粵港澳大灣區規劃落地 房企加緊搶佔新機遇

部分房企在粵港澳大灣區的土儲佔比達15%-25%，在新的風口下，謹防房地產投機狂歡

頂層設計、優良基礎、廣闊前景，使位於中國南部沿海的粵港澳大灣區具有成為世界一流灣區的潛力。在今年兩會上，眾多代表、委員的提案和議案中都包含了這一內容。而李克強總理也在兩會政府報告中明確提出：「將出台實施粵港澳大灣區發展規劃，全面推進內地同香港、澳門互利合作。」粵港澳大灣區連續第二次寫入政府工作報告。政策將粵港澳置於風口之上，但這一區域未來應扮演什麼角色？需要克服什麼障礙？又應該如何避免發展成為房地產投機的狂歡？

「9+2」構成灣區城市群

粵港澳大灣區位於我國珠江通往南海的重要出海口，涵蓋廣州、佛山、肇慶、深圳、東莞、惠州、珠海、中山、江門9市和香港、澳門兩個特別行政區。不同於曾經的「珠三角」，粵港澳大灣區具備更加深厚的市場基礎。上海易居研究院智庫中心總監嚴躍進就表示：「過去珠三角講的是農業人口進城概念，現在灣區有很實質性的東西，背後將有自貿區的概念。過去沒有做到的三地貨物流通將有可能實現。可以說香港、澳門、廣東的聯動讓整個大灣區的競爭力明顯提升。」

目前，有不少研究者都認為，粵港澳大灣區所形成的影響將不僅局限於區域內，其影響可能在更廣泛的地理空間上發酵。

「粵港澳大灣區因為其地理區位上的優勢，即毗鄰南海，背後又有發達的內河航運可以連通華南腹地。」暨南大學國際關係學院教授、海國圖智研究院院長陳定定分析認為。「因此不但有機會帶動廣東、香港、澳門的城市群發展灣區經濟、還有助於向外形成輻射東南亞、向內帶動華南縱深地區經濟發展的引擎。」

全國人大代表、禹洲集團董事局主席林龍安就指出，大灣區的經濟總量、經濟質量、經濟潛力在國家經濟中地位突出，整個區域產業鏈充足，資源整合性較強。廣東9個城市，加上澳門、香港，總的GDP總量高達1.2萬多億美元，粵港澳大灣區未來會成為全世界最大的灣區。

地產企業看好大灣區

粵港澳大灣區內「9+2」的城市構成各有特點，而域內城市如深圳、廣州又恰好是目前多家龍頭房企的大本營。如萬科、碧桂園、恆大都是從這些地區發展起來的。而像保利、華潤、富力等房企也均是從華南區域走出，開始全國化擴張。粵港澳大灣區規劃的落地，無疑為這些企業增加了新的機遇。

據克而瑞地產研究統計，2016年末，這些總部處於粵港澳大灣區範圍內的企業在域內土地儲備達15%-25%，碧桂園其比重甚至超過了36.5%。值得注意的是，自2016年起，有不少執行高周轉、快速擴張策略的房企大舉進入粵港澳大灣區範圍。比如融創、陽光城、龍湖、泰禾、融信都積極展開了粵港澳灣區的擴張。而旭輝控股有限公司主席兼執行董事林中也表示，2018年，旭輝也將加大在粵港澳的投資力度。

據克而瑞方面數據顯示，從2016年起，截至2017年上半年，陽光城集團在灣區的新增土地儲備已達581.06萬平方米，且456.77萬平方米為收併購所得，拿地成本低至1048元/平米。而像龍湖截至2017年中期，其在華南的合約銷售金額已達98.1億元，銷售貢獻率為10.59%。還值得一提的是融創，相較其他企業，融創在2016年才進入這一區域，然而截至2017年中期，已布局深圳、廣州、佛山、東莞、惠州、珠海、中山、江門等8市。據克而瑞方面統計，從2016年開始計算，一年半來融創中國在粵港澳累計新增拿地734.5萬平方米。

工業地產、產業地產或迎機會創新

不過，也有業內人士指出，在粵港澳大灣區的整體規划下，房地產行業的發展機遇並不僅僅局限於住宅開發領域。比如深圳、廣州、東莞等重點城市都有大量的工業改造提升項目，而這也將成為域內地產行業面臨的機會風口。面對大灣區整體產業升級的大趨勢，如何去做產業建設、如何利用三地聯通都是需要思考的問題。

嚴躍進表示：「在未來的大灣區內，自貿區的形成是可以預見的，利用自貿區作為突破口，在工業地產、產業地產方面會衍生出一些創新創業的機會。」

「對於房企來說，除了傳統的開發外，醫養產業也可以在大灣區有較大發揮。」林龍安也表示：高鐵全線打通後，9+2城市群將形成1小時的工作圈和生活圈，高度融合。

不過，需要注意的是在粵港澳大灣區中有兩種制度、三種貨幣，且稅制不同，三方的合作機制尚未趨於完善。這也是兩會上多位代表、委員都提及的問題，也是粵港澳大灣區在發展過程中需優先解決的。林龍安就將粵港澳發展過程中所面臨的問題形象地比喻成「玻璃門」。

「雖然人們都看到它的龐大經濟機遇，但就是隔著一道門，走不進去。」林龍安指出：「目前，廣東省很多城市都希望發展高端與創新產業，香港擁有一流的人才優勢，應可以兩地互補、相互發展，但現在兩地政府尚未建立良好的合作機制及渠道，實際上仍是設立了許多玻璃門。」

采寫/新京報記者陳禹銘

圖片/資料圖片

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