碧桂園預收款倍增 房企年報數據「強者恆強」

截至3月21日，已有超過30家上市房企公布了年報。財務數據顯示，絕大部分上市房企都順勢而為，交出令人滿意的答卷。多家房企對2018年的展望都提到政府將繼續實行差別化調控，並大力推動住房租賃市場建設，預計房地產行業的競爭將更趨激烈，整合加速，市場分化。各上市房企將根據自身實際情況，圍繞租購併舉實施新的戰略布局。

銷售儘可能「趕早」

3月20日，碧桂園披露全年業績。2017年，碧桂園實現合同銷售額5508億元，增幅78.4%。截至2017年末，按目標城市分類，一、二線和三、四線城市對公司合同銷售額的貢獻各佔50%。報告期內，碧桂園實現營收2269億元、毛利587.9億元，分別增長48.2%、82.4%；毛利率企穩回升，上升了4.8個百分點至25.9%；凈利潤260.6億元，增長126.3%。

受益於前期土地儲備充足、優良的內控管理及高周轉策略，碧桂園在高速發展的同時，財務數據強健。截至2017年底，碧桂園加權平均融資成本下降44個基點至5.22%，期末加權平均融資成本已連續5年下降，至歷史最低水平。碧桂園總裁莫斌表示，2018年公司不設合同銷售目標，將根據市場情況推量，實現繼續增長。

與不設銷售目標的碧桂園不同，新城控股、旭輝控股集團、富力地產均在年報中確定了今年的銷售目標。新城控股力爭2018年合同銷售金額達到1800億元。旭輝控股集團將2018年合同銷售額目標定為1400億元，較2017年合同銷售額增長約35%。富力地產將2018年協議銷售目標定為不低於1300億元，較2017年全年合同銷售額增長約60%。

進入2018年以來，房企銷售勢頭不減。據國家統計局的最新數據，1月至2月全國商品房銷售額為1.25萬億元，同比增長15.3%，增速提高1.6個百分點。

克而瑞研究中心研究總監楊科偉表示，監測數據顯示，現在不少城市商品房新增供應量在上升，因此當前房企的銷售情況總體應該還是不錯的。有不願具名的房地產開發企業高管告訴記者，現在房企都希望儘可能趕早，加快銷售節奏。

龍頭房企優勢顯著

預收賬款歷來是反映房企經營狀況的重要指標之一。碧桂園年報顯示，2017年1月1日，公司預收客戶賬款為1924億元，而截至2017年12月31日，預收客戶賬款已達3880億元，較年初增長101.66%。首創置業2017年末預收款項增長78.15%，新城控股預收款項增長70.35%，富力地產2017年出售物業已收按金的增速為48.67%，中糧地產預收款項增長34.38%。

業內人士認為，預收賬款的大幅增加說明產品供不應求，從一個側面也反映出龍頭房企在品牌、拿地、開工、銷售等環節的強勢地位，是行業集中度提升的表現。

碧桂園凈經營性現金流已連續兩年為正。公司2017年售樓回籠現金5003.3億元，回款率91%，扣除支付土地款、工程款等經營性現金支出後，經營性現金流凈額為240.8億元，延續2016年態勢，做到了經營效益和風險管控的平衡。

這一點也獲得機構的認可。有研報預測，2017年至2019年，碧桂園的核心凈利潤將分別增至223億元、333億元和469億元，反映出公司2016年至2018年合同銷售額的快速增長。知名投行摩根士丹利發布的研報預測，碧桂園2017年至2019年的複合增長率在60%左右，鑒於碧桂園的高周轉和市場整合能力，將目標價調高56%，評級調升至優於大市。

積極布局長租業務

目前，我國住房租賃市場正迎來前所未有的發展機遇，碧桂園、萬科、旭輝控股集團等房企都在積極布局這一領域。

碧桂園此前曾提出計劃3年發展100萬套長租公寓。公司在2017年年報中表示，在專註房地產開發主業之餘，公司也在積極與主要金融機構合作，發展長租業務。報告期內，公司正式成立長租事業部，在北上廣深及武漢、廈門等一、二線城市籌備項目，在建房間數達2963間，已獲取項目的總房間數超過8000間，預計2018年內實現多個城市、多個項目同時開業，保障供應。

旭輝控股集團則在年報中表示，公司的領寓公寓簽約（管理）的規模達到20000間，成為國內增長最快的長租公寓營運商之一。首創置業表示，公司2018年將打造不動產資管平台，全面提升項目運營，實現穩定現金流與資產增值，聚焦京滬深寫字樓，並探索用集體土地發展長租公寓項目。

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