住長租公寓是什麼樣的體驗？比租小區划算嗎？

前言：

2017年底，中央召開經濟工作會議，部署2018年經濟工作，會議中明確提出：加快建立多主體供應、多渠道保障、租購併舉的住房制度。要發展住房租賃市場特別是長期租賃，保護租賃利益相關方合法權益，支持專業化、機構化住房租賃企業發展。

進入2018年，長租公寓的利好開始滿天飛，但嗅到苗頭的企業早已提前布局：

2015年，綠城中國和優客逸家合作，在杭州成立了合資公司，聯合運營杭州的長租公寓，公司的持股比例為40%。

2016年7月10日，世聯行公告稱，擬以7.01元/股的價格非公開發行不超過 2.85億股，募集資金總額不超過20億元，投入長租公寓建設項目。

2017年，佳兆業在今年宣布進軍長租公寓領域，隨後推出寓享空間；遠洋也宣布推出的邦舍，旨在打造精英白領社區的資產管理和運營的長租公寓。

截止2017年底，萬科泊寓已已經布局21城，獲取房間7萬間，開業超2萬間，計劃2018年拓展45萬間。

2017年12月，碧桂園對外發布自身長租公寓品牌「BIG+碧家國際社區」，正式進入租賃市場，並與30多家單位簽訂戰略合作協議，計劃在三年內建設100萬套長租公寓。

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如此多的企業追捧長租公寓，他們都採用了怎樣的運作模式？

站在租客角度，居住體驗又是如何？

長租公寓市場的未來又會如何？

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長租公寓的本質——二房東

目前長租公寓的參與者有四類：

一、創業類公司：市場上大多數長租公寓企業，YOU+（雷軍投資），魔方公寓，優客逸家（旅遊電商），寓見（雷軍投資），蘑菇公寓（旅家網），他們多帶有互聯網基因，運營靈活，技術優勢明顯，多採用輕資產運行。

二、開發商：如文章開頭提到的萬科地產的泊寓，龍湖地產的冠寓，金地集團的榮尚薈自在寓，招商蛇口的壹間，旭輝的領寓，房企擁有資金、產品、房源多方面的優勢。

三、地產服務商：世聯行的紅璞、鏈家自如寓、我愛我家的相寓、合富輝煌的創寓，服務商擁有策劃營銷優勢，對租客的需求更為了解，而且房源和客戶獲取優勢也很明顯。

四、連鎖酒店集團：如如家的逗號公寓、華住的城家公寓、鉑濤的窩趣公寓，亞朵酒店的繽潤亞朵，酒店集團具有豐富的住客管理經驗、存量物業運營經驗。

儘管參與主體眾多且背景各異，但運營模式主要有兩種：

（1）集中式，主要代表有前You+公寓、新派、青年匯、 自如寓、魔方。

是指興建、改造、收購或租賃整幢樓宇或物理上集中的房屋，對房源統一裝修，配備統一服務，將其作為公寓出租的模式。

優勢在於便於運營管理，品質感強。因為是整棟樓宇，通常設置有共用面積和共用設備設施，功能豐富，同時，集中式公寓的服務半徑小，管理統一，節省人力。

劣勢在於房源獲取改造難度大。目前市場上的集中式公寓通常由商業、工業物業等非住宅物業改造而來，這種集中性物業獲取難度高，而且對改造物業的能力要求較高，一般開發商拿出自己的物業自持是比較可行的。

（2）分散式，主要代表有自如、優客逸家、蘑菇公寓、建業魔飛公寓。

指獲取不同區域不同樓層內分散的個人房源，對房間進行裝修和配備後，再以公寓品牌對外出租的模式。

優勢在於分散式公寓房源較多，選擇面較廣，因此，分散式長租公寓的產品數量和層次可以更豐富。

劣勢在於房源過於分散，品質參差不齊，服務半徑增大，人員成本相對較高，因此對運營管理要求極高。

不論是集中式還是分散式，過程都是獲取房源——裝修改造——獲客出租，如果沒有購買房源的話，公寓公司本質其實是二房東，但對租客來說沒區別，都是租房而已。

我們以一個租客為例，談談真實的居住體驗。

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住在長租公寓是一種什麼體驗？

小丹是我的一個朋友，所租住的長租公寓是鄭州一家本土公寓品牌，採用分散式運營模式，產品具有代表性，針對的是主流的上班族，我們管中窺豹，做個大概了解。

該小區位於三環附近，臨近地鐵口，交房不久，房主將毛坯房交給公寓公司全權打理。主要從硬體、軟體、收費三方面來說：

入戶門密碼鎖

房間門

廚房

衛生間

個人房間

1、從硬體來看，裝修簡潔實用，能滿足最基本的居住需求，小到垃圾桶衣撐拖把，大到洗衣機空調，基本實現拎包入住，但除此之外，公寓非常單調，缺乏家居生活氛圍，例如房間沒有任何裝飾性物品，客廳沒有沙發電視玄關，廚房沒有燃氣灶，不能做飯，也就是說公寓滿足的是居住而非生活。但這也很難能可貴了，不少個人出租的房屋連基本的傢具家電都難以保證，租客入住還需自己添置。

2、從軟體來看，提供保潔、維修、管家、社群等服務，還是比較齊全和人性化的，現在上班族忙於工作，整天面對電腦，生活知識極度匱乏，會安燈泡、修馬桶的估計沒幾個，這些生活雜事統一交給公寓，會節省很多時間。

3、從費用來看，和普通租房繳費類目基本相同，多了個服務費，但水電費單價明顯較高，這也是租客吐槽較多的地方。

說到吐槽，那就先談談不好的體驗：

1、雜項費用偏高且模糊不合理。

所有費用都是通過租房APP繳納，單論房租確實不高，相當於市場價水平，但其他各項收費偏高，每月每個房間的雜費包括：水費30元，服務費40-50元，物業費平攤下來50元，這三項合計100出頭，更不合理的是電費，公寓電費分兩塊，公共空間用電平攤加上個人房間用電，客廳一個電錶每人房間還有一個電錶，小丹的租房APP上顯示的電費情況： 12月電費181元、1月電費171元、2月電費221元，而實際用電情況是公共空間只有一個電熱水器經常開著，偶爾洗衣機用一下，冬天個人房間會開1-2小時空調，APP上卻顯示每天的公共用電量少則10度，多則20度，不得不說電錶的讀數很詭異，網上也有不少關於長租公寓用電快的吐槽。

2、隔斷無客廳。

由於將客廳部分隔成一個房間，入戶是一個黑洞洞的過道，當然也沒有電視沙發之類的，大家下班後各回各屋，缺乏溝通交流，租客反映跟住單身宿舍沒兩樣。

但如果不隔斷，企業難以盈利，不可持續發展，所以越來越多的城市出台文件，允許住宅改造出租。

再來談談滿意的體驗：

1、省心省力省時省錢。所有繳費都通過一個APP搞定，省去了很多麻煩。以往合租租客素質參差不齊，往往需要排值日表來督促大家做衛生，上班族工作辛苦普遍懶得打掃衛生，現在公寓方定期派清潔工上門打掃，既省心又省力。維修服務也很及時，小丹入住時發生過燈泡不亮、地漏馬桶堵塞問題，通過APP保修後很快修好了，這不僅省時省力，還省錢，要知道，現在的家政家務服務上門一次也得幾十塊錢。

2、房租壓力減輕。傳統租房普遍採取「押一付三」的模式，這對於年輕的租客而言，一次性繳納，壓力比較大。而公寓採用了「信用租房」類的金融產品，可以進行房租分期，公寓企業與金融機構合作，為租客提供信用擔保，雙方簽完租約後，金融機構會先把租客一年的租金打到公寓企業的賬戶上，租客只需要交一個月押金，然後每月向相關的金融機構交當月租金即可。現在鏈家旗下的「自如·友家」推出的「自如白條」項目，新派公寓、青客公寓的租房分期信貸產品，建業魔飛公寓的應花分期，都是此類有信用擔保的金融服務。

從小丹的案例可以看出，儘管長租公寓常喜歡打國際、時尚、活力、青春、有趣等炫酷的標籤，但從實際來看，這僅僅是一個睡覺的地方罷了。但不可否認長租公寓的價值，它通過標準化的裝修配置，能保證最基本的生活需求，相比參差不齊的個人房源有所進步，同時租客每月多出100-200元雜項費用，換來多項便捷服務，也算物有所值。

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今天風口，明天洗牌，後天可能賺錢

期間和公寓工作人員聊，了解到公司並未實現盈利，原因很多：前期固定投資不菲，人員成本較高，租房市場不景氣，空租率高，房租下行壓力大，為了吸引租客和保證續租，經常會做減免優惠，競爭對手多。

公司發展目前主要依賴外部融資，這也是很多品牌公寓的現狀，大家都在比燒錢，看誰能撐到最後。不過，企業都做好了打持久戰和規模戰的思想準備。

有業內人士測算，管理房間數量少於10000間的基本沒有利潤可言，即便達到一定的量，整體出租率也要在95%以上才能盈利。龍湖冠寓CEO韓石表示，3年內不考慮盈利；旭輝領寓CEO張愛華表示，長租公寓是70年的自持物業，不能用5年、10年回本的邏輯來計算。

儘管現狀不盡如人意，但長租公寓的未來是值得期待的。

一方面，整體租賃市場龐大。《中國流動人口發展報告2017》指出，2016年我國流動人口規模為2.45億人，按照《國家新型城鎮化規劃》過程，2020年我國仍有2億以上流動人口 ，70%流動人口通過租房居住，按目前月均租金500元測算，因此年租金已經突破萬億。

另一方面，長租公寓發展空間較大。在許多發達國家和地區，機構出租房源往往能佔到租賃總供給的 25%~30%，但中國目前品牌公寓的規模市佔不到 2%，未來發展空間非常大。

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結語

租房之殤，自古有之。

千年前，北漂白領歐陽修在考中中央公務員後，仍然苦逼租房。他給朋友寫信吐槽：

「嗟我來京師，庇身無弊廬。閑坊僦古屋，卑陋雜里閭。」

意思是在首都工作這麼久也沒買上房，一直在小衚衕里租房。

古，說明舊，陋，說明破，雜，說明亂，相當於今天的城中村，租房體驗確實很糟糕。

然而發展至今，我國的租房形勢依然不容樂觀。但願風口上的長租公寓，能夠持續發展，真正解決租房難題。

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