你對房價的理解可能都是錯的
貳
這是我的第二篇原創文章，歡迎閱讀轉發！
「
聽說做公號不談房價就是耍流氓，為了避免被扣上流氓的帽子，開宗明義之後就趕緊談談房價。
」
過去十來年，房價究竟為什麼漲那麼快、漲那麼高？常見的解釋是人民幣超發、炒房、土地財政等等，透過現象看本質，我認為這些解釋基本都是錯的！
1
M2與房價的關係
日常所講的人民幣超發，通常指的是M2高速擴張，是最常被用於解釋過去十多年房價飛漲的理由。可如果真是這樣，那麼所有以人民幣計價的商品，同期都應該有差不多的漲價幅度，有嗎？
要弄明白M2與房價的關係，首先要弄明白M2擴張的原理。
央行創造了100萬元人民幣，這筆錢以下水道工程款的形式到了企業A手裡，A將其存入工行，這會導致M1、 M2同時增加100萬。
工行獲得這100萬存款，假定存款準備金率為20%，即其中20萬元要以存款準備金名義存入央行，餘下80萬作為貸款放給了小明。小明用這80萬吃飯、買衣服、買房子等，這80萬塊錢就轉移到了餐館、服裝店、開發商手裡，他們再將這筆錢存回工行，工行存款增加了80萬。至此， M2又增加80萬。
工行獲得這80萬存款之後，再將其中80%、即64萬元繼續放貸。貸款經過流通後再次以存款方式回到工行，工行存款再次增加64萬，M2亦再次增加64萬元。
工行再將其中80%、即51.2萬元用於放貸……
央行初始創造的只是100萬元人民幣，但是通過工行的放貸，可以衍生出數百萬儲蓄、數百萬M2，這就是M2的擴張。
商業銀行貸款是M2的主要創造力，而在過去十來年中，房貸又一直是商業銀行貸款的大頭，所以房貸確實為M2的高速擴張做出了巨大貢獻。
可是，從上面的例子中很容易就看出來，貸款與M2擴張的關係是先有貸款，經過一系列流通後，再以存款方式返回銀行，才導致M2擴張。它是一個被動結果，而非主動肇因。且同一套房子，房價越高，所需貸款就越多，M2擴張的也就越多。
所以，人民幣超發、M2高速擴張是房價高速增長的結果，而非原因。
2
房價真的是炒上去的嗎？
至於炒房和房價飛漲的關係，只要做個對比，很容易就能看明白，每天那麼多人在炒股，怎麼沒見A股像房價一樣漲上天？
正是因為房價飛漲，產生了賺錢效應，所以才吸引了人去炒房。好比2015年股市飛漲，產生了賺錢效益，就吸引了一些以前從不碰股票的人開始炒股，甚至是貸款、賣房去炒股，這些人的進入確實對股市進一步上漲起到了助推作用，但顯然，他們並不是股市上漲的根本原因。
所以，炒房同樣也只是房價飛漲的結果，而非原因，最多只是在反身性原理作用下，起到一個助推作用。
3
這個鍋，土地財政說他不背
土地財政。國地分稅制，優質稅源皆歸國稅，地方政府事權大、財權小，財政嚴重依賴賣地收入，因此地方政府確有拉抬地價的動機，而地價又是房價中的大頭，地價上漲確實推動了房價上漲。
上饒和上海，同樣都帶個「上」字，上饒政府對土地財政的依賴程度比起上海只高不低，市政府做夢都希望土地能和上海賣一樣的價，甚至更高，限制土地供給等手段它也有，為什麼還是賣不了上海的價格呢？
因為賣和上海一樣的價格，沒有開發商會去競拍，就賣不出去。
為什麼開發商不去競拍？因為價格太高，拍過來開發了項目也賺不到錢。
為什麼賺不到錢？因為上饒的房子賣不到上海的價格。
所以，究竟是房價決定地價，還是地價決定房價？當然是房價決定地價。是先有房價上漲的因，然後才有地價跟進上漲的果，地價只能在房價劃定的區間波動。
至於地方政府通過限制供給等手段影響地價，可以視作一種炒地行為，就和炒房一樣，只是對地價起到個推波助瀾的作用，並非決定性因素。
4
房價的高低取決於附著在房子上的「資格」
那麼，同樣面積、戶型、裝修的兩套房子，關起門來在室內的居住體驗是一樣的，甚至上饒的空氣還更好些，可為什麼上饒就賣不了上海的價格？
原因顯而易見，不在房內，而在房外——上海的勞動就業環境、醫療衛生水平、教育水平、社會保障水平等等各方面都遠高於上饒，要享受這些東西，最好的方式當然就是在上海生活、定居、落戶，而這就需要在上海有個居所。
即，買上海的房子，買的不僅僅是房子的居住功能，還是在買享受上海就業、醫療、教育、社保等的資格。
所以，真正決定房價的是這些附著於房子上的「資格」！學區房就是一個極端代表，其他的房子，除了居住，也可以理解為業區房、醫區房、保區房等等。
執政黨十九大報告中有一個非常重要的論述——「我國社會主要矛盾已經轉化為人民日益增長的美好生活需要和不平衡不充分的發展之間的矛盾。」
細細解讀這句話！
什麼是「人民日益增長的美好生活需要」？ 就是享受更好的就業環境、更好的醫療教育服務、更好的社會保障的需要，且現在的要求和十年前、二十年前不一樣了。
什麼是「不平衡不充分的發展」？就是上海的這些資源遠好於上饒。
中國很大，人口很多，這些優質資源有限，一定時間內無法保障全面供給，基於資源使用效率的考慮，只能優先供給人口集中的大城市。於是很多人就在「美好生活需要」的驅使下向大城市集中，購買大城市的房子，所以大城市房價飛漲。
在一線城市競爭失敗的人，退到二線城市，去追求次一等的「美好生活」，二線城市房價開漲。
在二線城市競爭失敗的人，退到三線城市，去追求更次一等的「美好生活」，三線城市房價開漲……
畸高的房價就是這一「主要矛盾」最尖銳、最明顯的體現，沒有之一！
5
解決主要矛盾，才是解決房價問題的根本
這就是我認為的、過去十多年房價飛漲的本質，至於M2擴張、炒房、土地財政背景下地方政府限制土地供應等，只是房價飛漲的結果，從來不是主因。最多也就是在其中起到了一些推波助瀾的作用。
看清楚了這個本質，就很好理解為什麼過去幾輪限購、限貸的調控措施會陷入越調越漲的尷尬局面了——政策可以限制購房資格，可以限制貸款資格，但是卻不能限制人對美好生活的需要，只能壓制、無法消滅。按照彈簧原理，當壓力有所鬆動的時候，這種需要必然報復性的反彈擴張，去獲得舒展的滿足。
要從根本上解決房價問題，就是要解決「主要矛盾」。只要「主要矛盾」解決了，房價自然回歸理性區間。執政黨將其明確提出寫入報告，並放在「主要矛盾」的位置上，就意味著看得很清楚，並且要集中力量著手解決了。
具體怎麼解決？會有些什麼相應的配套政策？據說，公號文章不能太長，否則沒人看，就留待下一篇再具體探討，探討一下什麼是「美好生活」。
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