好不容易突破200億規模，花樣年還在找自己的位置

迷途知返的花樣年(01777.HK)銷售規模終於在2017年突破了200億元。但從3月20日的股價來看，投資者並不滿意這個表現，花樣年開盤後股價下行，至午間收盤跌幅為3.97%，報價1.45港元。

花樣年的轉型在業界頗具典型意義。2012年，花樣年開啟了為期五年(2012-2016年)的第一次業務轉型，從重資產的房地產開發商向輕資產轉型。

梳理花樣年近年財報可知，提出轉型的2012年，花樣年銷售規模為80.14億元、2013年為101.74億元、2014年為102.14億元、2015年112.72億元、2016年122.06億元，規模幾乎無增長。而被花樣年寄予厚望的輕資產業務，發展多年，即使到了2016年，在總營收中的佔比也不過23％。

花樣年思過是在2017年3月召開的2016年業績發布會上。董事會主席兼總裁潘軍宣布，2017年開始，花樣年啟動第二次業務轉型，重新重視地產開發業務，輕重並舉。

從重資產到輕資產再到重資產，花樣年兜了個圈，為此戰略付出的學費是在黃金時期規模上的失落。

2012至2016年五年，縱有調控穿梭，但房企普遍還是在城鎮化推進、三四線城市去庫存等系列利好下，實現了規模利潤的雙豐收，龍頭房企規模從千億突破到三千億。

可以說，2017年是花樣年再轉型的元年。3月19日深夜，花樣年發布2017年報：實現合同銷售金額為201.64億元，銷售面積約為191萬平方米。

花樣年2017年的銷售目標原定為150億元，實際的簽約業績是目標的134.4%。對內，花樣年完成銷售目標。但公司更多壓力仍來自外部，2017年，行業內已有3家房企的銷售規模突破5000億，千億規模的房企已超過10家，提出沖千億的房企將近30家。

而花樣年還在地產江湖上尋找自己的位置。根據中國指數研究院數據，2017年全年，百強房企（Top100）的門檻恰好是201億元。如何保住百強地位並向上奮進，花樣年再轉型的壓力不可謂不大。

值得一提的是，花樣年2017年營收收入下滑超過1成至97.83億元，主要原因是來自物業開發的收入減少，花樣年新增結轉確認收入的節奏無法跟上銷售。

花樣年的地區布局是個值得討論的話題。根據其2017年報，公司銷售業績主要來自武漢、成都、桂林、惠州、南京等14個城市。

同年新開工項目中，只有「深圳家天下」一個位於一線城市，並且此項目還位於深圳城市的邊緣；竣工項目則全位於二三線城市，而待建項目也只有「深圳家天下」、「華興工業項目」、「上海國邦花園「、北京丰台的「亞新科」三個一線城市項目。

截至2017年末，花樣年規劃土地儲備面積約為1561萬平方米，而一線城市的土儲佔比僅有15.69%。

一線城市土地地價太高，2018年花樣年在年報中提出開拓六線城市的房地產業務，依託各城市公司資源在周邊城市實現業務增量。這一說法與此前潘軍在2017年接受第一財經採訪時的說法一致，證明此思路仍在公司延續。

2017年花樣年毛利下降17.9%至28.98億元，毛利率從2016年的32.3%下降至2017年的29.6%，跌破30%的紅線。若花樣年繼續實施六線城市房地產業務的策略，帶來的很可能是毛利率的再次下滑。

幸好有來自聯屬、合營公司以及投資物業公允值變動等因素，把花樣年年度全面收益總額推高。2017年，花樣年公司擁有人應占利潤為人民幣11.54億元，同比增長43.3%。

進入2018年，花樣年前兩個月的銷售業績為30.25億元，銷售面積為30.08萬平方米，高於去年同期。

但走高的還有花樣年的資金成本。3月2日，花樣年宣布發行將於2021年到期的3.5億美元的優先票據，用於為若干現有債務再融資，該筆票據的利率已高達8.375%。對錯失良機的花樣年來說，2018年仍將是逆水行舟。

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