合景泰富：股價已反映現況，下降「持有」，目標價：12.52港元

機構：招商銀行

評級：持有（下降）

目標價：12.52港元

預期的業績。2017 年營業額及純利分別增加30.2%至115 億元(人民幣下同)及 4.5%至 36.2 億元，營業額的上升主要由 12%的交付面積上升及 18%的確認均價增加所帶動，2017 年毛利率平穩而維持在 34.8%，不過其他費用因提前贖回優先票據及境內企業債券的匯兌虧損而增加 3.2 倍至 5.02 億元，而且，稅務開支因土地增值稅撥備增加及投資物業公允值收益導致所得稅上升而上揚82.9%至 19.5 億元。2017 年基礎盈利增加 20.6%至 35.2 億元，較我們預期低3.1%。

2018 年合約銷售目標 650 億元。合景泰富在 2017 年推出 12 個新項目銷售，當年總及權益銷售金額分別增長 33.2%至 380 億元及 28.7%至 287 億元。公司在 2018 年計劃的可售貨源總值 1,100 億元，超過 20 個新項目在今年推出，1 線及 2 線城市佔據可售貨源總值分別達 27%及 65%，這將可支撐銷售增長，因此公司定下 2018 年合約銷售目標 650 億元。

1,352 萬平方米的應占權益土地儲備。2017 上半年期內，公司在中國及香港購入 34 幅土地，新購入土地的總樓面面積為 531 萬平方米。不計算香港 2 幅土地，新購入土地的平均樓麵價為每平方米 5,000 元。截至 2017 年 12 月，合景泰富在 29 個城市持有 101 個項目，應占權益的土地儲備為 1,352 萬平方米。若包括城市更新未掛牌項目，應占權益土地儲備約 1,800 萬平方米。

三個系列的長租公寓。合景泰富在 2018 年將參與長租公寓的業務，公司計劃推出三個系列的長租公寓，滿足不同消費人群的需要。例如廣州的 W 酒店式公寓為高檔市場服務，超過 15,000 個房間位於廣州、深圳及上海的昕舍將服務中檔市場。包括長租公寓、寫字樓、商場及酒店，合景泰富預期在 2020 年投資物業的面積將達超過 270 萬平方米。

上調目標價及預測，但降評級。凈負債比率由 2016 年的 66.8%增至 2017 年的 67.9%，我們預期未來 3 年的凈負債比率仍然上升但於 70%內，我們相信財政狀況健康。我們將 2018 及 2019 年的凈利潤預測分別上調 4.7%至 46.3 億元及2.0%至49.8 億元。我們更改 2018 年 底的凈資產預測為每股20.86 港元，我們將目標價由 10.92 港元調升至 12.52 港元，相等於 40%的與凈資產折讓。合景泰富股價由年初至今上升 27.7%，我們相信其估值已反映前景，因此下降其評級為持有。

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