海外房產優選：怎樣操作可以首付一成，交房前收租30萬？

隨著「互聯網+」政策的實施，共享經濟正一點點融入人們的生活，改變著人們傳統的消費理念，共享經濟模式下的短租行業迎來跨越式發展。無論是從在線短租預訂平台的發展，還是二房東商家數量的增長以及個人出行住宿方式的選擇，無不表示短租市場越來越火熱。

國內短租市場的發展以及對人們的影響不言而喻，但隨著市場存量的訊增，短租公寓的競爭也越來越大；在線短租平台的一家獨大也給商家帶來一定的負面影響（如傭金上漲帶來的運營成本增加等）；國內遊客境外游比例大大增加等；於是越來越多的國內短租商家經營著漸漸將投資視線轉移到了海外。

投資海外短租真的賺錢嗎？

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這是美國某一棟在2017年剛投入運營的短租別墅12月份以前接收到的預訂單詳情，在2017年年底就已經產生了2018年約6.22萬美金的GMV。

從投資租金回報收益分析：

該別墅購買價格為58萬美金，貸款後宮共付23.2萬美元。累加軟裝及過戶費等前期投入約190萬人民幣。2017年全年GMV約11.4萬美金，扣除運營成本，凈利潤約為35萬人民幣，由此年化租金收益率18.4%，對比無論是我國房產市場還是其他市場房源，該區域租金收益率是非常可觀的了。

那麼是該區域所有房源都能產生那麼好的收益嗎？

海那邊海外房產置業專家提供美國某一管理公司在2018年2月底截圖的房態系統數據可以看出此房源在2018年3月已經產生26個間夜的預定，入住率已接近85%。該管理公司共運營十套別墅，截至到二月底，3月份共產生273個間夜的預訂單，平均入住率為88%。與我國目前短租公寓/別墅的入住率對比，明顯海外短租別墅的入住率比國內更高。

上圖報表為某一14卧房別墅2018年2月底前產生的預訂單，該別墅與2018年4月交房，交房軟裝後真正對外可預訂時間為5月底，也就是在交房前已經產生了6.47萬美金的現金流。

而從已經產生的訂單中可以看出，預訂客單間夜至少都在4天以上，客單價最低也有2000美金以上，平均間夜價高達770美金。

別墅實拍圖

為什麼海外短租如此高收益？

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投資海外房產都有如此高收益嗎？答案毋庸置疑是否定的，那為什麼該項目如此賺錢呢？

該項目位於美國佛羅里達州中部的一座名叫奧蘭多的城市，是世界上最好的休閑旅遊城市之一。除了世界上最大的迪士尼主題樂園，奧蘭多還有環球影城、冒險島樂園等以及即將開業的星球大戰主題樂園等無數著名的主題樂園/旅遊景點。在2016年時，奧蘭多遊客量已經達到6600萬人次，2017年隨著阿凡達主題樂園的開業，奧蘭多遊客量已突破7000萬人次。

2016年全球主題樂園遊客量排名前25的主題樂園中，奧蘭多佔了7個。而該項目同樣位於奧蘭多眾多迪士尼樂園周邊，為別墅的入住率及收益提供了有效保障。

奧蘭多作為全球知名的旅遊城市，前往奧蘭多旅遊的遊客人均消費水平也在持續上漲。

短租度假社區間夜均價遠遠高於酒店的建業價格，而且隨著需求的增加，度假社區的日均價呈上升趨勢。

自2014年度假社區在市場上發展，漸漸被越來越多的人們接受，度假社區的平均入住率每年呈現較高的上漲趨勢，且預計2018年整體入住率將會遠超酒店。

奧蘭多度假背書真的適合投資嗎？

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改圖為美國房地產市場2017年10月份整體狀況，有圖可以看出美國2006年房地產市場處於最高點，次貸危機之後美國房產市場逐漸復甦們甚至在2016年房價以及超越次貸危機之前的最高點，由此印證美國房地產市場已經徹底復甦，進入穩定增長的狀態。

結合多方面數據分析（各城市GDP、遊客量、就業增長、收入狀況、房源租售情況等），目前較為適合投資美國城市分別為：達拉斯和奧蘭多。

相比達拉斯，奧蘭多作為新興發展城市，近兩年有大量知名企業遷入，吸引著更多的外來人口來此就業，在2016年就業率相比前一年增長約為4.5%。

被稱為『德州矽谷『』的達拉斯近幾年就業趨勢一直較為穩定，而在次貸危機時期，美國所有城市房產市場都呈現下跌趨勢，而僅僅只有達拉斯抗跌能力最強，房價僅僅降低了5%不到，房價也最為穩定上漲的趨勢。

數據顯示奧蘭多房產2017年9月份數據同比去年租金上漲為9.8%，8月份同步曾總6.7%，以及結合美國租金漲幅前三的城市中，奧蘭多一直呈現直線上升的趨勢。

選擇號房產需要考慮到的因素

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要點一：市場環境（經濟環境、房產市場、遊客量、消費等）

要點二：項目/房源位置（離迪士尼位置、周邊配套）

要點三：房子的優勢（位置、戶型、軟裝、傢具娛樂設施）

要點四：後期管理服務（管理公司、報稅等）

為什麼選擇奧蘭多？

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不斷攀高的房產價值，房價走勢持續攀升，每年同比增長超過6%；

房產增值率高，租金回報率全球第一，穩定的房產市場；

優惠的稅收政策，無個人所得稅，佛州最低房產稅；

奧蘭多是美國第二大醫療城 : Heart of Florida Regional Medical Center醫療中心/Florida Hospital Celebration Health 醫院

靠近各大海灘 : 全美排名第一的海灘Siesta Key - 車程2小時、速度與激情的Daytona Beach - 車程1小時、坦帕清水灣Clearwater Beach - 車程2小時

Golden Ridges度假社區

小區實景

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區域評估

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便利的交通環境：毗鄰各大高速公路，15分鐘可達迪士尼主題公園，30分鐘到達國際機場，40分鐘可到達海灘。完善的配套服務：2分鐘可達醫院，便利商店，加油站；五分鐘可達各式餐館和電影院，購物商場。

投資回報率分析

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以PENSACOLS戶型五房（4房加建1房）房計算：

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