%到2%不等。

商品及服務稅：購買新屋，需要繳納商品及服務稅，稅率為房屋售價的5%；二手房（重新裝修翻新的面積不超過85% ）則無需繳納商品及服務稅。

銷售稅：新房的買家則必須繳納13%的銷售稅，不過為了安撫消費者，政府為售價在40萬以下的部分提供了高達2.4萬的退稅。

資產增值稅：投資房或是非居民則必須為房產的增值部分納稅。

持有期間的房產稅：通常也叫地稅，是在加拿大擁有房地產的業主每年都必須要向市政府繳納的稅款。

4）注意事項

加拿大房子可能買的時候便宜，但是要交很多的土地稅等稅錢，而且如果住了幾年需要維修的話，房子的維修費也是很貴的。

春江水暖鴨先知。

在我國經濟增速轉型換擋的今天，中國富豪們紛紛開始將資產轉移至海外，海外資產配置可謂是進入了黃金時代。

國人海外置業，面臨的是完全陌生的市場，在法律政策、體制運作、文化習俗等多方面與國內存在較大差異。因此，在對外投資整體增長的大走勢下，海外置業「入鄉隨俗」，更要嚴格遵守當地政策法規，規避各種風險。

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