2018年房企要面臨的最大風險是什麼？

在經歷過2017年史上最嚴厲的調控政策後，多數房企的業績都沒受太大的影響，卻反而還創下了歷史最佳成績。而今年包括綠城地產、金科地產、藍城地產在內的所有房企都表示：2018年房地產市場「不會太好，也不會太壞」。

這主要原因是，大家都預計全國房地產銷售面積會下降,大概在10%左右，鑒於房企對未來三四線城市行情仍然很看好，所以他們認為今年房地產市場前景不佳，但也絕不會壞到哪裡去。

正是由於對今年房地產銷售預期持謹慎態度，所以全國房地產投資增速也開始呈現放緩局面。在供應方面，報告預計，2018年全國新開工將呈現中低速增長，全年增幅在4.5%至6.5%之間。

與此同時，房企的集中度也在快速上升，也就是說，房地產業「強者恆強，弱者衰死」的趨勢已非常明顯。據權威機構數據顯示，2017年百強企業市場份額快速上升至47.7%，較上年提高7.9個百分點，而這一數據在2016年，提升的速度只有5.6個百分點，目前房企的市場佔有率正在向少數大型房企匯籠。

如今對於大中型開發商來說，早已對「房子是用來住的，不是用來炒的」的政策毫無異議。在他們看來，房地產調控政策的穩定性、連續性仍將長期進行，這是未來房企們所必須承擔的。

同時，大家早已對今年M2增速的預期有了心理準備，反正控制在13%以內，預計M2呈現穩中有降趨勢，鑒於一二線城市受到調控影響，今年依賴三四線城市的成交量來維繫業績了，所以大家都害怕房地產調控會蔓延至熱點三四線城市中來。

從目前形勢來看，一線城市對房企來說是利潤貢獻率最高的，而開發商都想賣個好價錢，但是很多房企手握大量一線城市樓盤，卻不能賣，這既是銀行房貸收緊，又是新房出讓的相關證件難批不下來。

而三四線城市銷售火爆主要是危棚改造後的貨幣化安置，一旦危棚改造結束，或者當地無法拿出更多的錢進行貨幣化安置時，開發商售樓的難度就會大幅上升，銷售業績將會受到很大影響。

事實上，今年國內房地產行業存在的問題恐怕遠不只是銷售下滑、房企間強弱明顯那麼簡單。2018年房企的日子難過，應該會更有深層次的因素，而這些風險要遠比銷售面積下滑更加致命。特別是對於一些過去急於冒進式發展的房企來說，尤其要警惕類似風險的防控問題。

首先，房地產企業的融資難度正在增加。據同策研究院的數據，1月份監測的40家典型上市房企完成融資金額摺合人民幣共計637.12億元,環比去年12月的697.23億元減少了8.62%，而且房企融資減少早已成為趨勢性問題。

之前銀監會要求銀行封堵表外資金流向房地產業，同時房企海外融資、境內發債的成本都在增加，這對於資金耗用度最大的房企來說今年的日子肯定比去年更難混。

更要命的是，銀行房貸越來越向排名50強以內的開發貸發放貸款，那麼中小房企就會面臨無錢投資經營或還債的尷尬局面。預計到2020年，前50強房企會拿走80%的開發貸款，50強之後的房企開發貸款將越來越緊。如果今年中小房企不能融到更多的資金，中小房企就無法加快發展步伐，就不能夠獲得市場地位。

再者，在經歷了2017年房地產投資向三四線城市擴張之後，現在多數房企的負債率都很高，2017年百強企業負債壓力加大，資產負債率均值為78.9%,較2016年提高2.2個百分點，這個數字遠超警戒線。而且像融創中國、恆大地產均超過200%、綠城集團的負債率高於100%，這樣的房企繼續加槓桿的空間已經不大。

最後，房企在前幾年急度擴張之後，到2018年6月債務已經開始到了集中兌付期。從2016年初開始，由於貨幣政策的寬鬆，房企在各地搶地建房，於是形成了一個投資小高潮。這才是支撐起去年除一線城市以外的房價上漲的行情。

而到現在已經接近2年，之前的中期債務已經開始要陸續到期，房企自身也有輕資產、降槓桿的戰略意圖，這無疑會給前幾年發債的房企的流動性形成巨大壓力。如果開發商通過降房價的來促進銷售，那才是明智之舉，但很多房企還很樂觀的預期中國房價的預期，這才是比較性命攸關的事情。

2018年國內房企最大風險主要還是：負債率居高不下，遠超警戒線；債務額集中到期，對房企現金流造成衝擊；融資難，成本飆漲，使房企陷入絕境。而這些既是多年來瘋狂投資擴張結下苦果，也是去年靚麗業績背後埋下的隱患。現在對於房企來說，適時降價促銷，以確保流動性充盈，避免出現資金斷裂，這才是2018年的生存之道。

不執著財經 （ID: BZZCAIJING )原創時評

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