華潤置地部署物業管理分拆上市

華潤置地（01109.HK）可能是最怕談規模的房企之一，至少表面上如此。

新鮮出爐的年報顯示，華潤置地2017年全年公司實現的銷售業績為1521.2億元，同比增長40.8%，超年初制定的全年目標26.8%，按規模排第十名。

華潤置地把2018年的銷售目標定為1830億元，甚至未及2000億元。媒體質疑，這樣的目標規模能否保住行業前十的地位，華潤置地董事會副主席唐勇回應稱：「有可能不夠，這不僅僅取決於華潤置地，也取決開發商的整體表現，年底見。」

這是央企華潤集團全力扶持的地產平台，這一身份令華潤置地在融資擴張上獲得許多優勢，其年度加權平均融資成本僅為4.16%。但與同行相較，這手好牌打得不算漂亮。

商業和物業分拆未有時間表

與發2017年中報狀態不同，唐勇對2017年的整體業績「還是很滿意的」。

華潤置地2017年報顯示，全年綜合營業額為1185.9億港元，同比增長8.5%。其中，開發物業收入為1045.6億港元，年增長5.9%；包括購物中心、寫字樓、酒店業務在內，投資物業租金收入為87.8億港元，年增長21.1%；而來自建築、裝修及其它方面的收入為52.45億港元。

年報指出，2017年，華潤置地堅持「2+X」的商業模式，推動康養、產業基金、海外業務、長租公寓、產業小鎮、文化體育等創新業務的發展。

「2」是指開發物業和投資物業，至於「X」則是多元化的創新業務。

2009年，華潤置地提出了轉型思路，向「住宅開發+投資物業+客戶增值服務」的業務發展模式轉變，希望儘可能緊握客戶資源，以期變現。

客戶增值服務變成了多元化業務，2017年下半年來，華潤置地加快農業、醫療、科創等多元化業務的推進，找來騰訊、邁瑞等各自行業中的巨頭做盟友。

公司把希望寄托在多元化業務上，目的在於找到新的業務增長點。但從來自建築、裝修及其它方面的收入數據來看，目前這些多元化業務尚未能為公司收入、利潤作出顯著貢獻。

此處值得一提的是華潤置地的的商業地產，即投資物業部分。「租金明年會超過100億港幣，無論是做長租公寓還是別的，10億級的租金收入不是容易的事。」言語中，華潤置地管理層對商業地產的表現也是滿意的。

商業地產是華潤置地近年來發展的重心，作為持有型物業，是抵抗行業風險的重要資產。

華潤置地曾公開過商業地產的發展戰略，唐勇還曾說，希望到2017年，商業地產單獨剝離的估值相當於一家千億市值的上市公司。

2017年過去了，面對媒體對商業地產分拆上市的追問，華潤置地未能給出令人滿意的答覆。「假如分拆，如何體現股東價值、物業資產價值和未來增長，以及目前還有大量的商業項目沒有開業，開發所需要資金怎麼體現，這一列問題都是複雜，還沒研究出結果。」華潤置業管理層表示，對於物業管理，存在分拆上市的機會，公司在往這個方向部署，但還沒有明確的時間表。

規模是落後還是可持續發展？

規模始終是業績發布會繞不開的話題。

2017年年中時，華潤置地把年度銷售目標從1200億元調高至1320億元，最終完成的銷售業績是1521.2億元。這個成績是在年中的頹勢上，加快周轉、調整推盤節奏和投資策略得來的。

華潤置地2018年的銷售目標是1830億元。這個目標背後是華潤置地與一線開發商差距越來越遠。不提萬科、碧桂園、恆大已經突破五千億，就連融創都已晉身為第四極，華潤置地超不過同為央企地產平台的中海地產，也被龍湖、華夏幸福等後來者超越。

華潤置地管理層用一些說辭來解釋規模上的落後。「華潤置地追求有質量的增長和高效的回報，我們的權益是比較高的，關於規模的可持續性還是要認真考慮的，看你要40億的50%還是20億的100%。」

合作拿地、合作開發，小股操盤，已經成為近年房企分擔運營風險，實現優勢互補的主要方式，這在一定程度上會造成流量金額的增加而權益金額的減少。

具體比例可參考中國指數院的監測數據：2017年，50家代表百億房企中，有38家採用合作拿地方式，權益拿地比例均值為86.1%，同比降低0.5個百分點。

但即便如此，依然改變不了這一輪房企規模競賽中，華潤置地失落的定局。這個解釋多少有些牽強附會。 生怕引起其它房企不滿，華潤置地管理層迅速打補丁：「這是我們的選擇，不是對別家公司有異議。」

唐勇表示，「戰略就是每家公司對自己的財務資源、對商業的理解，對自己的團隊做出的選擇，每個公司都有自己的道理。我們已經提早針對未來做出布局。」

華潤置地在年報中提出，2018年，聚焦規模增長、加快周轉，繼續擴大商業地產的規模，多元化創新，探索新的利潤增長點。這將是其今年一年的發展方向。

2017年，華潤置地增持64宗地，新增土儲計容面積為1196.6萬平方米，總地價為1044.7億元。截至2017年12月31日，公司總土地儲備達4897.8萬平方米，一二線城市土地儲備佔比為75%。

這些土儲的勢能將在未來2-3的銷售額中有所體現，規模能否趕追將繫於此。

由於重倉一二線城市，雖然失去這輪三四線城市樓市爆發的機會，但華潤置地的毛利率相當亮麗，全年綜合毛利潤率為40.3%，其中，開發物業毛利率由2016年同期的32.3%提升為39.8%，業界少有。

同樣為業界少有的是，華潤置地目前仍是一個沒有董事會主席的公司，這家公司的人事安排仍然神秘，未能公開透明地為投資者所了解。

喜歡這篇文章嗎？立刻分享出去讓更多人知道吧！