新區翻倍，老城不漲，每一個城市都無法避免的內城衰敗！

17年年底，手哥說地產情報站得了2017年中國房地產優秀自媒體。讓我去西安領獎。我美滋滋的就去了。

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好基友老余也在西安，是個老西安人。16年的時候投資了高新區2套、曲江1套，17年投資滻灞1套，還幫親戚朋友做投資，可以說是人生贏家了。老余聽說我要來，就要請我吃羊肉泡饃。

吃飯時，老餘興致勃勃地跟我介紹，最近幾年西安變化多大：

高新區的木塔寨板塊已經成為中心，有72家科研院所落戶電子城，有木塔寺公園、科技八路還要建設產業園；

曲江新區從2003年開始打造，主打文化旅遊概念，坐擁大唐芙蓉園、曲江池、大唐不夜城、大雁塔等著名的景觀，目前是高端住宅區，曲江I期房價也一飛衝天；

西咸新區被稱為西安的「陸家嘴」，渭河南岸的灃東新城確定了「一軸二帶五板塊」的城市空間格局，目前萬象城、華僑城歡樂谷、501米的七彩琉璃塔已經招商落地……

我問老余，你說了這麼多開發區，那老城呢？老余咳咳兩聲，岔開話題，「這泡饃美得很，你趕緊吃……」

02

西安是一個典型的以開發新區推動城市發展的例子。但同樣的，內城衰敗也是不可避免的趨勢。

請注意，我並非唱衰西安，我非常非常喜歡西安，我只是探討城市發展的模式。

從高新區開始，西安已經搞了20年新區開發。前10多年也未見太大起色，直到這一波省會崛起，西安牢牢抓住了歷史性的大機遇，迎來翻天覆地的發展。

而發展的邏輯就是，財富並不可能均攤到每個區。，老城配套成熟，人口密度大、環境擁擠，拆遷成本高再加上對古城的保護，西安只能發展新區。想開發新區，必然就會將最先進的產業、優質的資源引入其中。新區的每一次躍進，就意味著老城區的又一次潰敗。

西安的新城，就是和在老城的拉鋸戰中佔了上風。

城內集市：

曲江新城

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這樣的發展，對買房人的影響，自然就是房價。我們看看2017年西安的房價梯隊。

曲江、高新區作為第一梯隊，自然是房價上漲最快，而且價格最高的。而城內房價是西安各區中最低的。

不止西安，很多城市都面臨著內城衰敗的問題。周老闆（公號通貨朋仗）曾經寫過一篇文章，叫二環的沒落，他把二環的房子直接比作成了「植物人」。

這是我聽到的一個極其喪心病狂的一個說法，但……無法反駁。

某人得了重病之後，已經無法治癒，只能用藥物維持，對於他本人來說，人生的樂趣全無，但是周圍人都會為了保證他的生命體征，不斷地花錢給他用藥。

原因就是，如果這個人去世，那麼就會丟掉很大一筆退休金。

二環目前的現狀就是輸血維持，跟植物人的性質相同，不能說完全沒有價值，不過既然是投資，那為什麼非要選二環呢？

未來在哪裡。未來在新城。二環與海淀望京之類競爭，優勢更大還是更小？再跟通州這樣正處於嬰兒期的新城比呢？

04

新城崛起，老城衰敗並非我們國家獨有。

二戰後，美國也是從中心城聚集逐漸進入大規模郊區化的時代。美國的大城市中心，成為低收入貧困人口和少數民族的擁擠場所，而白人中產階級不斷向郊區遷移。當市區空間形成飽和,，人口外流、產業向其他地區擴散則是不可逆的趨勢。

那麼問題來了。地產情報站後台經常會有粉絲問，是買新城區好呢？還是老城好呢？老城的教育、醫療配套依然是短期不可向新城轉移的，如果孩子上學、老人看病有剛性需求，那就買老城區。想住的舒服、環境好，還是買存在二手房市場的新城區吧。

當然以上僅僅是我的個人看法，我知道肯定有土著們嗤之以鼻，土著們會說，小午，休想騙我出二環！土著們真是捍衛二環嗎？他們捍衛的是家鄉情結、回不去的青春。

這就是新市民和土著之間的認知差別了。

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