潘石屹宣布SOHO中國轉型完成 預計今年3Q工位增加一倍
自2012年8月宣布公司業務發展模式從物業銷售轉向物業自持以來，向以「中國最大的甲級寫字樓開發商」自稱的SOHO中國（00410.HK）轉型進展一直受外界矚目。
3月20日，SOHO中國發布2017年年報，宣布實現營業額19.63億元，同比上漲24%，其中，租金收入佔到16.69億元。但該業績未讓投資者滿意，年報發布當天，《中國經營報》記者查閱公司股價發現， SOHO中國股價盤中直線下跌近10%。
SOHO中國董事長潘石屹對公司的業績有不同看法。他在年報中寫道：「衡量一家上市公司的指標可能是利潤和資產價值上漲，但更重要的指標是為周圍的人提供了多少服務，為周圍的人創造了什麼產品，這是一個組織最重要的東西、是一家公司的靈魂所在。」
在業績發布會現場，潘石屹說，SOHO中國的轉型任務在2017年已經完成。
非核心資產相繼出售
年度業績快報顯示，2017年SOHO中國實現公司權益股東應占純利潤為47.33億元，同比增長420%，主要由本年度錄得更高的投資物業增值。2016年度，該公司投資物業的稅前評估增值收益僅為12.7億元，但在2017年度，則快速攀升至71.3億元。
一位不願具名的資深分析師告訴記者，這個數據指的是評估師用公司所投資的物業現在的價值減去去年的賬麵價值產生的差額。「資本市場都有一個這樣的規律，不會把物業重估增值當做是真正的利潤，因為這個是非現金的，在真正的銷售中較難實現。一般來說投資人都不會買賬。」
記者查閱SOHO中國2016年度業績報告了解到，該項指標在2016年度曾經歷過較為嚴重的下滑，其物業重估增值後的稅後利潤僅為3.31億元，同比下降31.22%。
去年，該公司接連出售SOHO虹口和SOHO凌空兩個項目，這是公司近年來持續售賣旗下物業的縮影。據報告披露數據顯示，這兩個項目約定的資產價格總計超過85億元，且遠高於其成本（分別高出53%和85%），並分別高於項目出售時重估賬麵價值約3.7%和7.9%。
「到今年，非核心資產都銷售完了，剩下的都是核心資產不再銷售了。」在業績發布會現場，潘石屹表示。
去年年中業績會上，潘石屹曾對重啟賣樓手段解釋為：目前商業物業的租金回報率相對較低，但資產價格保持高位，擇機高位售賣套現為明智之舉。
但今年，在年度業績會上重申不再賣樓之後，潘石屹則表示，目前租金收入還在不斷上升，並已經取得了相當高的利潤。
非核心資產出售完畢之後，該公司表示，在傳統業務方面，SOHO中國將把更多的重心轉移到辦公出租上來。
從2017年4月份開始，SOHO中國實行了平台化管理，通過成立資產管理公司的模式，提出「超額利潤」的概念，即資產管理公司的每一個主要物業都形成一個新的資產管理公司，資產管理公司總經理對項目所有的收入、支出和盈利全面負責，以此來激勵團隊，提升項目的出租率和租金收入。「自從成立資產管理公司的管理模式之後，每一個項目在出租率和租金方面都有不同程度的提高，且出租率保持在96%~97%的水平。」SOHO中國財務總監兼執行董事唐正茂在業績發布會上說道。
但國金證券(香港)執行董事兼投行部董事總經理黃立沖告訴記者，在地產領域裡，唯一能夠帶來所謂銷售利潤的就是開發，如果只靠做服務業經營，業績也許只會更差。「從數據上來看，公司租賃業務事實上是不賺錢的，甚至不足以支撐起融資成本和利息成本，這也是國內寫字樓市場的普遍生態環境。」
押注聯合辦公
這些年來，潘石屹通過個人名氣和影響力，將旗下新業務，聯合辦公模式的SOHO 3Q玩得風生水起，在業界已經成為一個具有領先地位的聯合辦公品牌。
據公司披露的數據顯示，截至目前，SOHO 3Q總中心數量增加至26個，擁有約2.6萬個工位。該公司計划到今年底時實現總工位數較2017年基礎上提升一倍。
潘石屹表示，SOHO 3Q作為一項新業務，以輕資產的方式，創造了一個面向未來的辦公的模式，雖然盈利跟房地產開發相比不足一提，但需要把規模不斷做大，未來或實現分拆上市。「我們經過過去幾年的探討，覺得辦公的模式能夠被大家既接受又喜歡。你看在我們3Q參觀學習的人每天絡繹不絕，上至各種部長，法國總統……氣氛非常的好。」
「3Q的業務，因為它有租金的成本，需要一段時間來培養出租率和租金的提高，到達成熟的階段或者穩定的階段，其實這個模式還是有相當高的利潤率。比如說利潤率可以到達20%~25%。」唐正茂表示。
對此，黃立沖評價，SOHO 3Q很容易遇到商業地產供求失衡的問題，繼續拖累公司業績。
據記者了解，早在2010年，SOHO中國在業績高峰期曾經進入過年度房企銷售榜單的前15名。但2013年之後，房企TOP50的名單中再也不曾看到過SOHO中國的身影。
《中國經營報》記者查閱了多年來SOHO中國的年報了解到，自公司於香港聯交所上市的2007年至轉型前的2012年，公司營業額分別為69.54億元、31.21億元、74.13億元、182.15億元、58.85億元和153.05億元。而從2013年轉型至2016年的數據來看，營業額分別下滑至146.21億元、60.98億元、9.95億元和15.77億元。
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