擁抱房產資管新時代
在3月5日的十三屆全國人大一次會議上，李克強總理在政府工作報告中明確提出：堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，落實地方主體責任，繼續實行差別化調控，建立健全長效機制，促進房地產市場平穩健康發展。支持居民自住購房需求，培育住房租賃市場，發展共有產權住房。加快建立多主體供給、多渠道保障、租購併舉的住房制度，讓廣大人民群眾早日實現安居宜居。
在新的政策引導下，發育了三十年的中國房地產業加快步入了新房開發與存量房經營並行的新時代。傳統房企的單一盈利模式遭遇變革，多家品牌房企將業務重心從新房的銷售端轉移到銷售與持有運營並舉。房地產業核心競爭能力也將不僅體現在融資、拿地與開發上，還將體現在對存量房產的專業化、精細化的改造與運營能力上，依託存量房資源展開多種服務性創新業務也已成為業界共識，並誕生一批新型的輕資產運營公司。
聯合辦公領域的優客工場在毛大慶的帶領下已經風生水起，SOHO中國的3Q也已從北京、上海往更多城市布局；長租公寓領域出現了魔方公寓、貝客公寓、龍湖的冠寓等等成長中的品牌，同時還獲得了金融上的支持；民宿短租領域也出現了公寓出租平台途家、城市精品民宿運營商路客、海外中高端別墅短租預訂平台第六感等。
金融創新助推地產轉型
金融屬性是房地產行業與生俱來的脈源。無論輕資產運營還是重資產投入與運營，都離不開金融這個助力。當行業的開發度不斷提高，銀行貸款不斷收緊，多元金融資本和社會財富直接或間接通過私募股權基金、資產管理計劃等途徑進入到不動產領域，深入參與行業變革，並從不同維度撬動著行業的金融價值。
各類存量房產的交易與租賃市場的日益活躍，更加助推了房產資管業務的繁榮。優客工場、途家已經成功進行了多輪融資，步入規模化發展之路，路客距離上一輪融資僅一個月時間又獲得了上億的A+輪融資，白領公寓也於2017年11月3日在深交所發行設立總規模為2.7億元的新派公寓權益型房托資產支持專項計劃。
業界資深人士分析認為，未來房地產行業會分化為四類企業——一類是以傳統開發為主的大型房企，一類為主攻細分領域的中小型公司，一類以輕資產服務為主，還有一類為資產投資管理公司。在服務性創新公司背後，為其輸血的正是第四類企業——資產投資管理公司。
專門基於存量房產的資產管理公司近年來才開始湧現，高和翰同基金是其中比較活躍、專業水準很高的一隻。春節前，以高和翰同基金創始人王倩、蘇鑫為代表的知名投資人和一批與服務相關的輕資產運營創業者會聚京城，就城市更新、輕資產運營商、資產證券化等熱門話題進行了深入交流，也為我們打開了探索新資管時代發展趨勢的一扇窗口。
資管重塑房地產價值鏈
兩年前，新成立的專註於房地產產業鏈股權投資的翰同資本，與擅長一線城市和1.5線城市核心區域商業不動產投資以及城市更新的私募股權基金高和資本，合作發起了一支專註於房地產輕資產領域的股權投資基金——高和翰同基金。這支基金聚焦在房地產產業鏈，從運營、管理、服務到交易，針對各種資產類型系統梳理所有涉房領域後，他們選擇投資那些房地產細分領域的領先公司。
在前美國華平基金中國區執行董事、翰同資本創始人王倩女士看來，從美國、歐洲和日本等發達國家房地產發展經驗來看，大規模開發早已在上百年前完成，之後都是存量資產運營、改造、交易，但同樣形成了一個龐大的市場。而目前的中國房地產行業，正處於從傳統開發向各類運營轉型的轉折期，也是基金投資公司介入的機遇期。
緊密圍繞房地產產業鏈的專業細分領域布局是高和翰同基金的一大投資風格。王倩和她的團隊對整個房地產價值鏈進行過梳理，形成了一個坐標系：橫軸是產業鏈的主要環節，比如運營、交易和服務；縱軸則是業態，囊括了居住、辦公、商業、停車、養老、倉儲等，其中居住又細分了常住和旅居。他們就沿著這個產業鏈的坐標系尋找代表性的企業投資。
成立一年後，2016年高和翰同基金先後投資了集中式連鎖公寓「新起點公寓」、聯合辦公品牌「優客工場」、長租公寓租房平台「嗨住」、中高端別墅預訂平台「第六感SenseLuxury」、辦公租賃服務提供商「空間家」 商業租賃服務平台「鋪天地」等新創企業。
2017年，它又完成了智能家居服務商「好享家」、精品城市民宿預訂平台「路客」、領先物業管理服務企業「長城物業」、及辦公園區運營商「創邑」等新投資，將生態圈布局得更加完整。
在高和翰同基金的支持與引導下，其所投資的企業均出現了規模上的跨越。如空間家2017年12月的月度合同收入超過3000萬元，同比增加了394%；第六感度假別墅同期的月度收入同比增加了72%。
資產證券化將助推城市更新規模化
盤點高和翰同基金參與投資的這些企業，能看出這些都不是「重資產」的持有開發公司，而是圍繞存量資產進行一系列整合、運營管理的輕資產公司。
事實上，在房地產領域正在興起的還有一類重資產創新業務：即城市更新。很多開發企業和離開開發企業獨立創業的地產人都瞄準了這一領域。
前SOHO中國COO、現高和資本董事長、高和翰同基金合伙人蘇鑫是介入城市更新業務的先鋒，他把城市更新生動地比喻為「從房地產這根朽木上長出來的生命之花」。他認為，城市更新從一開始就表現出極為不同的特徵，長線的投資、豐富的產業鏈、穩定的現金流以及更偏重於內容和服務的提升，與房地產把土地加工成房子的製造業屬性完全不同。城市更新屬於服務業，是消費和技術升級下的實體經濟，「當房地產面臨轉型時，城市更新是必然選擇」。當然，城市更新也是城市發展到一定階段的必然選擇，很多老的物業需要改變功能和煥新形象以及加固。
蘇鑫開心地提到，自2016年開始的這輪地產調控中，城市更新非但沒有受到壓制，反而得到了支持。他介紹：上海早已出台了城市更新管理條例，東莞更是設立了專門的城市更新管理局。不得不承認，城市更新的理念正在蔓延整個中國。因為城市更新能夠做到三方即政府、市民和投資方的共贏。政府可以增加稅收，投資方實現資產價值的提升，市民則滿足了消費升級的需求。
雖然存量硬體與改造概念均有具備，但蘇鑫認為，目前國內的城市更新，仍缺少成規模的促流動力，而REITs、CMBS等證券化產品，能為存量資產搭建穩定而持續的流通與運營資金，是城市更新的最終出口。
目前，包括高和資本在內的多個金融機構方，都已針對存量資產發行了專項資產管理計劃，尤其是去年年底以來，包括旭輝、保利、碧桂園在內的多個品牌長租公寓，均成功發行了40-100億元額度不等的ABS。
對此，蘇鑫分析認為，雖然標準版REITs在國內還未落地，但現在國內所出現的類REITs還是CMBS，其在融資規模、融資期限、增信手段等方面，都已具有極大的優勢。比如類REITs產品，首先融資的規模能達到估值的80%到90%，因為是按照物業年凈經營現金流的15-20倍計算，倍數高、資金變現規模大；其次，融資年限也更長；另外可以通過資產本身來增信，不必額外的主體增信；還可以優化資產負債率，不佔用公開發債額度。CMBS的情況也類似，其作為國際領先的標準化產品，融資規模相對傳統的經營性物業貸款明顯放大。同時可幫助企業提升在資本市場的認可度，打通資本市場多元融資渠道。亦可結合併購基金的發展，形成閉環滾動發展的商業地產運營模式。相比較直接賣出去套現賺錢的做法，證券化產品的模式不僅將資產管理權牢牢地控制在了自己的手裡，未來還可以參與基金劣後級的投資，分享資產未來的溢價。
蘇鑫堅信，類REITs等證券化產品的發行，是對城市更新風口的提前布局，而一旦證券化真正落地，城市更新這架直升機就能實現真正的遠航。
新時代已來，行業轉型已經開始，金融配套也開始跟上。中國網地產觀察認為，兩會精神鼓勵行業創新，企業要謀求基業長青就要應時而變、積極創新、把握窗口，主動擺脫對傳統路徑的依賴，還要尊重專業、學會合作，謀求共贏與多贏。
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