助力區域新經濟動能 環京產業集群效應凸顯

向來承接北京人口、產業外溢利好的環京區域，已是多重角色加身。

京津冀協同發展、雄安建設提速、新機場臨空經濟區規劃等政策利好，給予環京區域外在賦能，也吸引著外界的探討與評析。

而如今隨著人才、產業發展節奏的深度共振，這片廣闊的土地，開始培養起無可替代的內生動能，由內而外迸發生機與活力。

賦能發展

18日，全國人大代表、北京市發改委主任談緒祥表示，將支持雄安新區建設納入北京新版城市總體規劃在支持舉措上，談緒祥提到，將加快推進京港台高鐵京雄段、京雄城際鐵路建設，推動北京至雄安新區高速公路規劃建設，儘早實現北京與雄安新區交通路網的聯通。

路通資源通，人才產業通。

不只是京雄一帶，京津冀地區的交通配套條件也有規劃。

日前，北京市交通委透露，人們關注已久的首都地區環線高速公路，也就是我們俗稱的「北京七環」將於2018年6月底主路貫通。而本次將正式成「環」的「大七環」，較之北京其他「環」卻有根本不同，這條環線高速雖冠以「北京」之名，但90%都在河北，基本跳出了北京的範疇，更多是京津冀的概念。

河北廊坊市交通運輸局近日公布的信息也顯示，北京新機場北線高速公路廊坊段具體走向已經確定，新機場北線高速將確保年內開工建設。

而此前，《河北省綜合交通運輸體系發展「十三五」規劃》提出，到2020年，河北省軌道網、公路網、港口群、機場群布局更加完善，形成全省「六縱、六橫、雙圈」的網路化綜合通道布局。

疏解非首都功能的重要前提是京津冀交通一體化建設，立體化交通網路的推進，在質變層面上帶動著北京資源進一步落地環京區域。

在京唐秦、京保石等發展軸的牽引下，首都製造業、物流基地、高新科技等產業循線疏解、有序轉移承接，產業結構優化升級。

環京區域也在錯位承接京津產業轉移上投入了更大精力，加強政策引導，搞好配套服務，加快聚集高端高新產業。

精準調控

與此同時，為了環京區域的長遠健康運轉，京津冀協同發展在頂層設計上確立了精心策劃、穩紮穩打的原則，實施了強化土地、房地產管控等舉措。

從2014年起，「北三縣」已經明確短期不新增建設用地，特別是燕郊，近三年沒有住宅用地供應。

去年以來，為配合京津冀整體區域的樓市調控及配合雄安新區的建設，環京縣市也相應出台了各自的嚴格土地調控計劃。以廊坊為例，去年10月廊坊市政府新聞辦召開「全市土地資源利用與管理情況新聞發布會」，在規劃管控方面，會上發言人表示要充分發揮土地利用總體規劃龍頭作用，嚴格土地管控，全力支撐雄安新區規劃建設和京津冀協同發展。

以北京2017年「317調控」為開端的史上最嚴房地產調控，則拉開了北京及環京樓市擠出投機需求，促進房地產健康理性發展的大幕。近日多家機構發布「317調控」周年報告，報告顯示房地產市場趨於平穩，北京新房成交量下降了48.7%，二手房均價回歸2016年底水平。業內專家預估2018年調控不會出現結構性改變，長效機制進一步推進，市場穩定。

環京區域樓市緊跟步伐，日前，北京中原市場研究部數據顯示，2017年環京住宅成交量降至近五年最低水平，成交額521億元，同比下降50%。

調控擠壓了不安的投機客，隨著真實需求佔領環京市場高地，一種更加穩健和持續的市場模式正在悄然回歸。

規模型房企加碼

涅槃之後，環京樓市反而獲得了更多房企青睞。包括碧桂園、綠地、泰禾等企業，相繼加大在環京區域的耕耘力度。

碧桂園京東、京西、京南和京北區域分公司分別加強了與環京區域當地企業的合作，綠地將環京區域的小鎮策略規劃為集團業績的突破口，泰禾分別在河北設立子公司、在雄安新區註冊成立房地產公司，旭輝則在石家莊深度介入改造項目。

這場持續性精準調控帶來的深度改變，對中小房企帶來了顛覆性改變。 近期，又有幾家房企先後宣布告別房地產行業。3月12日，珠江控股更名為京糧控股，此前該公司已陸續處理掉旗下地產業務；3月9日，中天金融（原中天城投）以246億元出售旗下地產業務，徹底從房地產轉向金融行業。

業內認為，中小房企告別房地產行業是受外部環境及內在需求等因素影響。去年以來，受金融去槓桿、地產調控等政策影響，大部分房企融資的確受到很大限制，不能獲批或獲批發行不了等情況很多。

另一方面，房地產行業集中度不斷提升，2017年全國排名前十房企銷售額佔全國商品銷售總額的24.1%，而拿地金額佔比為47.6%，也預示著未來兩年強者愈強效應會繼續凸顯。

去年以來，受金融去槓桿、地產調控等政策影響，大部分房企融資的確受到很大限制，不能獲批或獲批發行不了等情況很多。規模型房企則能夠依靠土地與資金實力，在大浪中統籌運作。房地產第一梯隊企業如萬科碧桂園的融資情況受限較小。

2018年以來，碧桂園（2007.HK）已展開多項融資動作，前後共計募資超過400億元。與此同時，碧桂園和萬科等龍頭企業還通過資產證券化等方式籌集了較大規模的資金。萬科在境內通過供應鏈ABS融資的方式，目前已累計發行19單，總規模225.26億元；碧桂園累計發行27單，規模224.12億元。

成長於河北本土的華夏幸福，不但因產業新城運營的獨特業務模式獲得投資者普遍認可，業內研究人士認為，其強大的異地複製能力，也將在環京土地耕耘出內生動力，為產業、人才的良性發展提供穩定支持。

據悉，今年來，華夏幸福在公開市場的融資規模已超百億。3月以來的融資就包括九通基業非公開發行公司債券10.9億元，以及用於境內產業新城項目的20億美元債券等。

內生型動能迸發

深耕環京區域數年的華夏幸福，依靠其一攬子產業新城運營途徑，為區域帶來了可觀改變。

與銷售規模排名前十的房地產企業大多專註於住宅開發與銷售不同，華夏幸福以其開發與運營的產業新城為外界所知。華夏幸福服務的內容包括：規劃設計、土地整理、基礎設施建設、公共配套建設、產業發展服務、城市運營等，提供的是區域可持續發展的一攬子、綜合性、全流程解決方案，是一個以規劃為引領、各項功能有機統一的完整的公共產品。

一家知名研究機構環京片區研究負責人表示，現在政府對於產業的需求度和對產業的帶動作用更關注，而不僅僅是通過短期的土地財政來進行發展。京津冀特別是河北希望產業帶動區域發展，打造片區內部持續動能。

華夏幸福將公司與其他的房地產開發企業區別開來的關鍵歸納為，公司在產業新城的開發與運營中展現出來的產業招商能力以及公司打造的多個產業集群上，這為公司快速擴大規模的同時，也為當地政府部門貢獻了可觀的就業與稅收。

截至目前，華夏幸福聚焦高端裝備、電子信息、新能源汽車、航空航天、生物醫藥、新材料、節能環保、都市消費品、文化創意、生產性服務業10大行業，已成功打造了百餘個產業集群，累計引入簽約企業近1500家，招商引資額約4000億元。

高盛高華認為，華夏幸福向地方政府提供一站式園區託管服務，幫助將經濟落後的鄉村/地區打造成為充滿活力的產業園，主要側重於「新經濟」領域的開發。

中銀國際證券在報告中指出，華夏幸福坐擁優質環京資源，受益於京津冀戰略及雄安建設的再次推進，銷售均價預計將會出現上漲，推升銷售額及毛利率。在政策的帶動下，亦將有更多產業落地環京區域，產業發展服務收入增長可期。

如今的華夏幸福已在全國各地布局60多個產業新城，將核心業務產業新城從京津冀拓展到了長三角、珠三角等區域，打造出聚焦「高精尖」領域的產業集群。

在行業集中度提升的大前提下，華夏幸福不僅謀求走出京津冀，也在規劃開放合作平台。

2018年1月31日，華夏幸福在北京召開首屆產業新城合作夥伴大會，以「合作」為題，全方位開放合作，包括同業夥伴、平台夥伴、產業夥伴、金融機構夥伴、智庫機構夥伴、建設夥伴、運營夥伴、資本夥伴等九類。

華夏幸福未來計劃在金融服務、配套建設、產業發展、提供公共服務等領域多方面的能力聚合。

業內人士預計，隨著華夏幸福產業新城異地複製效果逐步顯現，加之產業合作平台的迅速推進，其未來業績將繼續保持高速增長態勢，不只是公司中長期發展可期，產業新城對一方經濟發展的帶動力，也不可小覷。

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