1億人進城？買房這件事上，衝動是天使，猶豫是魔鬼，準備好就趕緊下手吧！

樓市參考研究院

近日，不少購房者抱怨，2017就一直糾結要不要買房，2018年又再次成了全家糾結的事情。房地產市場被稱為經濟周期之母，房地產投資也成為影響中國經濟景氣的關鍵變數。對於購房人來說，從房地產投資的前景，可以大體判斷開發商的市場預期、資金市場環境的變化和調控的方向，進而順勢做出合理的購房決策。

那麼，哪些因素是影響2018年房地產投資的關鍵變數？購房人從中又能獲得哪些啟示，且看下文的分析。

房地產業承壓兩大因素

1

多地房貸利率上行，購房門檻再度提高

面對新年各地銀行紛紛上調房貸利率，一些剛需和改善性購房者抱怨稱，房價即使會降一些，但是買房門檻更高了，難度更大了。

2018年1月全國首套房貸款平均利率為5.43%，相當於基準利率1.11倍，同比上升21.75%。實際上，銀行不但把房貸利率全線上浮，還加大了對購房者的審核標準。除了徵信良好，月收入覆蓋月還款額的2倍外，還要求貸款人具有大專以上學歷。而另一家股份制銀行則要求，貸款人年齡在55周歲以下。

對此，業內專家表示，房貸是影響房價走勢的最關鍵指標之一，收緊的房貸疊加房地產調控政策，對約束房價上漲、抑制「炒房」的作用更為明顯。

2

房地產銷售連續下滑

從需求端看，在嚴調控方向不變和按揭貸款利率不斷上升的趨勢下，2017年房地產銷售面積已降至7.7%。房企的策略以消化現有庫存為主，並不急於開工建設。由此，2017年12月新開工面積累計增幅也下降至7%。隨著房地產銷售的持續下滑，儘管房企會有一定的補庫存投資，但整體開工增長前景並不樂觀。相應地，房地產開發投資仍將持續下行。

數據來源：wind,蘇寧金融研究院

2018年房地產的機遇

房地產迎來歷史性巨變，絕非虛張聲勢的妄言，而是實實在在的事實，這種巨變可以從三個維度觀察：

1

房地產的基本矛盾變了

用十九大報告中的話，就是房地產的基本矛盾變了，房子短缺的歷史基本結束。房地產市場的主要矛盾，已經從過去的房子不夠，房子短缺，進入到資源配錯導致的不均衡不充分的問題。房子夠了，但好房子少，優質城市的優質房產仍然稀缺，這將是長期的。特別是，隨著人們對房子功能定位的不斷提升和變化，人們對房子賦予了更多精神層面的東西，這必將引發房地產價值鏈和產業鏈的裂變。

2

房地產的「靈魂」變了

十九大重申「堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位」。這是房地產政策定位的顛覆性的糾偏，房地產政策從從過去的經濟政策回歸到民生和社會政策，這是一個巨大的變化。根據十九大的描述，未來的房地產政策將告別調控周期，進入到制度建設周期，這也意味著，送所言的「二次房改」已經啟動。

3

三四線城市棚戶區改造新增投資仍然較大

三四線城市棚戶區改造貨幣化安置是去庫存的重要工具，也是房地產投資平穩增長的重要因素。2017年5月，國家明確2018-2020年再改造各類棚戶區1500萬套，年均500萬套與2017年600萬套的差距並不大，無論是貨幣化安置還是原地改造，都將有利於房地產投資的增長。從棚改的資金來源看，此輪棚改央行專設的國家開發銀行抵押補充貸款（PSL）將保持在穩定水平，截至2017年12月末PSL餘額累計已達到2.69萬億元。

數據來源：wind,蘇寧金融研究院

買房人不妨把握好結構性購房機會

對於普通購房人來說，房地產投資對於房價並沒有必然和直接的影響，它是房地產開發商的市場預期和資金供應共同作用的結果。房地產投資的下行，暗示著2018年房地產市場還將延續當前的調控方向，加上按揭貸款利率持續攀升，房價整體牛市的可能性不大，但結構性購房機會仍然存在。具體來說，可根據以下幾方面條件相機抉擇：

1

一線城市可買入高品質樓盤

受限價政策影響，一線城市價格管控異常嚴格，部分區域、板塊甚至出現一二手價格倒掛現象。短期內，一線城市調控難言放鬆，中高端市場更是價格管控的重點。因此，一線城市特別是上海、深圳的市場長期看好，利空已經出盡，價格觸底現象隱現，中高端優質樓盤值得介入。

2

人口凈流入、前期價格漲幅相對較低的強二線城市，房價明顯下跌的概率不高。

前期漲幅過快、交易低迷的強二線城市購房者可觀望一段時間，相反，前期漲幅相對偏低、與一線城市房價差距更大的二線熱點城市庫存已大幅下滑，房價上漲潛力仍然存在。

3

核心城市對周邊三四線城市溢出效應仍值得期待。

特別是一線和強二線核心城市周邊、高鐵一小時經濟圈三四線城市、衛星城，房地產市場將可能繼續分享核心城市的人口、資金溢出的紅利，住房潛在需求較大，房價穩中有升的趨勢可期。

重點：1億人進城？

決策者一定知道城市化的好處，城市化是造富機器 ，城市化是扶貧機器，城市化是文明機器 ，城市化是真正的未來。

這點也體現在很多人關心的，前幾天發改委頒布的《關於實施2018年推進新型城鎮化建設重點任務的通知》中，其中體現出了對城市化的極度渴望，要求各地放寬城市落戶條件，落實1億非戶籍人口在城市落戶，2018年實現進城落戶1300萬人。

1、認為北京上海保持現在的人口規模，精耕細作，足夠了。不希望它們過大，用行政手段壓制。

2、鼓勵二線城市競爭，誰有辦法爭得更多人才更多資金，誰就勝出，成為新中心。這也是近來二線城市各類搶人新聞頻出的原因。

3、最大受益者是深圳，它既有一線城市的基礎，又有二線城市的政策。這是塊風水寶地，永遠受照顧。

中國接下來的城市化，是深圳領先，其他二線城市白熱化競爭的時段，擇業、置業、遷徙，順應這個風向，犯錯的可能比較小。

當然，對租售同權，對租房落戶，許多人的期望值太高，也會失望。以為在名校旁租個房子，孩子就可以讀名校，這相當於以為天上掉餡餅。名校的學位是固定的，到時還會分出三六九等，租戶必是最後一等。

但是讓人租房進城，讓租房人落戶，總歸是好事，因為這增加了人的自由度。進城這第一步走出去了，為了追求更好的生活，為了進入更高階層，有點志氣的人，總是會脫離租房階層，擁有自己的房產，成為城市真正的主人。再不完美的出發，總歸是出發。

所以不管你位居幾線城市，都應該擁有一套房子！

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*本文為作者觀點，不代表樓市參考立場，僅供讀者參考

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