國信觀點：樓市延續下行，投資開局良好，分化特徵加劇

2018年1-2月，全國房地產市場整體延續下行態勢，多數指標增速保持回落，個別指標甚至出現負增長。具體來看，房地產開發投資開局良好，增速較上年同期和2017年全年均有所加快，主要原因是住宅投資加快影響所致，商業營業用房和辦公房投資額均出現負增長；企業資金來源增速放緩，個人按揭貸款降幅擴大；商品房新開工面積增速回落，竣工面積降幅較大；房屋銷售形勢出現「量落價漲」，商品房銷售面積增速繼續放緩，但銷售額增速較2017年全年有所加快，銷售面積與銷售額增速走勢間出現背離。土地購置面積小幅下降。

與2017年1-2月相比，除房地產開發投資增速加快外，其餘各項指標均出現不同程度的回落，尤其是國內貸款、個人按揭貸款、商品房竣工面積、銷售面積和銷售額回落幅度較大，均超過10個百分點。

2017年全年相比，房地產開發投資和商品房銷售額增速有所加快，其餘指標均出現下降，尤其是國內貸款和土地購置面積降幅較大。

一、當前房地產市場運行特徵

1．房地產開發投資增速加快，但不同房屋類型和地區間差異加大，全年投資高開平走可能性較大

2018年1-2月，全國房地產開發投資10831億元，同比增長9.9%，增速與2017年同期和全年相比，分別加快1.1和2.9個百分點。

在房地產開發投資增速加快的背後，主要有兩方面原因：一是隨著住宅去庫存，商品房待售面積特別是商品住宅待售面積出現絕對下降，企業有補庫存的意願和動力。1-2月商品住宅投資增速就高達12.4%，創下2015年來新高，商品住宅給房地產開發投資增長貢獻了82.7個百分點，住宅投資加快是帶動當前房地產投資反彈的重要原因。二是前期土地市場回暖帶來的滯後因素。2017年，全國土地市場供需雙旺，房地產企業土地購置量價齊漲，前期購置的土地在後期建設中將逐漸計入房地產開發投資，這也是去年以來房地產開發投資能夠保持韌性的重要原因。

在房地產開發投資增速保持較快增長的同時，不同房屋類型、不同區域的投資則出現了迥異的走勢特徵。從房屋類型看，1-2月，商業營業用房和辦公樓投資分別下降4.8%和0.2%，這與商品住宅投資增長12.3%形成了鮮明對比，表明當前房地產市場較為複雜，調控更需精準。從區域看，中東部地區投資增長較快，分別增長13.4和11.6個百分點，東北地區降幅較大，下降15.3%。

2．資金來源增速回落，個人住房按揭降幅擴大

2018年1-2月，房地產開發企業本年資金來源達23988億元，同比增長4.8%，增幅比2017年1-2月減慢2.1個百分點。分渠道看，國內貸款幾乎與上年持平，同比僅增長0.3%，增速回落較為明顯；利用外資降幅較大，同比下降74.8%，企業自籌資金來源增速有所加快，增長7.2%，其他資金增長最快，增長14.2%，其中定金及預收款增長14.2%，但個人按揭貸款則下降4.3%，降幅較2017年全年擴大2.3個百分點。

3．土地購置面積小幅下降，新開工面積增速回落明顯

2018年1-2月，房地產開發企業土地購置面積為2345萬平方米，同比小幅下降1.2%，增速2017年相比出現較大反差。但其背後主要是基數的原因，從土地購置面積絕對值上來看，預計2018年土地購置絕對值基本與2017年持平，保持平穩增長。

2018年1-2月，全國商品房新開工面積為17746萬平方米，增長2.9%，增速較2017年全年回落4.1個百分點。其中，商品住宅新開工面積為13032萬平方米，增長5%，回落5.5個百分點。商業營業用房新開工面積下降15.8%，辦公樓下降16.4%，二者降幅分別較2017年全年擴大7.6和12.1個百分點。

4．房屋銷售面積增幅繼續回落，東部地區出現負增長，東北地區增長最快

2018年1-2月，全國商品房實現銷售面積14633萬平方米，同比增長3.5%，增速較2017年全年回落3.5個百分點。其中，商品住宅實現銷售12727萬平方米，同比增長2.3%，增速在各類房屋中最低，商業營業用房和辦公樓分別實現銷售970和381萬平方米，分別增長14.6%和12%，增速較快。

在商品房銷售面積放緩的同時，銷售額增速則出現背離，逆勢回升。2018年1-2月，全國商品房銷售額實現12454億元，同比增長15.3%，增速較2017年全年回升1.6個百分點。

分地區看，東部地區實現商品房銷售面積6022萬平方米，同比下降5.5%，在四大區域中增速最慢。東北地區實現銷售面積416萬平方米，增長15.2%，增速在所有區域中最快。中部地區和西部地區分別實現銷售面積3923和4272萬平方米，增長10.7%和13%，也都保持著兩位數的增長。

5、房屋待售面積持續下降，房屋平均房價漲幅加快

從待售面積看，截至2018年2月末全國商品房待售面積為5.85億平方米，同比下降17.1%，連續15個月保持下降，當前商品房待售面積的規模相當於2014年四季度時的水平。從商品住宅待售面積來看，2月末為3.01億平方米，同比下降26%，連續18個月保持下降，當前商品住宅待售面積規模相當於2013年年底時的待售規模。

2018年1-2月，全國商品房平均銷售價格為8511元/平方米，同比上漲822元，上漲10.7%，漲幅較2017年全年加快5.1個百分點。分房屋類型看，商品住宅平均銷售價格為8292元/平方米，同比上漲13.1%，漲幅比2017年加快8.4個百分點；商業營業用房平均銷售價格為10907元/平方米，同比下降2.8%；辦公樓平均銷售價格為14147元/平方米，同比下降0.8%。房價漲幅加快的主要原因在於商品住宅價格漲幅加快，表明當前房價上漲的壓力仍然較大，調控不可輕言放鬆。

二、2018年房地產市場走勢判斷

從2018年1-2月房地產市場的整體走勢來看，除房地產投資增速略超出此前預期外，基本指標基本符合此前的預期。對於市場未來的走勢，有三點值得各方面注意：

第一，前兩個月房地產投資增速有所加快，但這種加快並不具有強的可持續性，從新開工和土地購置指標來看，均出現回落，這也意味著未來投資增速將會出現回落。因此，我們預計2018年的房地產投資將更多保持「高開平走」的特徵。

第二，房屋銷售的兩個指標出現背離，銷售面積增速向下，但銷售額增速卻在向上，其背後意味著房屋平均銷售價格的更快上漲，這表明當前穩定住房價格仍是政府調控的重要任務，預計2018年房地產政策仍將偏緊，房屋銷售形勢不容樂觀，未來銷售面積增速存在進一步下滑的可能，甚至在下半年會出現負增長；而房價漲幅則會隨著銷售面積的下降漲幅回落，進而帶動銷售額增速出現回落，與銷售面積保持同步變化。

第三，區域分化特徵仍將延續，後期走勢仍待觀察。從2018年1-2月的數據可以看出，不同區域的市場運行狀況出現較大差異，甚至同一地區不同指標間差異也十分顯著。比如，東北地區房地產投資出現15.3%的降幅，但其商品房銷售面積卻保持著15.2%的高增速，兩個指標一個各區域中最低，一個是各區域中最高。同樣，東部地區房地產投資保持著10%以上的較快增長，但其銷售則出現下跌，在各大區域中增速最低。後期，隨著各省市和具體城市的相關數據的發布，我們將會做進一步深入的觀察和分析。(國家信息中心信息化和產業發展部)

（執筆人：高聚輝）

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