曼谷的房子去年漲了5.9％，及格么？
2018年過了幾個月，
一些統計機構2017年的數據也陸續都出來了。
大家對泰國的房子最感興趣，所以先來說說泰國。
看了看萊坊（Knight Frank）關於曼谷房產的報告，覺得寫得挺好的。
總體先複習一下曼谷幾個區域不同的房價。
中心隆披尼是曼谷房價最貴的地方，也是最精華的區域，集中了精華商業中心和豪華地標，最高合人民幣可以達到12萬元/平米。
是隆/沙吞區是曼谷的老牌商業區，是曼谷的金融中心，各大銀行的總部、寫字樓、各國使館、高檔酒店，都在這個區域，均價在4-5萬人民幣。
素坤逸區是曼谷最大的住宅商業區，集中了各大住宅區、商城、餐飲，均在在3-4萬人民幣。
以下則是Knight Frank劃分曼谷的方式，總體差別不算太大：
由內而外核心區CBD、核心區外延City Fringe、市郊Peripheral。
（藍色圓圈：CBD區，綠色圓圈：City Fringe區，紅色圓圈：Peripheral區）
核心區 City Area（CBD區）：CBD（Sathorn Road、Silom Road、Wireless Road）、Sukhumvit、Rama III、the Riverside。
核心區外延 City Fringe：Ratchada-Ladprao Area、Phahonyothin Area、Late-Sukhumvit Area
市郊 Peripheral：Outer Sukhumvit、Thonburi Area、其它區域如Srinakarin、Chaengwattana,、Kaset-Navamin、Petchakasem、Samutprakarn Sukhumvit。
1、
價格：
這個報告，對曼谷公寓市場2017年的發展，及未來的展望總體是樂觀的。
先聊聊大家最關心的價格。
下圖為2012年至2017年下半年，曼谷公寓均價走勢。藍色線條為CBD，紅色線條為City Fringe，綠色線條為Peripheral。
2017年，曼谷市場公寓價格，全年增長了5.9%，年末均價153220泰銖每平米，和前幾年相比，漲幅放緩。
核心CBD區房價不漲反跌，周邊區域漲幅倒還可觀，
總體，你覺得及格么？
核心CBD區在2017年下半年，均價為241585泰銖每平米，比2016年同期上漲5.6%。
然而，和2017年上半年相比，該區域價格跌了5.24%，
相比而言，City Fringe區域和Peripheral區域，由於地價上漲，二者的價格都在上揚。
2017年下半年，City fringe區域達到了13906泰銖/平，比上半年高0.6%。
同期，Peripheral區域漲幅最大，價格達到了83623泰銖/平，該區域2016年下半年價格僅為74591泰銖/平。
雖然，Peripheral區域去年漲了不少，但萊坊預測，未來Peripheral區域，價格將會趨於穩定，原因是這個區域土地供應充足且該地區總體地價不高。
相反，CBD地區預計還將上漲，因為該地區土地供應緊張，以及地價飛漲。
2018年，總價300-500萬泰銖的樓盤，將會持續吸引買家的注意。
對於開發商而言，需要謹慎啟動在城市郊區新交通線路附近的中低端樓盤，會導致供過於求。
在需求端，第一大需求還是來自泰國國內投資者和僑民。
BTW，萊坊還特別指出了一個強勁的買家——中國人，他們需要一個安全的地方來「藏富」。
過去一年，泰國國內的大的、有經驗的、地產開發商，都在大力拓展外國市場，這些外國投資者主要來自日本、中國、中國香港……
2、
未來值得注意的幾條地鐵線路：
在未來的幾年，新的交通路線將會影響曼谷的房地產市場，一些主要的交通樞紐，也會隨之改變，一些之前交通不便的地方，也會變得很有競爭力。
萊坊提到的是以下幾條：
BTS的綠線延伸段（Mo Chit - Kukot，Bearing - Sarong）
MRT藍線延伸段（Taopoon - Thapra- Hualamphong）
MRT粉線（Kae Rai - Minburi），MTR橙線（Rama 9 - Ramkamhaeng）
MTR黃線（Ladprao - Huamak）
由於交通上更加便利，這些線路上的租金和售價都會持續上漲。
由於市中心區價格偏高及土地短缺，投資者也開始向城市外延擴展，越來越多的開發商開始盯上了Ramkamhaeng，Ramindra 和 Thonburi這些地區。
3、
供需關係：
總體，2017年，曼谷新公寓供應量同比增長19%，達到62751個單位。
2017年下半年，新增32358套，同比增長5%。
需提醒注意，2017年下半年，Peripheral區域新增公寓18732個單位，佔下半年總體新增約58%，供應量大增。
曼谷2009-2017年下半年公寓供應量，紅色板塊：增量，藍色板塊：存量。
供需關係平衡的市場才是健康的市場。
總體上，曼谷的公寓市場在2017年還是比較健康的。
2017年，全年總體的需求率達到了75.8%，較前一年上漲2%，2017年下半年達到了76.5%，相較上半年上漲1.4%。
CBD區域的需求更加強勁，需求率達到77.4%。
CBD地段的高檔樓盤，一些項目能夠在開盤日售出80%。
有些位置好、規格高的樓盤，買家仍對他們保持了較高的興趣。
2017年下半年，City Fringe區域和Peripheral區域的需求率分別是72.5%和79.6%。
下圖為2012年至2017年下半年，曼谷市場的供應、需求和入住率走勢，
藍色：供應，紅色：需求，綠線：率。
5、
最後，我個人的一些看法。
對於海外買家而言，曼谷的核心區雖然2017年表現一般，但總體需求在，流動性在，房價還有一定的空間。
中低端樓盤盡量不買，Peripheral區域的樓盤盡量不買（短期看，供需還算穩定，但長期看供過於求）。
可以選擇一些發展有潛力的地段，人口流入的地段，但這個發展需要在5年左右看到成績，如果規劃在10-20年，不建議。
這兩點其實都涉及的是流動性問題。
第一，作為二手房，本來已經折價了，中低端樓盤，貶值就更厲害了，不好出手。
第二，在一個比較偏的地方暫時沒有太大發展的地方，目前看是便宜，即便房價漲了，但也不一定有人來接盤。
就像國內的三四五線城市，去年一年也漲了不少，雖然如此，但還是不建議去三四線城市買房，因為價格漲了，不意味著流動性好，有價無市，因為總需求擺在那裡，沒有持續增長的動力。
而且這些地方總價本來就不高，為什麼不多花一點錢買新房，而要選擇二手房呢？
和海馬小姐一起開眼…角，看世界
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