客商投資數千萬元收購鄱陽商業樓陷困局，七年無解

「這幢樓是我們公司的產業，三樓、四樓一直被當地勢力強佔，快八年了一分錢租金都沒收到過。」3月20日，江西省鄱陽縣建設路21號，手捧多本房產證，仰望著博源商城大樓，江西君晨實業發展有限公司（以下簡稱君晨公司）股東鄭先生一臉茫然。

三樓經營撞球室、溜冰場的「租戶」王某和四樓經營KTV的吳某都以原開發商欠他們款項，以租抵債為由佔地不走。

「我以為政府主導之下的收購，一定可以順利經營，沒想到買下來七年多了卻還無法行使大樓的管理權。」鄭先生無助地說，鄱陽是他的傷心地，回想起過去七年來坎坷的投資經歷，猶如一場噩夢。

博源商城因無物業管理，外牆髒亂不堪，內部安全隱患重重。夏文豪 攝

七年前，為維護社會穩定，盤活一個資金斷鏈的商業樓，江西省鄱陽縣政府主導引入收購人鄭先生接盤處理遺留問題。然而，因特事特辦，涉及的產權面積縮水、辦證混亂、租戶強佔久拖不決、償還法院執行款時辦結失責給交割後的大樓留下新的遺留問題，導致大樓至今無法正常經營。

一場政府主導的商業樓收購

佔地面積約7畝的博源商城坐落於上饒市鄱陽縣城繁華的商業地段——建設路21號，在旁邊一片拆遷場地的映襯下，顯得特別孤寂。

記者了解到，博源商城原是鄱陽縣博源房地產開發有限公司（以下簡稱博源公司）於2005年開發的商業綜合體，也是當年鄱陽縣政府的招商引資項目。後因博源公司資金鏈斷裂，引發債權人、購房商戶、承租戶、供貨商、建築商等群體上訪，造成惡劣的社會影響。為化解矛盾，維護社會穩定，鄱陽縣政府於2009年6月8日召開縣長辦公會議，責成鄱陽縣法制辦代表縣政府牽頭組織縣房管局等單位共同參與，協調處理博源商城遺留的債權債務及涉訴涉封房產問題。

2010年9月10日，南昌萬通物資有限公司（以下簡稱萬通公司）同博源公司簽訂了《商業商品房買賣合同》，約定以包含契稅等稅費在內的4100萬元總購房款，購買16749.51平方米的博源商城房產。購房資金匯入縣法制辦指定的法制辦工作人員江紅英的個人銀行賬戶，統一由縣法制辦監管。

按買賣合同約定，萬通公司須賬上至少存有3000萬元資金，方可將博源公司已抵押給九江銀行、被九江市中級人民法院查封的15623.74平方米的產權，過戶給萬通公司。

然而，2010年9月21日，在萬通公司賬上只有1500萬元資金的情況下，鄱陽縣法制辦、縣房管局未嚴格執行合同，也未與博源公司商量，就將15623.74平方米的產權預先過戶給了萬通公司。

九江銀行、九江中級法院、鄱陽縣政府、縣法制辦相關負責人共同協調博源商城債權債務的會議紀要。夏文豪 攝

第二天，萬通公司償還了博源公司九江銀行貸款本金1500萬元，縣法制辦將房管局提前辦好的房產證交給萬通公司。

在此次買賣合同履行中，萬通公司僅累計支付了2550萬元，便違約無力再支付剩餘購房款項。隨後，博源公司通過法律渠道向上饒市中級法院訴訟並査封其名下博源商城房產。

那麼，鄭先生是如何介入到這起買賣中的呢？

據鄭先生介紹，他早期本來只是博源公司一個普通的債權人，在訴訟發生時，才知道萬通公司實際上只是個空殼公司，其所支付的2550萬元也都是高息借來的，而縣法制辦並沒有查清萬通公司的資金實力。

「作為博源公司單一最大債權人，我是為了保障自己的債權安全、迫於無望才被迫借款收購萬通公司（後變更為君晨公司），接手履行與博源公司的相關權利義務。」鄭先生稱。

為政府解套投資商反被套

「為解決博源商城這些歷史遺留問題，公司先後實際累計投入超過5000多萬元資金，用於支付博源公司所欠的各種債務，積極配合縣政府排憂解難。」鄭先生告訴記者，可令人始料未及的是，接盤後暴露出了一系列問題，如合同產權面積嚴重縮水、稅收徵收、涉訴問題解決及租賃戶非法強行商鋪等，法制辦一直都未能協調有關部門解決。

鄱陽縣人民政府法制辦出具的「協調函」。夏文豪 攝

「快八年了，因為三樓以上被強佔，一、二樓租賃問題歷經長時間訴訟，整個大樓一直都未能正常經營，公司銀行融資困難，只能民間高息融資，無形中增加了巨大的財務成本，加上因為縣法制辦在協調過程中未盡職盡責，導致未解決的涉訴債務等大量遺留問題，公司已經損失上億元了。」記者問及為何不通過法律訴訟解決商鋪被侵佔的問題，鄭先生無奈地說，現在身陷連環訴訟，大樓多處被查封，公司負債纍纍，連訴訟費都無力支付了。

鄭先生向記者算了一筆賬，僅樓層被占，導致整個大樓租金一年直接損失就達400多萬元，收購的大樓經營失去控制權，管理無法統一，致使整棟大樓市場價值貶低，也無法變現。

「我們為鄱陽縣政府甩掉了包袱，卻給自已套上了麻袋，陷進了一個死局。」鄭先生痛心地說，如果鄱陽縣政府相關部門當時能按各自監管職責依法負責任的去處理，這些問題本來可以避免，可如今解決博源商城的根本問題變得遙遙無期。

樓盤交割留下「詬病」一串

君晨公司反映收購博源商城之後無法正常經營和管理，主要存在以下難以解決的問題，而導致產生這個問題的根源，鄭先生認為，應歸責於鄱陽縣政府有關部門特事特辦下的亂作為與不作為。

一是合同約定面積嚴重縮水，已售個人業主的商鋪辦證亂七八糟。據萬通公司與博源公司買賣合同約定，產權交易面積為16749.51平方米，最終能辦到君晨公司名下的產權面積卻只有14859.68平方米，縮水1889.83平方米；對已售業主的辦證存在不按合同約定面積辦證、重複辦證和漏辦證等亂象，部分業主超出原購房合同面積辦證，未補交超面積房款，也沒有經過博源公司同意。

二是收購房產時，交易過程中己經納稅，但至今沒有開具購房發票。根據合同約定，買賣雙方發生的一切稅費均由博源公司承擔。當時縣法制辦共代理博源公司繳納各項稅費（含契稅）合計2780355.88元，但縣地稅局並沒有開具相應的購房發票。「營改增」政策實施後，君晨公司找到鄱陽縣地稅局要求開具購房發票，被告知原來的繳稅情況主要由法制辦協調，現在要開具發票須有博源公司的稅收清算報告，但博源公司早已人去樓空，稅收清算根本無法進行。

三、縣法制辦在處理博源公司債權債務過程中存在失誤，給君晨公司造成很大損失：一是九江銀行借款（博源公司提供資產抵押）1500萬元訴訟一案，2010年2月25日九江市中級人民法院、九江銀行、鄱陽縣政府就九江銀行貸款償還問題，簽署了《會議紀要》，約定給付貸款本金1500萬元，同意解除抵押和解封。但在博源公司償還1500萬元本金後，九江中級法院又查扣博源公司股東邵平義的個人資金140萬元，邵平義反過來訴訟博源公司並查封博源公司未過戶給萬通公司的房產；二是南昌債權人萬正香對博源公司2008年的100萬元借款訴訟，2010年縣法制辦商定償還80萬元終結訴訟，萬正香收到80萬元後解除了查封，可兩年後又以案件沒了結為由，申請近200萬元的債權，並又查封博源公司名下尚未過戶給萬通公司的房產，導致現在仍有527.56平米的房產被查封而未過戶。

四、博源商城三樓以上的兩戶租賃商戶倚仗當地人勢力，趁著縣法制辦協調博源商城這一歷史遺留問題未果的機會亂中取栗，七年多來竟然不向君晨公司交付分文租金，還至今非法強行霸佔博源商城三樓以上6000多平米的商鋪。2018年1月8日，君晨公司曾嘗試強行收回被強佔的商鋪，卻遭到強佔戶糾集當地社會閑散人員阻撓圍攻。

博源商城業主張貼出的清場維權公告。夏文豪 攝

此外，原萬通公司支付給縣法制辦的購房款中，其中30萬元被縣法制辦轉借給個人，君晨公司多次催促其收回未果，至今沒有說法。

「鄱陽縣政府有關部門處理問題不依法也不徹底，給博源商城留下諸多新的後遺症。這種以政府主導的姿態，未與博源公司或債權人進行協商的處理方式，致使投資商的合法利益得不到保障。」鄭先生稱。

違法行政「特事特辦」埋禍根

針對上述問題，記者到鄱陽縣有關政府部門核實情況，並聽取各方的處理意見。

對於君晨公司提出的少1889.83平方米的問題，鄱陽縣房管局副書記王運泉向記者解釋稱，當時因為博源商城被收購之前，已經售出了部分房產，這些房產又被寫進收購合同，才會出現總面積缺少的情況。對博源公司此前已售的38戶購房戶辦理房產證，有的按合同套內面積，有的按照合同建築面積，而有的則按測繪面積辦理，辦理情況非常混亂，標準不一。王運泉向記者說明，他們辦理的依據是按照縣法制辦文件執行，事因縣法制辦為處理歷史遺留問題，為社會維穩，特事特辦造成。

鄱陽縣地稅局黨委副書記占學斌對記者說，縣法制辦在繳納各種稅收過程中，按當時減半優惠的政策，直接跳過了稅務局，這不符合稅務徵收的相關規定，今後稅務部門還需對博源商城的稅務進行清算。

負責處理協調博源商城遺留問題的鄱陽縣法制辦原主任朱清宇解釋稱，博源公司和萬通公司簽訂《商業商品房買賣合同》約定的未售房產面積16749.51平方米是有縣房管局核發的博源公司房產證依據的，對縮水1889.83平米的原因不清楚；對萬通公司賬戶僅有1500萬元就違反合同預先辦理了產權過戶、小業主房產辦證不規範、稅收繳納等問題，是基於想儘快解決問題以維護社會穩定，特事特辦才出現了上述新的遺留問題；而償還九江銀行和萬正香的執行款，當時與法院和債權人只有口頭約定，並沒書面終結協議；而對博源商城為何至今有租戶未交納租金給君晨公司卻一直強佔，其稱或因之前租戶與博源公司簽有協議，但協議簽訂了多久，他表示不清楚。

責任有待釐清 問題亟待解決

了解鄭先生收購博源商城的經歷之後，江西省政府一位不願具名的退休老幹部對此表示極為不解。他說，維護社會和諧穩定是地方政府的責任，但依法行政更是對地方政府最基本的要求。此起收購事件當中，鄱陽縣政府有關部門大包大攬，包括法制辦、房管局、稅務局在內，這些部門辦理業務均偏離了法制的軌道、違反了法律原則，沒有保護好外來投資商的合法權益，導致給博源商城留下新的難以解決的後遺病，這些部門有難辭其咎的責任。

「而諸如材料中提到的，縣法制辦處理法院執行款後不簽訂終結協議，包括對租房沒能清理、並擅自挪用購房款等情況，這些令人匪夷所思的行為則顯露出有關部門責任感的缺失。」該名老幹部指出，問題七年多欠拖不決，作為政府牽頭協調的項目，當地政府應當積極釐清責任，敢於擔當，想辦法解決問題，竭力優化地方投資環境。

「政府必須在法治軌道上開展工作，面對鄱陽縣博源商城歷史遺留問題，當地政府應本著積極的態度，合法合規合理來處理問題，維護相關各方的合法權益。」北京盈科（南昌）律師事務所律師陳婕對此案表示，清晰的產權制度是社會穩定的基礎，釐清權利邊界的前提，法治政府要求政府合法合規合理解決問題，任何過急過快過粗處理問題都會留下後遺症。政府在處理矛盾過程中是選擇調解還是建議雙方通過法律途徑解決，出發點都是為了定紛止爭，但是政府不能夠大包大攬，應在法律允許的範圍內，實現各方利益在最大程度上的協調。

對於此事，記者在有關部門採訪時了解到，鄱陽縣委、縣政府主要領導都曾對此事做過批示，但對問題處理並沒有給出實質的解決方案。鄱陽縣政界知情人士均對鄭先生收購博源商城的遭遇普遍抱以同情，當地一位官員透露，由於博源商城遺留問題時間長久，問題複雜且涉及投資損失金額巨大等因素，單靠鄱陽縣政府解決起來有一定難度，如果能引起上級官員的過問和介入會更有利於問題解決，此事還需考驗當地官員的執政理念和智慧。

「不破不立，如果不拆除重建，著實想不出更好的解決辦法。」當地一位熟知此情、不願具名的官員認為，博源商城開發早，多年未正常經營，大樓失修破敗，已與縣城中心商業區的繁華景象不協調。

「如果現趁著饒州北大道的改造之機，將博源商城拆除重建，納入饒州北大道整體改造規劃，將這一繁華商住區打造成鄱陽全新的城市名片，一攬子解決博源商城所有的根本遺留問題，這不失也是一個可以考慮的好方案。」該名官員建議。

來源：中國新聞網

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