大連暴漲限購、京津冀實質性下跌、開發商打折甩賣——如何理解近期全國房價走勢？

摘要：房地產市場的「冷風」不斷襲來，中信證券房地產研究陳聰團隊認為，未來部分熱點城市存在跟進行政調控限制措施的可能性，但區域房價調整不是全國房價大起大落的前兆。

一線城市房價實質性下跌、大連限購政策出台、部分城市樓盤「變相降價」……房地產市場的「冷風」不斷襲來，這是否意味著全國房價會出現大起大落？

部分城市房地產熱度不減

雖然從國家統計局公布的1月房價數據來看，一線城市房價出現了實質性下跌，但這並沒有掩蓋其它一些城市房地產市場的溫度仍降不下來的事實，有相當數量的城市在最近一年房價上漲幅度超過 20%：

（圖片來自中信證券研報）

中信證券房地產研究陳聰團隊認為，未來部分熱點城市存在跟進行政調控限制措施的可能性。從過去一段時間的政策實踐來看，行政調控的作用是比較好的——能夠起到迅速降溫市場的效果，也一般不會造成市場矯枉過正。

「變相降價」+實質性下跌

此前《21世紀經濟報道》曾指出，石家莊地區的某些樓盤採取了「變相降價」的營銷手段。一名買家這樣解讀自己剛買到手的新房，「這個樓盤將之前的精裝修套餐砍掉，現在賣1.1萬元/平方米左右，相比此前1.45萬元/平方米的售價來看，相當於降了3000元/平方米，大約20%。」為了安撫已購買的老業主，開發商也給出「可以退精裝修套餐但要先買車位」的方案。

從石家莊當地市場來看，2017 年當地商品房銷售額同比增長了58%。2017 年 3 月之後，強有力的政策層層加碼，的確衝擊了當地的需求。2018 年春節之後，石家莊二手掛牌降價房源佔比增加，漲價房源佔比下降。二手房價也出現了一定程度的鬆動。

這樣的現象並不是個例，在其它一些城市「變相降價」也存在。

近日，恆大集團還宣布其項目將以8.8折起進行降價銷售，以期獲得更多的銷售額。據第一財經報道，一位銀行人士透露，「恆大在銀行的授信幾乎用完，有些信託的額度也用完，需要快速回款才能保證現金流。」恆大春季打折賣房是一個信號，很多房地產商也均有一定的價格優惠，開始慢慢選擇以價換量——他們都感受到房貸收緊對於樓市的影響。

陳聰還指出，一些一二線城市由於存在預售價格的管制，部分開發企業在 2017 年可能不願意申請銷售許可證，但到了 2018 年卻願意申請銷售許可，接受比此前預期更低的房屋銷售價格，這也是一種另類的降價行為。當然，大開發企業營銷定價方面極富經驗，在絕大多數情況之下企業都取降價之實而不圖降價之名，以類似贈送裝修，搭配車庫，推出不同業態/地段產品的辦法行降價之實，因此輿論關注度此前還比較低。

房價全面上漲可能性小

展望2018年的整體樓市調控政策，陳聰認為，2018年行業始終面臨並不寬鬆的政策環境，房價全面上漲的可能性很小。而區域房價調整不是全國房價大起大落的前兆，我們判斷全國房價並不會出現大起大落，地產市場總體來看可以在 2018 年保持平穩。他給出了四大理由：

1、我們認為按揭貸款基準利率發生調整的可能性並不大，全國面臨的形勢是緊信用而不是緊貨幣。在此情勢之下，我們相信按揭貸款加權平均利率未來上漲幅度十分有限，全年最高不會超過 6%。在利率不偏緊的情況下，房價出現全國範圍大幅調整的可能性不大。

2、當前部分企業的槓桿率雖然在高位，但企業對土地的投資熱情已經有所下降。企業資金成本結構性上升，個別企業甚至可能面臨信用風險，但風險並不會傳染。

3、本輪降價實際上是高毛利狀況之下企業未雨綢繆。先降價，在市場沒有形成降價預期之前行動，最有利於庫存去化。當降價成為某個區域共識的時候，當企業毛利率降低到低位時，我們相信降價勢頭反而會減速。

4、政策高度靈活且差別化。對於大連限購，我們不建議將其解讀為政策全面收緊。一旦某些地方房價出現持續下跌，我們相信政策是有進有退，有緊有松的。

調控政策「差別化」

本周四，大連出台房地產限購政策，再次提醒樓市調控仍沒有放鬆，而去庫存政策似乎已經告一段落。但並不是所有城市都有如此「過熱」現象，調控政策的方向也不太可能有「一刀切」的可能。

鏈家數據顯示，大連2018年2月的二手房成交均價同比上漲19.2%，其中限購區域價格同比上漲35.3%，限購區域1-2月二手房成交量同比增長22%，帶來市場預期的波動。鏈家新增帶看量明顯增長、業主的掛牌價持續走高，調價中漲價佔比從2017年的不足40%上升到近期的60%以上。

自2016年下半年起，大連推出多項去庫存新政，取消多項限制性政策。到2017年，全國眾多城市發布限購限貸政策，大連未出台明顯的抑制性調控政策。鏈家研究院解讀稱，這次政策的收緊意味著大連去庫存的政策基本結束，也從側面反映了庫存已經不是大連市場當前的主要困難。

對於本輪樓市調控的特徵，陳聰在研報中總結為——常態化、微型化、差別化：

常態化，就是不要輕言政策全面退出，也不要斷言政策沒有新招；

微型化，就是政策充分考慮市場的接受度，一般不會出台一次性顛覆市場的調控措施；

差別化，就是在不同地方政策不僅力度不同，甚至可能方向都不同。有些地方可能在放鬆限購，另外一些地方可能在加碼限購。

陳聰認為，全國商品房銷售增速可能前高後低，我們預計全年商品房銷售同比下降 6.2%。我們判斷，房地產板塊的銷售毛利率可能階段性見頂，整體槓桿率也見到頂部隨之回落。行業擴張告一段落，正好為企業預留了一個整固前期成長成果的空間。預計大多數龍頭企業不僅能順利度過這一輪周期，還能切實迎來利潤的增長。

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