大戲上演！中國最牛城市13個城區房價集體大跳水！

文/財經觀潮 潮哥

盼星星盼月亮，終於等來了房價大跌的好消息。

去年今日北京市發布《關於完善商品住房銷售和差別化信貸政策的通知》，拉開了北京樓市高壓調控的序幕，今天（3月17日），剛好一周年，收效如何？

據界面新聞爆料，北京13個城區過去一年，房價集體大跳水。

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最牛城市掀起房價下跌潮

上圖是界面新聞根據鏈家研究院公布的房價數據整體而成，可以看到，北京海淀、石景山、通州、西城、東城等13個區房價均出現了大跌。

其中石景山領跌全市，跌幅接近20%，通州、西城、東城、丰台、大興跌幅均在15%以上。朝陽、房山、順義、昌平、海淀、門頭溝跌幅皆在10%以上。

首都北京共下轄16個行政區，如今13個行政區房價大跌，其中主城區東城、西城、海淀、朝陽皆在大跌排行榜上。

作為中國最牛的城市，在成都、武漢、長沙、西安、杭州、南京等城市房價依然我行我素的情況下，北京的房價為何沒能堅挺住，跌成了這個樣子？

邏輯很簡單，北京有意為之。

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北京：就是跌給你們看的

北京是國家首都，所有人的目光都盯著它。中國樓市既然已進入調控模式，北京需要成為表率，從政策到房價，都需要有所表現，好給下面的城市一個模板。

換句話說，北京房價下跌，是跌給其他城市看的，是跌給全中國人看的。只有這樣，下面的城市才能看懂本輪調控，中央到底是持的是什麼態度。

北京的執行力絕對是杠杠的，為了讓自己的房價下跌，北京展開了超高密度的政策轟炸。有統計數據顯示，自去年到現在，北京出台的關於樓市政策達30多條，力度之強，密度之大，無以復加。

本號隨便列舉了12條政策，如下：

1、3月17日—317新政出台，主要內容：〔1〕認房又認貸，普宅二套提高首付比例至60%，非普二套提高首付比例至80%；三套直接拒貸款；〔2〕暫停發放25年以上期限的個人住房貸款；〔3〕企業購買商品房，需持3年後才能入市。

2、3月22日—北京市教委公開回應，明令稱「過道學區房」不能作為入學資格條件，過道房一律不辦理不動產轉移登記、一律不準上戶口、一律不作為入學資格。

3、3月23日，非京籍購房個人所得稅連續5年政策資格標準升級為需連續繳稅60個月。

4、3月24日，對於離婚一年以內的房貸申請人，商貸和公積金貸款均按二套房信貸政策執行。

5、3月26日，禁止中小學與房地產商合作辦學，禁止開發商以學區房為名炒作房價。

6、3月26日，對個人購買商辦類項目必須有購房資格，同時不能貸款。所有經紀公司禁止代售「商辦類項目。

7、3月29日，北京發改委：嚴禁房地產經紀從業人員一年內買賣同一套房。包括不宣傳、不炒作「學區住房」概念，公司內外網屏蔽「學區住房」等敏感辭彙；不違規受託出售「過道房」以及面積過小的平房；不做「公證房」交易等；公司名義買房，三年內不得上市交易。

8、4月3日，購買平房，需要審核購房資格。2017年4月3日後購買的平房計入家庭購房套數。

9、5月1日，工行、建行多家銀行北京分行調整信貸政策，首套房最低執行基準利率，二套房執行基準利率上浮20%

10、5月17日，夫妻一方有北京購房資格，購房時只能出有資格的人房本，或者夫妻共同共有。

11、9月20日，北京五部門共同制定《北京市共有產權住房管理暫行辦法》，正式推出共有產權住房政策。

12、11月16日，北京規土委、市住建局聯合印發《關於進一步加強利用集體土地建設租賃住房工作的有關意見》，公布集體租賃住房政策，鼓勵簽訂長期住房租賃合同，但單詞期限不得超10年。

不僅如此，市場也在主動發力，增加土地供應量，進行了自行調控。

據北京市規劃國土委公布的數據顯示，2017年全市商品住宅用地供應量達到721公頃，供應計劃完成率111%。同時，住宅土地成交溢價率壓縮，2017年全年平均溢價率為26%，11月份更是跌至8%。

就是在稠密、高強度的政策調控，以及土地市場主動調節下，北京的樓市成交量忽喇喇似大廈傾。

中原地產研究中心統計數據顯示，「3·17政策」出台後至本月中旬北京新建商品房住宅成交23388套，成交量同比下調48.7%，刷新了歷史最低紀錄。其中，別墅類物業成交4137套，跌幅達52.7%。

於是，也就有了上面北京13個區那樣的房價表現。這種低迷的表現，直接影響和感染了房價一直極度依賴北京的廊坊。

廊坊的表現，不用多說了，鋪天蓋地的新聞報道到處都有，本號也多次分析過，大家可以點擊此處進行查看。

那麼，北京房價表現，給其他中心城市以及他們的衛星城帶來了怎樣的啟示呢？

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其他城市該怎樣表現

先說說對中心城市的啟示。

北京房價下跌調整，並非是要其他中心城市也跟著效仿，集體進入大跌模式，中國的經濟現狀不允許，各地方的財政收入不允許。

北京是要告訴所有中心城市，尤其是去年表現過火的城市（如成都、青島、西安、杭州、福州、廣州、長沙、武漢等城市），我都主動調整了，你們也該收斂收斂了，別逼我動大招。

因此，中心城市的樓市雖然長線看好，今年也難有大的表現了，基本會在高位橫盤。其實，在限買限賣，以及首套房、二套房利率大幅上調的背景下，想表現也難了。

再來說說核心城市的衛星城。

廊坊是北京的衛星城，東莞、惠州、佛山、中山是深圳和廣州的衛星城，嘉興、湖州、南通等是上海的衛星城。

通過北京和廊坊的表現，我們可以得出一個結論，房價、經濟過分依賴核心城市的衛星城，一旦核心城市房價出現調整，衛星城跌的會比誰都慘。

縱觀深圳、廣州、上海的房價表現，表現均平穩，且穩中有升。而且，東莞、佛山、中山、嘉興、南通、湖州、惠州這些衛星城，都沒有像廊坊那樣過分依賴核心城市，有自己的人口、經濟基本面支撐。因此深圳、廣州、上海的衛星城門的房價不必太擔心，今年走勢大致會是穩中有升。

長線看，位於長三角、粵港澳大灣區的它們，潛力巨大。

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