拒絕同質化！佳兆業創享空間如何玩轉租賃這盤大棋？

2017年6月13日，佳兆業創享空間正式宣布進軍長租公寓和聯合辦公領域，2018年3月13日，佳兆業將創享空間有限公司進一步更名為創享空間集團有限公司。兩字之變，不僅反映出佳兆業積極響應政策號召、投身租賃市場的堅定決心，也反映出佳兆業將租賃業務發展提到了前所未有的新高度。

創享空間品牌發布會

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強化資管邏輯，致力成為公寓版「黑石」

對於佳兆業來說，一方面，作為具有社會責任感的企業，進軍租賃市場，為租戶提供優質產品、創造美好生活是責無旁貸；另一方面，從企業自身發展戰略來說，目前租賃屬於大賽道，未來二、三十年都處於發展的上升通道，且不容易被顛覆，是集團尋求可持續增長、開拓新的發展空間的必然選擇。對於創享空間而言，責任重大，使命光榮，如何肩負起集團賦予的使命呢？簡而言之，那就是強化資管邏輯，形成「投融管退」的管理閉環，最終目標是打造公寓版的「黑石」。

核心是做好三大關鍵環節：

首先，建設、收購成熟的、能夠產生穩定現金流的物業。這些物業核心有幾類：第一類，就是在集體土地上建設租賃用房的機會；第二類，目前推出的租賃用地，土地競拍要求的自持物業；第三類，整售的商辦樓改造或者金融機構不良資產。

長租公寓

其次，通過運營實現管理改善、客戶體驗提升和品牌擴張的目的。這就要求強化過程運營能力，打造公寓消費者品牌，提升消費者粘性和產品溢價能力，比同行做出更高的坪效。針對產品「80後、90後」的主流用戶，佳兆業創享空間不僅僅通過有趣的產品，滿足用戶在精神和社交層面的核心需求，更是要打造集智能硬體系統、用戶自助服務、智能管家系統及運營中心四大板塊為一體的智能大平台，滿足用戶全方位的需求。

聯合辦公

再次，強化後端金融能力，打通資產收購-運營-退出的閉環。一方面要強化融資能力，對於輕資產的包租模式或者重資產的收購而言，採取「自有資金+基金+銀行貸款」的多元化融資方式；另一方面要強化金融退出能力，對於包租房源，可以通過租賃ABS的方式把租金提前變現，而對於持有物業，基礎資產收益如果能夠達到REITs上市標準，也可以通過發REITs的方式實現退出。

對於佳兆業創享空間來說，核心目標就是不斷擴大資產管理規模，一方面，通過管理資產實現管理費的收入，另一方面，通過更好的打理資產，提升資產運營的效率，進而獲得超額利潤提成。

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三大獨特核心優勢，問鼎存量地產龍頭

作為中國領先的綜合性投資集團，佳兆業集團進入長租公寓和聯合辦公領域具備與生俱來的優勢：

戰略優勢及區域優勢

這主要是兩個方面：一方面，戰略優勢，佳兆業集團經過近20年發展，一直深耕粵港澳大灣區，在大灣區擁有高達一萬億的土儲，在大灣區具有絕對領先和優勢地位，這將給租賃業務帶來非常強的聯動效應和支持力度；另一方面，區域優勢，租賃業務核心還是在一線城市發展，而佳兆業深耕粵港澳大灣區，雄踞深圳、廣州兩個一線城市，佔據了租賃市場的半壁江山。

具備極強的城市更新及運營能力

佳兆業在城市更新領域已經深耕近20年，並成功改造超過20個大型城市更新項目，被譽為行業城市更新航母級企業，另外在產品的設計、規劃、改造、運營等方面經驗豐富，能深刻理解業主和租戶的痛點和需求。這對於盤活存量物業，並升級改造為租賃產品具備天然優勢，也與當前政府的政策導向高度契合。

產業協同效應

佳兆業已進入十多個產業領域，具有很強的品牌、資金的實力及資源整合能力，可與長租公寓和聯合辦公形成協同作用。

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「提收入、控成本」雙輪驅動坪效提升

對於空間運營來說，提升坪效，是永恆的真理，誰能夠創造最高的坪效，誰就是最終市場的贏家。而坪效，無非圍繞兩個方面：一是怎麼儘可能提升收入，二是如何儘可能降低成本。

提升收入核心是兩方面：一個是往硬的方向走，就是通過優化資產組合和物業翻新，提升建築物的使用功能和居住價值，創享空間將借鑒美國市值最高的EQR和規模最大的MAA的模式，聚焦核心城市，並重點針對老舊物業，在關鍵目標市場主動進行升級改造。另一個就是往軟的方向走，提供更好的品質和更優的服務。

提高收入只是提升坪效的一個方面，硬幣的另一面就是降低成本，降低成本主要是兩方面：一方面，儘可能保障高出租率，儘可能降低空置成本，這有賴於佳兆業卓越的戰略布局，產品定位和客戶服務；另一方面，藉助技術手段提升公司運營效率，創享空間將不斷通過引入新技術，不斷改進互聯網技術平台，通過技術創新實現管理信息系統的升級，提升公司的運營效率。

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3年10萬間，力爭做空間運營領跑者

佳兆業創享空間目前在深圳、成都、北京多個城市落地，布局全國所有一線及主要二線城市，預計三年內打造長租公寓10萬間，聯合辦公卡位5萬個，致力於成為運營規模、收入、服務達到行業前列領先的空間運營商。

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長租公寓項目效果圖

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聯合辦公項目效果圖

當前，中國房地產正處於從「增量市場」到「存量市場」的轉軌期，佳兆業集團通過實施多元化轉型戰略，在文體、旅遊、科技產業等板塊取得不俗的成績。佳兆業進軍長租公寓和聯合辦公品牌領域，深挖租賃市場高速增長帶來的紅利，亦將為公司提供新的利潤增長點。此外，在國家「加快培育和發展住房租賃市場」政策導向下，佳兆業創享空間為年輕人創新創業清障搭台，滿足商品房及安居保障房之間的新階層需求，也體現企業的行業使命和社會責任。

我們已經看到，佳兆業創享空間以做公寓版的「黑石」為目標，打通「投融管退」資管閉環，依託集團戰略優勢、區域優勢、業務協同優勢，抓住「提收入、控成本」兩大主線，為租賃新時代提供好產品、好服務，致力於成為「美好生活服務商」。就像一句詩所說「既然已選擇了遠方，便只顧風雨兼程」，對此，我們充滿信心！

作者簡介

劉 策

佳兆業戰略研究院

經濟學院及戰略發展部

部門總經理

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