馮小剛「開炮」房產稅

來源：金融家（ijrjia）

作者：金融家@潘潘

「房產稅」喊了八年，一直都是「狼來了」的股市，然而今年兩會上透露出一個重要信號：房地產稅，真的要來了。

3月8日，全國政協委員、導演馮小剛發言，針對「兩會」期間熱議的房產稅話題，馮小剛認為應當「做廣泛的民意調查，也參照國外的方式，和我們的方式結合，它必須是合情合理的」。

人民日報海外版報道表示：徵收房地產稅，已經是確鑿無疑的方向。

面對房地產稅的來臨，許多人在高興之餘也打了一個問號：房地產稅能給過熱的樓市降溫嗎？

01 房地產稅

在詳細論述房地產稅之前，辨析兩個概念，房產稅和房地產稅。

簡單說，房產稅是房地產稅眾多稅種其中之一，但卻是人民群眾最關心的稅種。

房產稅2011年時，已經在上海和重慶試點個人住房徵收房產稅。

今年的兩會上，史無前例的提到了一直以來呼喊聲很高的房地產稅立法。這給房地產市場吃了一個定心丸，徵收房地產稅,已經是確鑿無疑的方向。

在今年的政府工作報告中，總理表示：深化財稅體制改革……健全地方稅體系，穩妥推進房地產稅立法。

兩會上，財政部副部長史耀斌開門見山稱，房地產稅主要是調節收入分配，特別是個人財富集聚，起到促進社會公平的作用。同時，籌集財政收入，滿足政府提供公共服務的需求。

人民日報更是給出了確定的時間點：2020年前完成房地產稅立法。

自從2013年中央首次提出「住房不炒」的口號，房地產稅的立法逐漸被提上了日程。但是外界對房地產稅立法的完成時間，並沒有表現出太多的樂觀。畢竟每一項法律的實施，都要經過漫長的過程，何況是房地產稅這種關係國計民生的大事情。

但是，永遠不要懷疑政府的工作效率，新任發言人張業遂已經在新聞發布會上透露：房地產稅立法由全國人大常委會工作委員和財政部牽頭組織起草，目前正在進行第一階段起草的工作。

這次，不會再現「狼來了」的故事。

02 房地產稅立法難在哪

「我希望相關部門，一定要做廣泛的民意調查，也參照國外的方式，和我們的方式結合，它必須是合情合理的。」

馮小剛說的不無道理，房地產稅立法很難，它的痛點很多。

首先，房地產評估問題。

對於房產的評估，現在並沒有統一的標準，也不能實現標準完全統一。即使是發達一線城市，房屋的真實成交價也和評估價差距很大。

這在北上廣深等一線大城市或許不是很明顯，因為這些城市的房價暫時呈現穩定的狀態，但是在二、三線城市，表現的很突出。

一般情況下，地稅局的房屋估價會比真是成交價低30%-50%。

在許多發達國家，為了解決此問題，會將評估和徵收分開，並且將房產進行分類，且將權利下放到下級機構。

其次，重複徵稅。

目前國內房地產徵稅不是對購房者徵收，而是對開發商進行徵收「土地出讓金（70年）」，已經相當於變相徵收了房產稅，如果不解決這個問題的話，那麼就存在變相徵收的嫌疑。這顯然不是購房者所希望看見的。

最後，用何種形式徵收？

有專家建議，按套數徵收、按家庭人口徵收的、按人均面積徵收、按階梯稅率徵收……

按套數徵收的話，高產人群擁有一套豪宅和中低產階級幾十、一百多平米的房子徵收的稅費一樣，也不是很合理，但是確實能抑制炒房客。按人均面積徵收的話，擁有住宅面積越多，稅費越高。

此外，對於剛需者來講，應該降低或者免徵稅，讓那些擁有多套、炒房的人來兜底。

試點推行是板上釘釘的事情，那麼一二線城市會首先試行，對於人口流出地、經濟欠發達的省份，會推遲試行或者不施行。

不論哪種形式，對於高槓桿炒房客來講，都是一個噩夢。

03 房價會下跌嗎？

「房地產稅可以對控制房價起作用，但或許起不到關鍵性作用。出台房地產稅必須慎重研究，希望相關部委深入調研，廣泛交流，出台切實合理、科學的細則。尤其是對於普通老百姓徵稅要慎重」

作為地產大佬許家印，很清楚的明白，即使是房地產稅實施，對抑制房價的作用也不大。

一二線城市的房價，確實很高。很多人希望趁著房地產稅的來臨，讓樓市冷靜下來，以便能夠用更低的價格買到房子。

但是，出台房地產稅的根本目的並不是為了降低房價，而是建立地方政府財政收入的長效機制。

也就是，房地產稅的徵收，和其他稅收一樣，是為了獲得更多的財政收入，而不是或者不主要是降低房價。

以日本為例，1950年開始徵收房產稅。在地方稅制改革中引進了固定資產稅，主要對土地、房屋等徵稅。

每年1月1日在房屋登記簿上登記的產權所有者，有義務向所在的市町村繳稅，標準稅率為1.4%。而東京都心23區的產權所有者需要將稅金繳至東京都而非各自市町村，這是一個特例。

但是日本依舊於1970年迎來了房價的飆漲，1980年更是抵達了泡沫的巔峰。

韓國徵收房地產稅的原因，是抑制炒房現象，但是也不是為了抑制房價。韓國從2005年開始徵收房地產稅，幾經波動，目前的版本是李明博版本。

從2008年開始實行減稅政策，調整了綜合不動產稅，把徵稅對象上調到價值9億韓元以上的住房，把稅率下調到0.5%至1%。

房地產稅對於大多數國家來講，都是為了增加財政收入，這一點不論是日本還是英國，都可以證明。

而房價上漲的因素有很多，單靠房地產稅的實施，是控制不了的，供求關係、房地產政策等，才是更深層次的因素。

而且，即使是房地產稅真的來了，買房的成本真的下降了，買不起的房子依舊買不起。唯有一種辦法可以抑制房價，在轉讓環節收重稅。

在房地產稅方面，真的要非常慎重，起征點起碼要惠及廣大人民的基本居住需求，讓更多的人住得起房。

分析師@潘潘

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