有些現在「很超值」的房子 未來可能背上沉重負擔！

喊了很多年的稅,離落地越來越近了。在今年的全國「兩會」開幕時,高層就已經明確,今年要健全地方稅體系,穩妥推進房地產稅立法。

在兩會期間召開的新聞發布會上,發言人張業遂就房地產稅問題回答記者提問,稱房地產稅立法由全國人大常委會預算工作委員會和財政部牽頭組織起草,目前已經進入起草完善法律草案、重要問題的論證、內部徵求意見等階段,爭取早日完成提請常委會初次審議的準備工作。

財政部副部長史耀斌在記者會上進一步披露,中國會參考國際上共性的制度性安排,結合中國的國情來合理設計房地產稅制度。這些共性安排包括,所有的工商業住房和個人住房,都會按照它的評估值來徵稅,但可以作出一定的扣除,或者是對一些困難家庭、低收入家庭、特殊困難群體給予一定的稅收減免。

按照史耀斌所說的共性安排,未來幾乎所有的有房族都可能被征繳房地產稅。如果房地產稅法按照這一原則落地,那麼一些眼下看似收益率還不錯的住宅投資,將有可能變得很雞肋!因為合理自住以外的房產,不僅每年要繳納一筆數目不菲的房地產稅金,沖減收益,甚至還可能變成業主的沉重負擔!

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去年9月,崑山一處樓盤的開發商因為未按規劃建設,遭到了當地規劃部門的處罰。在當地,未按規劃建設的普遍典型是,別墅項目建造露出地面的地下室。

這部分地下空間,當初作為贈送面積,吸引購房者購買。產證用途也是庫房,不是住宅。可是按照當地規劃測量部門的規定,這些標準層露出地面的地下室,屬於應當計算全部建築面積的空間。因為這部分計劃外的建築面積,開發商通常會被認為未按規劃建設,這些地下室也屬於違章建築。

開發商面臨的選擇是,要麼拆除這些空間,要麼補繳土地出讓金。當地部分開發商會選後一種方法,來處理地下空間的違規問題。

但這樣做的後果是,合同上的預售面積,在辦理產證後,會多出幾十乃至上百平米。

在房地產稅出台前,這些面積不會增加業主的房屋持有成本。但在房地產稅出台之後,因為這部分多出的產證面積,業主可能需要多承擔幾十平米的稅賦。

住建部2014年發布新版《建築工程建築面積計算規範》,規定包括飄窗、雙層挑高露台等多個部位要計入建築面積。有大量的樓盤在「贈送」客戶面積時,因為違反「規範」,讓贈送面積變成了產證面積。雖然,業主在交房時沒有因此多補房款或契稅,但是在未來卻需要因此多支付房地產稅!

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相比開發商的贈送空間,更為「雞肋」的,也許是那些回鄉置業的人們在三四線小城市買的房子。

今年春節,三四線城市成交量明顯放量。從春節期間易居代理項目的簽約數據來看,不少三四線城市的春節成交量呈現出翻倍增長,部分城市甚至翻了數十倍。例如大定套數最多的淮安,其數量是去年的59倍,大定面積也達到去年的170多倍。

克而瑞分析認為,三四線城市春節成交期間之所以活躍,與人們返鄉置業密切相關。由於一線城市購房成本高,不少在外打拚的人選擇在三四線小城鎮購房,一方面是為了投資保值,一方面也是購房給父母居住。

安居客發布的《2018春節返鄉置業追蹤報告》稱,中國「新一線」城市中,返鄉置業最熱門的三個城市分別為重慶、成都和西安。在參與受訪者中,今年春節期間在家鄉買了房的人佔比為7%,另有52%的人群有回鄉買房的意向。

然而,當房地產稅一旦徵收,這些房子將成為春節返鄉置業者巨大的負擔。統計數據顯示,這些城市中的很多城市,一手房市場規模遠遠大於二手房市場,而且常住人口遠遠少於戶籍人口。房屋業主無論是出售,還是出租,都會遇到很大的壓力。

以今年春節成交量暴增的淮安為例,這個截至2016年年末,人均住房面積就已經超過44平米的城市,儘管擁有560萬戶籍人口,但實際卻只有490萬常住人口。

按照任志強的觀點,中國城市的人均住房面積,多是按照戶籍人口統計。以此計算,當地的常住人口人均住房面積可能超過50平米。

這樣的城市當然是不缺房的,二手房市場自然也不大。這從一二手房的交易懸殊數據就可以看出。

根據淮安市住房和城鄉建設局監測數據,2017年1-8月份,淮安共完成房屋交易104319件,其中二手房交易43123件,僅佔全部交易的41.34%。相比之下,一線城市的二手房交易量已經普遍佔到總交易量的70%以上。

另外,當地的房屋租賃價格則極度低廉,很多市中心的全裝修房屋每平米每月租金才十幾元。

從租賃價格和二手房成交量可以看出,賣房和依靠租金獲取理想回報的難度都不小。一旦徵收房地產稅,這個城市將有部分業主因為不願意承擔高稅賦而出售、出租閑置房屋,屆時市場將面臨很大的壓力。

從當前情況看,部分三四線城市房價仍然存在上漲可能,但是考慮到房地產稅已離落地不遠,你還會到三四線城市投資買房嗎?

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