十年後，中國房價或最貴的10個城市！

10年後，中國房價最貴的城市是哪10個？

中國城市的面積差別很大，所以談城市房價要限定範圍。比如廈門、三亞、深圳的面積分別只有1699、1920、1997平方公里，而重慶、北京、杭州、成都的面積則分別達到8.24萬、1.64萬、1.66萬、1.46萬平方公里，談論平均房價是沒有意義的。

在本文中，我把參與比較的房價限定在「中心城區」，而且以二手房價為準。因為北上深等一大批城市，其中心城區新盤不多，價格往往被單個樓盤所左右。

10年後，有資格競爭「中心城區」房價前十名的城市名單如下：

香港、北京、上海、深圳、台北、廈門、廣州、杭州、三亞、南京、天津、福州、青島、蘇州、武漢、鄭州、重慶、成都、寧波、大連、合肥、濟南、珠海、溫州、東莞

我的判斷是，10年之後，以下城市將成為10大房價最貴城市：

第一名：香港

如果沒有大的偶然性事件（比如地震、戰爭、海嘯等）的嚴重影響，10年之後香港仍將維持「中國房價第一」的地位。目前香港中心城區房價，基本上是北、上、深中心城區的兩倍左右。

雖然香港的經濟總量會被更多內地城市超過，但其作為「中國經濟面向世界的最大門戶」不會改變，中國吸引外資的65%，中國對外投資的接近60%，都通過香港進行。香港還是中國內地資金境外配置資產的第一站，龐大的內地資金和稀少的供應量，將繼續推高香港房價。

第二名：北京

北京目前面臨的樓市調控，在內地城市裡是最嚴厲的。展望未來10年，北京將成為中國唯一的「超一流城市」。北京有三大優勢，都是不可替代的：第一，北京是國企總部的匯聚地，目前擁有的世界500強總部全球第一；第二，北京是中國最大的資金中心，目前匯聚的資金是上海的1.3倍，也是香港的大約1.3倍；第三，北京是全球獨角獸企業最集中的城市，獨角獸企業佔全球的四分之一，佔中國的超過一半。

其中第三點，是北京的最大優勢。這意味著北京新經濟的體量，可能相當於「深圳+上海+杭州」。未來獨角獸企業將給北京帶來更多的資金，並批量製造億萬富翁。雄安新區的出現，並不能分流多少北京樓市的購買力，因為雄安新區的房子是基本上不賣的，所以華北地區的富豪仍然會集中在北京買房子。而京津冀的自然環境，在未來10年將有極大的改觀。

第三名：深圳

目前深圳匯聚的資金，大概相當於上海的60%；深圳的實際生活人口，大概相當於上海的80%。但深圳的面積，只有上海的30%。也就是說，深圳的人口和資金密度，都至少相當於上海的2倍。

深圳擁有的PCT國際發明專利，佔全國的一半；深圳上市公司總市值相當於「上海+廣州」；深圳的獨角獸企業，只比上海略少一些。大型科技企業，深圳則比上海多得多。深圳事實上是中國僅次於北京的第二大新經濟中心，深圳的市場自由度、創新文化氛圍，也都顯著好於上海。

深圳的「可出售住宅」用地供應量在2017年是零，如果以10年平均來看，在實際生活人口超過2000萬的四大一線城市裡，深圳住宅用地平均供應量不到北京、上海的四分之一。而深圳每年新增戶籍人口、常住人口是四個城市裡最多的。深圳未來的房價將如何控制，是一件不可想像的事。

第四名：上海

上海仍然是「不斷被北京加冕」的城市。一旦有好事，而北京不準備留給自己的時候，首先想到的基本上是上海。2018年內，上海將建設內地首個自由港，舉辦代表中國進入新時代的「中國國際進口博覽會」。在去年的2035年版「總規」中，上海獲得了中國城市最高規格的定位。

上海目前匯聚的資金超過了香港，僅次於北京。中國金融要素市場，基本上都在上海。此外，上海還是中國經濟聯繫世界的第二大門戶。但遺憾的是，上海在新經濟發展上不僅遠遠落後於北京，還被深圳超過、杭州逼近。上海的文化從骨子裡講究秩序和情調，跟新經濟的草根、野性、堅韌並不契合。這是上海的軟肋，很難改變。

第五名：杭州

杭州經濟非常活躍，目前獨角獸企業數量超過深圳，在有的統計里甚至超過上海。杭州上市公司總市值超過廣州。綜合評價，杭州在新經濟中的地位僅次於北上深，穩居前四。目前杭州匯聚的資金總量大約3.7萬億，僅次於北上廣深。

背靠中國民營企業最發達的浙江省，杭州經濟結構比較合理，所有制上充滿活力，是目前強二線城市裡最接近「北上廣深」的城市。再加上自然條件優越、人文積澱深厚，杭州未來房價也非常值得看好。

第六名：三亞

海南樓市在2017年9月發生了重大轉折，很多人還沒有充分意識到。2017年9月22日，海南實施全面禁止圍填海，永久停止中部生態核心區開發新建外銷房地產項目。9月29日，海南省住房和城鄉建設廳曾發布通知，停止批准套型建築面積在100平方米以下（含100平方米）的商品住宅建設。

海南房地產的供應量將被嚴格管控，尤其是海景房將變得非常稀缺。三亞等一批擁有良好海岸線的海南城市，其優質住宅將進入「貴族化」時代。美國房地產市場的演化結果告訴我們，兩類城市的房價將長期居高不下：第一類是金融中心、科技中心，尤其是「金融、科技通吃型」的城市；第二類是有美麗海岸線的、氣候溫暖的度假勝地。

第七名：廈門

廈門的房價很高，很多人不理解。因為無論是人口還是經濟總量，廈門都不突出。即便在福建省內，論GDP它也不如泉州，論匯聚的資金它不如福州。

但你別忘了：廈門擁有「溫暖的氣候+美麗的海岸線」，僅僅這一點它就足以比肩三亞，為高房價找到了第一個理由。2017年廈門在A股的IPO公司10家，超過絕大多數省會城市。

第八名：廣州

在最近一波牛市裡，一線城市房價的上漲順序是「深圳—上海—北京—廣州」，廣州在一線城市裡屬於跟漲、補漲性質。下一波行情，恐怕也會如此。

廣州目前匯聚的資金總量為5.2萬億，不到北京的一半，相當於深圳的72%，杭州的140%。這說明，廣州經濟實力雄厚，仍然對「強二線城市」保持相當大的優勢。

第九、第十

未來10年，中心區房價的九、十名，將在台北、南京、成都、天津、青島之間產生。

全球房產泡沫最大的8個城市

瑞銀集團提醒，世界上有一些城市的房價攀升速度已經呈現出潛在的不可持續狀態，其中有八座城市面臨泡沫風險，圖中以紅色標出。

多倫多：在瑞銀的報告中，多倫多的泡沫風險指數高達2.12，名列全球第一。在過去5年，這個加拿大城市的平均房價比2011年上漲了近50%，泡沫風險急劇上升。

斯德哥爾摩：泡沫風險指數2.02，僅次於多倫多列全球第二。經過通脹指數調整之後，這個北歐城市的房價在過去12年漲了一倍。

慕尼黑：泡沫風險指數1.92，次於多倫多和斯德哥爾摩列全球第三。

溫哥華/悉尼：泡沫風險指數均為1.80。就悉尼而言，從1980年以來，這個澳洲最大城市房價的年平均漲幅為3.5%，就這個指標而言，悉尼在全球各大城市中首屈一指。

倫敦：泡沫風險指數為1.77。過去10年來，這個英國城市的房價漲了15%。

香港：泡沫風險指數為1.74。香港的人均居住面積只有14平方米，或150平方英尺。相比之下，在義大利的米蘭，你只要工作5.7年，就足以買一套60平方米，或650平方英尺的公寓單位，難怪米蘭的泡沫風險指數低至0.09！

阿姆斯特丹：泡沫風險指數為1.59，超過了1.50的水平。

按照瑞銀的定義，指數超過1.50的城市存在房地產泡沫風險，指數越大，風險越高，以上8個城市就屬於這個情況。

若指數在0.5至1.5之間，就屬於物業過高估值的城市。若指數在-0.5至0.5之間，就屬於物業合理估值的城市，若指數在-1.5至-0.5之間，就屬於物業估值過低的城市。

再看去年一年房價的年漲幅，經過通脹指數調整之後，多倫多高達20%，同樣全球稱冠，香港近20%居其次，阿姆斯特丹、悉尼及慕尼黑均超過10%。

而從過去5年來看，經過通脹指數調整之後，舊金山、慕尼黑及悉尼達到或超過10%；多倫多和斯德哥爾摩則接近10%。

銀行家們認為，一旦一座城市的年均房價以10%的速度增長，那麼連續七年就有望翻倍，而這看起來並不能長久持續下去。

換一個角度，從房價負擔能力來比較，中國香港冠絕全球。

引述美國城市規劃諮詢機構Demographia的「2017年國際房價負擔能力」榜單發文稱，香港已連續八年穩坐第一，當地房價屬於「極度負擔不起」之列。

報告稱，香港的房價負擔能力過去兩年進一步惡化，從2016年的18.1倍升至19.4倍，如今處於空前高位。這意味著，一個普通香港家庭要不吃不喝19.4年才能買得起住宅。

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