東進戰略下的「十字軸」布局——簡州新城篇

前言

隨著新一線城市、國家級中心城市的確立，成都未來五年將圍繞「建設全面體現新發展理念的國家中心城市」總體目標大步邁進，而在這一宏偉目標之下，2017年成都市政府提出了「東進-南拓-西控-北改-中優」的整體城市規劃，意在優化拓展城市空間，提升城市功能品質，促進城市可持續發展。

背景

「東進」作為全域發展格局中的國際門戶、產業新城和城市持續發展新空間，未來將形成「十字軸」布局，東西發展軸線延續城市東西發展形成「天府文化傳承軸」 「國際創新驅動軸」 和「蓉歐開放驅動軸」 ，南北向以龍泉山東側形成「新城發展軸」 ，其中簡州、空港、淮州三大新城便是「十字軸」布局上的重要節點，未來將成為整個片區的重要紐帶。

這一次中原研究院將分三大篇章對各個新城展開逐一分析，敬請關注。

第一篇章：簡州新城

概述

成都市 40 公里圈層和東西向天府文化傳承軸的交匯處，是「東進」五大組團的地理中心，未來將承擔成渝城市圈的節點城市。

簡州新城西連龍泉驛，東臨簡陽新城，北望淮州新城，南接空港新城，位居「東進」戰略五大板塊的地理中心；

2020年城市功能初具雛形，初步形成現代新城的城市風貌；

2030年基本實現成都市先進位造基地的建設目標，逐漸開始承擔東進生活服務中心的職能，基本確立成渝城市圈的節點城市地位。

交通

現主要依靠三高速及兩條快速路可達，未來將形成「三高六快」以及「四鐵一軌一環」的立體交通路網

整體規劃

近景規劃20平方公里，總人口15萬，未來整體建成規劃100平方公里，總人口80萬

新城幅員面積223平方公里，未來整體建設用地面積100平方公里；

2020年城市建設用地規模20 平方公里，總人口規劃15萬人 ；

2035年城市建設用地規模60 平方公里，總人口規劃50萬人。

功能組團劃分

七大功能組團，承載居住、教育、產業、商務、研發等功能，其中龍泉湖組團、龍馬湖組團和南部組團為項目的起步發展區。

起步區規劃

起步區規劃30平方公里

規劃結構：五心、五軸、六片

五心：中部龍馬湖綠心、南部生活服務中心與主題娛樂中心、東部科創中心、西部教育中心

五軸：中部東西向綜合服務軸、東部陽安大道景觀軸、南北向都市長庭軸、簡州大道景觀軸、南部產城融合服務軸

六片：龍馬湖公園片、吉利小鎮發展片、生活服務片、科創功能片、產城融合片（2個）

起步區控規

起步區規劃結構

新城建設工作即將拉開序幕，目前的新城發展現狀是怎樣？新城的規劃落地情況怎樣？起步區的呈現度如何？帶著疑問，我們進行了實地走訪，下面將是我們對簡州新城的發展答疑及進入建議

Q1：規劃的核心居住組團現狀

從現有的簡州新城用地規劃圖來看，簡州新城規劃的核心居住組團為養馬片區，目前該片區仍以老舊安置房或自建房為主，商業以街鋪為主，尚未開始動工打造新城相應規劃。

據簡州新城管委會相關負責人介紹，核心居住組團完成拆遷及土地整理預計將在兩三年後，不屬於簡州新城起步區打造範圍；且資源最優的沿江居住用地開發更是可能留到簡州新城最後開發階段；近期片區內就算有居住用地入市，也多會要求配建人才公寓，且整體土地供應量不大。

簡州新城產業功能規劃圖

養馬鎮及住宅區實景圖

養馬鎮及其商業實景圖

養馬鎮濱江區資源實景圖

Q2：企業招商現狀

目前已經確定簽約的有吉利小鎮項目及萬科生態夢想城項目，其餘涵蓋新經濟、基礎設施、金融等領域 15 個重大項目也正在緊鑼密鼓的進行：

1、2017年9月14日，簡州新城管委會與吉利控股簽署總投資50億元的吉利大學整體搬遷和北京大學西部研究院、總投資100億元的吉利銘泰小鎮、總投資150億元的高端汽車零部件產業園等項目合作協議；目前該項目正在進行征地拆遷工作。

吉利小鎮：吉利控股打造，集汽車賽事、主題樂園、零部件生產製造、高等教育、人才培養等功能為一體的綜合小鎮。

吉利小鎮落位規劃圖

2、17年10月12日，成都市人民政府與萬科集團簽署戰略合作框架協議。此次簽約，萬科集團將在未來幾年內斥資2000億元打造簡州新城萬科生態夢想城。

萬科生態夢想城：位於成簡快速路南側，以北為龍馬湖，以南為大片工業用地，是簡州新城的「生活島」，工業和生活理想融合的夢想城，助力簡州駛入城鎮化快速發展快車道。

18年3月15日，萬科中西部產城已與盛裕集團簽署產業新城戰略合作協議，宣布萬科簡州生態夢想城為雙方首個合作項目，夢想城進入實質落地階段。

3、17年11 月 24 日，簡州新城舉行重大項目集中籤約儀式，簽約引進涵蓋新經濟、基礎設施、金融等領域 15 個重大項目。金融機構 1000 億元授信簡州新城。

簡州新城管委會相關負責人稱，今年將以新城基建建設、產業招商引資及工業用地開發為主。

附：簡州新城現有配套及其他實景圖

管委會實景圖

百度可直達，內有簡州新城規劃展館，

可隨時進入參觀，無需預約

簡州新城新經濟產業園項目

產業園建面97527㎡，擬建廠房11棟，專家宿舍樓3棟，計劃投資1.2億元。項目於2018年3月開工，目前已建成部分廠房，該項目臨簡州新城管委會，預計2018年12月完工。

養馬鎮教育配套

養馬鎮客運站及衛生院

龍泉湖自然保護區

簡州新城樓市現狀

從去年以來，簡陽開始實施限價及搖號政策，新樓盤價格不得高於每平米7000元，目前已取證新房項目2個，分別是：

1、濱湖城：1月17日取得預售證，帶裝修，清水均價約6000元/㎡，精裝均價約8000元/㎡；

2、佰盛龍湖盛璟2期： 1月19日取得預售證，清水，均價約5800元/㎡ 。

數據來源於成都房協項目預售公示

18年3月19日，成都公共資源交易中心掛出簡陽三宗土地，兩宗純住宅用地，一宗商業用地，均位於簡州新城範圍，這也將是區域18年首次土拍，詳細信息如下：

小結及進入性建議

簡州新城集「成渝發展走廊上的重要節點新城」、「成都國際化城市建設中的先進位造基地」及「東進五大組團的生活服務中心」三大角色為一體，未來發展前景良好，將來吸附的人才素質及購買力有保障，未來地產開發前景可期。

但近兩年，剛起步的簡州新城更偏愛帶產業開發的開發商入駐，城建配套也以輔助產業開發為主；建議純地產開發且重視溢價或現金流的開發商考慮暫緩進駐計劃。

未完待續

下一篇章我們將對空港新城進行分析，敬請持續關注！

四川中原研究院

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