你老家上榜沒？廣東57個縣域平均房價增速高於全省！

你以為，小縣城的房價一定很便宜吧？

事實上，過去8年，廣東省57個縣域（含縣級市）的銷售均價年均增速10.3%，比全省平均水平高2.6個百分點。

3月22日—3月23日，由廣東省房協主辦，珠海華髮股份實業有限公司承辦，新浪樂居為戰略合作夥伴的廣東省房地產行業協會2017年度會員大會暨第三屆中國（廣東）縣域房地產發展論壇在珠海國際會展中心舉行。

南都記者從會上獲悉，2017年，廣東57個縣域的銷售均價同比增長15.4%，高出全省9.3個百分點，而銷售面積和銷售總額同比增長28.7%和48.6%！

2009～2017年廣東省縣域商品房銷售面積、金額、均價走勢

數據來源：廣東省統計局

縣域房地產量價雙升

繼2013年和2014年先後發布兩份《廣東省縣域房地產發展研究報告》後，省房協課題組結合當前縣域經濟社會發展和房地產市場形勢再撰寫《2017廣東省縣域房地產發展研究報告》。

報告所指的「廣東省縣域」，是根據2017年廣東省行政區劃中的20個縣級市、34個縣和3個自治縣，共計57個。

廣東省房地產行業協會會長王韶介紹，縣域2017年銷售面積3378萬平方米，等同於全省的21%左右，1856億元，占廣東省9.53%，但漲幅比全省的指標高了很多，19.5%和32.7%，主要是由於基數比較低，加上很多大的房企擴張，規模發展的需要，加大了對縣域的投資或者發展。

2017年，廣東省縣域商品房銷售面積和銷售金額達3378萬平方米和1856億元，同比分別增長28.7%和48.6%，增速分別比全省高19.5個百分點和32.7個百分點；銷售均價5494元/平方米，同比增長15.4%，高出全省9.3個百分點，均創下歷史新高。

受調控政策影響，縣域商品房市場銷售量和銷售均價的同比增速均呈現較大幅度的波動。但相對而言，縣域商品房銷售量、價的增速均高於全省總體水平。

數據顯示，2009～2017年間，縣域商品房銷售銷售面積年均增速達19.2%，高出全省總體水平8.4個百分點；銷售均價年均增速為10.3%，比全省平均水平高2.6個百分點。商品房銷售面積和銷售金額佔全省比重由2009年的11.8%和4.5%，升至2017年的21.2%和9.9%，分別提升9.4個百分點和5.4個百分點。

從房價比較看，2009年，縣域商品房銷售均價相當於全省平均水平的38.5%，至2017年為46.7%，提高8.2個百分點，縣域總體上還不及全省水平的一半。

2009～2017年廣東省縣域商品房銷售面積、均價增速走勢

數據來源：廣東省統計局

2009～2017年廣東省縣域商品房銷售量、均價佔全省比重走勢

數據來源：廣東省統計局

惠東博羅銷量均超200萬平米，有5個縣不足10萬平米

2017年，惠州市的惠東縣和博羅縣的商品房銷售量在縣域中遙遙領先，銷售面積分別達258.63萬平方米和218.71萬平方米，這與其毗鄰深圳的獨特地理位置密切相關。

四會市、台山市、開平市、英德市及鶴山市5個縣級市的銷售面積在100～150萬平方米之間，處於第二梯隊。

銷售面積在50萬～100萬平方米的有東源縣等22個，10萬～50萬平方米的有惠來縣23個，個數合計佔全省縣域的78.9%；銷售面積不足10萬平方米的有雷州市、陸河縣、連山縣、連南縣和封開縣等5個縣市。

2017年廣東省縣域商品房銷售排名情況

數據來源：廣東省統計局

2017年，廣東省縣域商品住宅的銷售均價為5405元/平方米，同比增漲15.7%。

惠東縣和龍門縣均價超過8000元/平方米，為縣域中最高水平；鶴山市、博羅縣、南澳縣和四會市排名3～6位，均價在6000-8000元/平方米之間；均價處於4000～6000元/平方米之間共38個，佔全省的66.7%。全省僅連山縣均價在3000元/平方米以下。

從商品住宅均價幅度看，普寧市同比增長51.5%，升幅位居榜首；興寧市、連南縣、鶴山市、博羅縣、翁源縣、蕉嶺縣、化州市、懷集縣、封開縣等9縣/市同比升幅超過了30%；全省僅徐聞縣、新豐縣和揭西縣3縣商品住宅均價為負增長。

2017年廣東省縣域商品住宅銷售均價及同比增速散點分布情況

數據來源：廣東省統計局

32個縣商品住宅庫存下降

2017年，廣東縣域商品住宅銷售面積3222.99萬平方米，同比增長30.4%；銷售金額1742.05億元，同比增長50.9%；分別占商品房總銷售面積、銷售金額的95.4%和93.9%，佔比分別較全省高10.7個百分點和11.8個百分點。

2017年廣東省縣域商品住宅、非住宅銷售結構及與全省比較

數據來源：廣東省統計局

2012～2017年廣東省縣域商品住宅新開工面積佔比及與全省比較

數據來源：廣東省統計局

截至2017年末，廣東省縣域商品房待售面積1061.18萬平方米，同比減少40.12萬平方米，降幅為3.6%，庫存下降幅度緩慢，有待進一步去化。

得益於過去兩年的去庫存政策，2017年末商品住宅待售面積629.76萬平方米，較上年末減少120.70萬平方米，庫存量連續兩年下降，但16.1%的降幅仍比全省低5.6個百分點；非住宅商品房待售面積431.42萬平方米，較上年末增加80.59萬平方米，庫存量持續增加，但市場供求關係基本平衡。

2009～2017年廣東省縣域商品房待售面積走勢

數據來源：廣東省統計局

2009～2017年廣東省縣域商品房供求關係走勢

數據來源：廣東省統計局

從各縣/市2017年末商品房待售面積情況看，博羅、東源、四會、台山、鶴山、英德、陽春、開平等8縣/市的待售面積超過40萬平方米，共計513.49萬平方米，佔全省縣域總待售面積的48.4%；懷集、連平、蕉嶺、鬱南、平遠、豐順、陽山、新豐、高州、乳源、陸豐、始興、信宜、連山、陽西、遂溪、饒平、和平、南雄、雷州、陸河、封開等22縣/市在10萬平方米以內。

從同比變化看，32縣/市同比有所下降，餘下25個縣/市同比有不同幅度增長，其中懷集、惠來、興寧、東源的同比增幅超過100%。

2017年末廣東省縣域商品房待售面積及同比增速排名情況

數據來源：廣東省統計局

碧桂園已進入廣東34個縣

2017年，廣東省縣域房地產企業入庫的土地購置面積416萬平方米，同比增長40.9%；成交均價2295元/平方米，同比增長63.7%。

從2009～2017年的數據看，2017年的土地購置面積明顯低於2009～2011年和2013年的購置面積，仍處於低位，但相比2014～2016年有所回升。但2017年縣域土地成交均價的大幅上漲，表象上體現了土地資源流通價值的上升，本質上則反映出了行業市場正由城市向縣域滲透的趨勢，未來以城市群為單元的土地價值也將趨於扁平化。

2009～2017年廣東省縣域房地產土地購置情況

數據來源：廣東省統計局

2017年廣東省縣域完成房地產投資額1300.79億元，同比增長34.9%，增速高於全省總體水平17.7個百分點，連續兩年大幅提升，這與過去兩年縣域商品房去庫存效果顯著有關。

基於當前重點城市的土地資源成為制約房地產市場發展的瓶頸，而縣域的地域廣闊、地方特色明顯、生態環境優美、旅遊資源豐富，房地產市場的空間將逐漸向的縣域轉移，房地產企業應該早預早謀。

2017年廣東省縣域房地產開發完成投資走勢

數據來源：廣東省統計局

據不完全統計，碧桂園在廣東省縣域57個縣/市中已進駐34個，接近全省縣域城市總量的六成。其他品牌房企也在縣域開疆拓土多年，恆大、富力、保利、奧園、融創、方圓、綠地、頤和、雲星、時代、深業、山湖海、雅居樂、金融街、佳兆業、海倫堡、珠江投資、珠光集團等品牌房企已在廣東多個縣/市開發項目。

廣闊縣城，大有可為？

從收入房價比看，2016年廣東省縣域和全省城鎮單位在崗職工年平均工資分別為52614元和72848元，同期商品住宅銷售均價分別為5405元/平方米和10936元/平方米，收入房價比分別為9.73和6.66，縣域職工收入相對房價的購買力比全省平均水平高出46.1%。

作為居民最主要的收入來源，職工的工資水平是影響房價的重要因素之一。但在都市圈、城市群乃至大灣區等城鎮化發展形態之下，商品住房供不應求的重點城市輻射範圍內的縣域，其房價水平主要是由高收入群體的購買能力決定。如惠州、江門、肇慶等珠三角地區縣/市的購房群體中，相當一部分為廣州、深圳的外溢需求。

王韶認為，房地產受城市的價值影響，有什麼樣的城市就有什麼樣的房地產。

廣州市同創卓越房地產投資顧問有限公司總經理趙卓文認為，在廣東地區城市化率基本超過70%、粵港澳大灣區規劃即將公布的背景下，企業要重點思考怎樣迎合國家鄉村振興的發展戰略，找到未來房地產的發展空間。

趙卓文認為，目前廣東第一產業占各個產值的比重是越來越低，大量的空心村的出現使得一些價值不能得到體現。當大家都去中心城市拍地時，這反而是縣域、鄉鎮的機遇。

南都記者邱永芬  實習生劉孟璐

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