三四線城市中心還有大量的空地，你敢買嗎？

經歷了2017年緊鑼密鼓的樓市調控，相信很多人滿心期待的都是2018年房地產市場能有直觀的利好，比如房價迎來下跌，比如開發商主動降價讓利於民，比如。尤其是在去年底住建部長王蒙徽最後一次強調2018年樓市要推陳出新、差別化調控，2018年將以滿足首套剛需、支持改善需求為主，與此同時對於遏制投機炒房會有更進一步的舉措。

多地房貸利率上調，真剛需購房難度未降反增

2018年為「滿足首套剛需，支持改善需求」或許會在貸款利率方面給這兩類人群以政策上的傾斜，但誰知世事難料，18年伊始便有消息顯示銀行貸款利率有上浮跡象。近日，某權威媒體記者通過銀行內部人員了解到北京多家銀行，可能將首套房貸款利率由基準利率上浮5%調整為基準利率上浮10%；而蘇州更是爆出「首套房貸利率普遍上浮15%，二套房最高上浮30%」的沉痛消息。

眾所周知，在此之前全國已經有超過7成以上的城市銀行首套房貸及二套房貸都有不同程度的上浮，去年底深圳更是爆出9成以上銀行對房貸業務按下了暫停鍵，令滿城剛需購房者苦不堪言。如今又爆出已北京為首的一線城市繼續對房貸額度進行收緊，無疑房地產金融市場又將迎來新一輪的收緊，在這種環境下，購房者的買房難道加大將是不容置疑的，預計會有更多的真剛需又不得不暫停購房計劃，「望房興嘆」了。

三四線樓市即使再高調火熱，若非自住需求資金也要慎重進入。有幾個方面的原因：第一，艾普大數據顯示三四線城市購買力中有4成是投資炒房人群，他們很多是在一二線強調控之下被迫進入，所以隨時可能撤離，會對房價利空；第二，三四線棚戶區改造催生的大量剛需99%都瞄準新房，所以二手房市場發育度基本為零，即便投資的房產有升值也很難變現；第三，2018年棚改已進入尾聲，從國家發布的數據來看，2018年棚改總量也比2017年大幅減少，所以不會出現三四線去年的火熱現象；第四，眾所周知，資金大量湧入房地產已經觸發危機，中央非常明確未來是化解房地產風險、降企業及居民槓桿為主，「穩」是主基調，大漲根本不可能出現。

像燕郊的房價也是迎來了一波下跌，部分項目的二手房的售價降幅甚至接近六成。這些項目的價格之所以出現如此大的波動，主要是因為之前是大量炒房者買入，在樓市調控逐漸收緊，資金壓力越來越大的情況下，這些炒房者不得不甩賣離場。如果燕郊的二手房的房價下跌只能當做是個例的話，那麼下面兩個城市房價的變化則是非常具有代表性的了。

房子是用來住的，而不是用來炒的，這一定位被再度提及後，買房真正到了自住時代。2018年該不該買房呢？不厭其煩跟大家說了一年，這一年一直圍繞房住不炒這個問題進行討論和滲透，好在現在越來越多的人已經深深感受到政策的變化，房地產的變化也在一天天顯現。不過該說還得說，剛需該買還是要買的，因為除了你本能的需求外，更重要的是國家也會嚴厲打擊投機炒房行為，從而鼓勵並支持剛需剛改購房者。

調控5年不松，房價上漲概率為零。暫時沒錢也不用擔心房價躥高，可以放心努力工作攢錢！

1月23日，央媒報刊發表題為「告別周期，未來五年，調控都不會退出」的文章。毫無疑問，這給無數關心房地產調控會否繼續的人吃了一顆定心丸。調控5年不退出就意味著更漫長的改革要進行，房地產剛剛取得的成果會繼續得到鞏固，更加重要的是讓我們清晰地認識到，國家對於打擊投機炒房回歸房子的居住本源不會只是一句空話。

十多年來，這恐怕是官方媒體第一次說出「調控五年不退出」這樣的話，國家對於房地產回歸良好發展的決心日月可鑒。而2018年開始，國家將針對各類需求實行差別化調控政策，滿足首套剛需、支持改善需求、遏制投機炒房。可以說政策層層推進、利好不斷，一切都在圍繞滿足廣大人民群眾的住房需求而努力。

過去幾年房地產存在的最大不確定性就是房價極其不穩定，或者乾脆說是漲幅巨大，這給喜歡鑽空子的人找到了賺錢的機會，且也不符合經濟市場發展的規律。現在好了，調控只要一直壓著，房價就會得到穩定，回歸正常的商品規律。這對於普通人來說完全可以卸下防備，踏踏實實工作掙錢，再不用擔心房價會一年漲幅翻番這樣的情況出現了。

樓市非常熱鬧，如同過年一年，首先是房地產稅，然後是重要的會議，昨天又有了滿足首套剛需，支持改善需求，遏制投資需求，這個消息一出來很多剛需購房者馬上理解就是調整要放鬆了，房價要漲價了，這不，昨天很多購房者覺得，這是不是說明2018年調整要放鬆了，我們剛需只要樓市稍微有點風吹草動的，馬上就會聯想太多。

2018年中小房企面臨「錢緊」困境，降價拋房讓利剛需或加速到來。

「到不了5、6月份，大部分中小房企可能會倒閉」著名的經濟學家魏傑如是說。雖然筆者不敢苟同，但是眼下擺在中小房企面前的困境卻是真實可見的，更不是危言聳聽。眾所周知，自2016年中央經濟會議定調「降低房地產金融風險」以後，自此房企的融資渠道屢屢受限，過去常見的融資方法已行不通，甚至一度出現有國有大行對開發貸等按下「暫停鍵」的做法。

這種「錢緊」日子可能還要持續很長一段時間。再加上眼下「限價」政策的制約，開發商新房售價往往不能自行控制，且國家對「捂盤惜售」的做法懲罰更加嚴厲，所以出現了很多樓盤貼著拿地價出售的現象。去年十一後的南京萬人搶房盛況，就是新房和二手房相差近萬元利益驅使有錢人爭相購買的最好體現。

房地產大局已定。未來樓市的主基調是以穩為主，調控之下短期大漲大跌都不現實，但長期下跌是必然的！特別是三四線城市，人口流失短時間無解，即使是最好的人才吸引戰略也無法阻擋需求的下浮，房價何來繼續上漲一說呢？更何況三四線樓市房價上漲帶來高額利益的背後同樣潛伏著對等的風險，現實的「升值賣不出去」足以說明一切。

這一年來，明眼人早就看得清楚，自從去年國家提出房子是用來住的而不是用來炒的這個定位後，房地產的天一定要變，這種變化不是你想不想，而是必須順勢而為，這是自然規律，從打擊炒房開始，到租購同權、共有產權住房、集體土地建設租賃住房以及大力發展長租房等利好，都是房住不炒政策的延伸。

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