承諾4成房子賣給無房家庭，還不準漲價，這座城市厲害了！

最新 03-21

昨天，融360說房君接到某主流媒體的一份書面採訪提綱，是關於「調控如何不傷害剛需」的。

說實話，接到這個書面採訪提綱，我還是挺高興的。因為現在我們在談調控成果時太過關注房價了。房價的下跌的確能反映調控的成果，但如果我們只關注到數據的變化，卻不關注到大家的實際購房成本，那麼又是為誰而調控呢？

要讓調控出成果，又不傷害剛需，這個難度的確不小。

我套用新任央行行長易綱在2008年說過的一句話：

「貨幣當局應該找到一個有效的方式，既能夠防止危機擴散，又防範道德風險，還能夠最大效率地保證市場的價格發現和市場出清的功能。」

這裡的「道德風險」如果具體到房地產領域，一定程度上就是指「傷害剛需」。

「治沉痾須下猛葯」。

2015年-2017年這波行情來得很猛，所以在2017年調控的力度也很猛，一定程度上，防風險而舍剛需也是可以理解的。但如果一直這樣搞下去就會陷入「過猶不及」的困境，剛需的斷檔對講究「穩」的樓市來說，絕對不是什麼好消息。

現在，主流媒體關注到「如何不傷害剛需」，至少說明了一點，在當下住房領域討論的重心轉移至「租賃」之時，「喉舌」們也承認購房是合理的需求，特別是剛需的購房需求，更應該重點保障。

這也算是一個信號吧。調控的力度現在是保持而不是繼續繼續加壓，在保持現有成果的前提下，調控也在尋找微調之道，補償剛需。

那麼問題來了，如何不傷害剛需呢？

無外乎兩點，一是保證剛需的購房資金，二是要儘可能保證剛需有機會買到房子。

保證剛需的購房資金，又分為兩點，一是要讓剛需的3成的首付做實，現在很多地方收緊貸款，3成的首付基本上是虛的，即使是首套房都要付出5成乃至6成的首付款，首付比例的大幅攀升是剛需買房無法逾越的大山。導致剛需首付上升有多種因素，一種是銀行批貸縮水，一種是開發商篩選購房者，只準備3成首付的純剛需不受待見。在這裡不得不提的是北京的「認房又認貸」，它的「認貸」是審核購房者全國範圍內的貸款記錄，你在老家貸款買過房，即使你現在賣了，意味著你在北京買房也得按二套房執行。這個過於嚴苛了，比較合理的方式，我覺得是審核近五年內是否都貸款購房記錄，如果沒有，可以認定為首套房。二是首套房貸利率不能再漲了。早在2016年的時候，首套房還能找到8折的利率，當時二套房是1.1倍。現在首套房貸利率已經非常接近二套房貸利率，差別化信貸保護剛需抑制投資投機基本變成了一刀切了。這裡順便提一句，不出意外的話，下周美聯儲將宣布加息，我們的央行大概率是要跟進的，就看看我們到底是以何種形式跟進了。

在保證剛需有機會買到房這方面，政策其實做了不少工作。2017年，多地打擊開發商全款買房、捆綁裝修等行為，以及多部門聯合發文要求開發商必須接受公積金貸款等等。

效果是有的，但距離剛需的期望還是有點遠。

但是最近武漢在保護剛需上面所採取的一系列動作，值得肯定。

武漢的做法主要有兩點，一是公證搖號，二是定向配比。備案均價低於1.8萬，建面低於120平米的房子，在對外銷售時必須採取公證搖號的方式，而且必須保證40%的房子納入優先選房範圍。

而對於優先選房家庭，武漢市也明確給出了相應的規則，在武漢獲得購房資格，最近3年內無住房交易記錄的家庭。

簡單說，武漢的房子要確保4成賣給無房家庭。武漢之所以這麼做，是因為開發商在應對調控時採取了一些「合理應對策略」。這些策略又不違規，不好直接處罰。

舉個例子，新房現在不是限價嗎？開發商和一些投資客開始打默契球，一些有錢又有門路的投資客在房款之外再給開發商一部分錢，開發商也樂意多賺點，這樣就沒剛需什麼事了。投資客顯然不會舉報開發商，在面對這種情況時，主管部門很難辦。