買房還有沒有必要？擁有9套房的老太太給我們上了一課
這幾天網上有篇女性買房的熱文在傳播《北京一個坐擁九套房的老太太,這樣給我解讀房價》。這位老太太補償所得5套房，剩下4套房皆為投資所得，且頗有一套自己的購房理論：「中國人，尤其女人，就喜歡房子！」
記得安居客在3月8日發布了一份大數據報告，有65.2%的人認為女性已經在購房行為中起決定性作用。有業內人士當時就戲言，房子賣得好不好，關鍵在於能不能讀懂女人心，因為對女性說，買房更多是買一種生活。
更多的網友則表示，自己身邊的家庭，都是女性買房更為務實更為積極，更為務實，她們不會像男性「恨不得房子免費了才買」。
當對生活的追求在購房行為中佔主導地位的時候，購房行為就會表現得更加剛性。換句話說，甭管什麼壓力扔過來，比如購房首付增加，房貸利率上升等外部因素都不會從根本上動搖購房的決心。
當前樓市調控力度已經非常強，炒房比例已經降低到十分低的水平。在一線城市發放的個人房貸中，給首套房的已經佔比超過8成，二套房1成左右。兩者比例就超過了9成，炒房客還能獲得多少資金支持？
炒房客都趕走了，樓市只剩下首套房和二套房購房者。
以自住需求為主的購房行為，主要分為兩類，一類是首套房，一類是二套房。
而首套房購房行為中，人們常將「丈母娘」列為主導因素，因為首套房往往是婚房，甭管是誰出錢，房子必須得買，這又是剛需。
在二套房的購房行為中，甭管是換房還是增加房產。購房能力開始佔主導地位，換句話說，有房子在手，再買房就不容易受政策影響。而當這樣的家庭中，女性又成為購房的決策者時，你跟她說房價如何如何，幾乎不會起任何作用。
中國女性幾乎在任何時刻都想買房，單身的時候要買房，她們覺得房子比男人更安全，能買就會買，這樣的邏輯在知乎等社區比比皆是。而要結婚的女性，對房子的追求更是剛性。買了房結了婚有了孩子的女性開始為子女買房做前期準備，當自己成為丈母娘的時候，又會要求女婿買房。這樣的軌跡在中國太普遍了。
九套房的老太太不是個特例，手握多套房的人在一線城市比比皆是。這些天，我的一位同事一直在羨慕他在深圳的朋友，他們家剛剛動遷，分到了八套房。
有人或許會說，這麼多房子空置會不會有啥問題。潘石屹不是也說過，中國5套以上房子的人多得是么？
從空置率的角度來說，中國一二線城市和三四線城市差別不大，全都超過了20%，但這些房子空置的原因卻各有不同，三四線是因為建設過度，房子在開發商手裡，沒人買；一二線城市則是分散在大大小小的房主手裡，房子是作為資產儲備起來了。
從中長期來看，三四線城市的房子沒什麼資產價值，但一二線則不然，在大城市群戰略的驅動下，人口流入是有保障的。鏈家左暉在去年底曾分享一個數據，北京人均居住面積只有12平米，人均分不到一間房，如果以人均一套房為標準，北京尚有1億平米的住房面積。這麼大的缺口怎麼填補，靠公租房和集體租賃房肯定不現實，大城市空置的這些房子必須要調動起來。而在深圳，所有用來居住的房子中，可供買賣的商品房佔比也不過是30%左右。
在更多的新一線城市，其實前景比一線城市更好。在成都、杭州、武漢、南京、天津、蘇州、西安、長沙、青島、鄭州、大連、東莞等城市，滴滴大數據顯示，這些城市已經成為滴滴新用戶最大的增長點。另有數據顯示，2015-2017年，年輕人工作首選一線城市的比例從65.8%降至46.5%，而選擇新一線城市的比例則在直線上升。
人口的湧入，對於新一線城市是最大的利好，就房地產來說，房企在新一線城市利潤更高，土地市場的溢價率明顯高於一線城市，房價會有更多期待。二手房市場更加活躍，投資房產的人不用完全自己扛著房貸，以租養貸更容易。
還有人有人說隨著大量明星公司表態要回歸A股，以及大量「獨角獸」公司加快上市的步伐，資金將流向資本市場，而房地產就此退場。
前半部分我持贊同態度，但房地產卻未必就此退場。至少從體量上來看，300萬億市值的樓市比50萬億的A股還是重要得多。且不論未來房價如何如何，至少從房租水平來看仍然非常可期。一線城市和新一線城市年均漲幅都在8%-15%之間，照此推算，目前不足2%的租金回報率大概只需要10年就能回歸正常水平。
人民大學於3月17日發布的宏觀經濟月度數據分析報告指出，房地產價格有「抬頭」的趨勢。今年1-2月份，商品房銷售面積僅增加4.1%，但銷售額卻增加了15.3%，增幅之差，房價漲勢顯而易見。
這也在一定程度上反映了房價的「剛性」。所以從調控的角度來說，如果繼續以抑制房價這種短期目標為例，那將事倍功半。而從中長期來看，長效機制大概只能分流和減緩，而無法影響房價的根本趨勢，人口基數太大了，做到這樣已經不容易了。而從我最近幾周看房的經歷來看，市場和政策明顯脫節。看房的人對政策和媒體關於各種房價下跌的報道並不感冒。
有房子的人只要資產配置對了，問題不大。沒房子的倒是應該想想如何應對不斷上漲的房租。
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