重組中的中糧地產：2017年銷售增三成收入降兩成

「如果2017年註定是變革之年，那2018年必將是我們全面破局之年。」中糧地產（000031.SZ）2017年報的致股東信言辭漂亮，不過業績一般。

3月17日，進行重大資產重組超過半年仍未果的中糧地產發布2017年報。數據顯示，中糧地產2017年全年，實現簽約面積85.38 萬平米，同比減少8.35%，不過由於銷售均價上漲，簽約金額達261.59億，同比增31.04%。

但2017年中糧地產結算面積僅為70.72萬平米，較上年同期減少 28.12%；結算收入130.18 億元，較上年同期下降24.19%。由於可結轉房屋銷售面積減少，相應的結轉收入有所減少，2017年，中糧地產營業收入140.42億元，較上年下降22.01%。

除住宅項目結算收入外，房屋租賃業務收入增加30.79%，為收入貢獻了5.86億元；物業管理收入增長67.01%，收入為2.65億元，其他業務收入合計1.73 億元，較上年同期下降29.74%。

而其他業務收入下滑主要是來自金帝項目的收入同比減少。

但此消彼長，2017年1月，中糧地產把金帝項目出售給福建利大家食品公司，交易價格為2.06億元，對凈利潤的貢獻為6.27%。而中糧地產2017年全年實現凈利潤17.35億，同比增長30.10%。

一些指標反映出中糧地產內部正在提速擴大規模。

首先反映在拿地上，報告期內，公司積极參与土地獲取，通過公開市場招拍掛及股權收購，全年新增23個項目，計容建築面積合計349.58萬平方米。 還申報了深圳寶安25區、深圳梅林工業區、深圳寶安區大洋工業統籌片區啟動區等城市更新項目。

土地儲備，是中糧地產多年的短板。過去多年，中糧地產獲取新增項目也不過是一年數個。拿2016年為例，2016年全年公司新增成都祥雲里、上海新場、北京永豐、煙台中糧朗雲、深圳69區創芯公園7個項目，合計建面77.95萬平方米。

值得注意的是，中糧地產2017年經營活動產生的現金流量凈額為17.18億元，同比減少70.95%。一般情況下，經營活動產生的現金流量凈額減少，意味著銷售不暢或拿地投資活動增加。

至2017年末，中糧地產的其他應收款為180.98億元，較年初增加167.83%，主要是增加參股子公司往來款及拍地保證金。

公司提速的壓力正如年報所言：「面對短期內房地產調控的巨大壓力，面對行業轉型、優質房企競爭異常激烈的挑戰，我們從未像今天這樣戰戰兢兢、如履薄冰。」

不論如何，2018年的征程已然開啟。中糧地產管理層指出，2018年，公司計劃新開工項目30個，新開工面積389.28萬平米，同比去年計劃開工面積增長179%。「積極去化庫存，提高存貨周轉效率。」

2018年，中糧地產有意在一線城市加大關注長租公寓、城市更新、政策性住房，而將二線城市作為未來新房的主戰場，特別是在新經濟輻射及軌道交通節點城市，同時關注核心城市周邊及有產業優勢的三、四線城市。

一年又過去，地產開發環境仍未放鬆，如何進行存量破局與增量布局，如何活下去並且活得好，成為每個房企必須思考和面對的問題。

2017年，中糧地產在大股東中糧集團「強地產」戰略的指引下，啟動對商業地產及城市綜合體業務為核心的大悅城地產控股公司的重大資產重組，這是中糧地產近年來最大的資本運作。

2017年7月24日，中糧地產開市起停牌至今，已超過深交所6個月的停牌期限。中糧地產董事、總經理曹榮根此前在視頻會議上作出解釋，因涉及國有企業改革及跨境交易事項，耗時較長。

2017年經營業績已成過去，但其系中糧地產重組後經營的基礎。而當前，中糧地產需要儘早出台重組預案。

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