專訪當代置業：用三年時間突破500億規模

該如何來看待當代置業（01107）的2017年業績表現？

一方面，相較於同行業績的大幅增長，當代置業的增長幅度可謂遜色，盈利能力也較低。數據顯示，2017年，該公司的收益同比增長0.6%至85.06億元人民幣(單位下同);股東應占溢利同比增長6.2%至7.06億元;核心凈利率為2.9%，較2016年下降2.11個百分點。

而另一方面，相比於自身過往，2017年的當代置業可謂是非常努力的了。銷售突破200億大關，毛利率從2016年的19.5%升至2017年的21%。同時在房企融資成本普遍攀升之時，當代置業的平均借貸利率為7.7%，同比下降0.37個百分點。

以外界的眼光來看，當代置業的日子並不好過，如克而瑞用「再艱難也要生存下去」來點評2017年當代置業的業績。那麼，當代置業又會如何評價自身的表現？

3月25日下午，當代置業執行董事兼總裁張鵬、副總裁王強接受了包括智通財經APP在內的媒體專訪。兩位管理層從當代置業的銷售、盈利情況、土地布局、商業模式、發展規模等方面來剖析公司發展現狀。

根據公司管理層的介紹，當代置業將一直堅持發展綠色地產，爭取用三年時間站上500億銷售這個新高度。

（當代置業執行董事兼總裁張鵬在回答媒體提問）

以下為智通財經APP整理的專訪實錄。

毛利率還有持續上升的潛力

問：公司2017年的銷售里，湖北安徽佔比較大，而收益是上海佔比較大。請問公司以後的毛利率會比較低嗎，因為湖北安徽占的銷售佔比比較多。

答：公司未來的營業收入就看2017年的銷售221億或者是2016年的銷售165億是怎麼構成的。

可以看到我們在北京、湖北、安徽（的項目）正在成為我們的主要（收入）來源。大家可能會有一個誤解就是售價低的毛利就低，售價高的毛利就高，我覺得不是這樣的。

其實即便是比較低的售價區域，毛利依然有可能是高的，這跟整個拿地的成本有很大關係，如果拿的地很便宜，依然可以獲得一個比較高的毛利。如果在大城市，招拍掛拍得很高，然後政府又限價、限貸，不一定有高毛利。

所以我們的毛利率在2017年是21%，2018年我們預計有機會上升到22%左右，並且慢慢的還有持續上升的潛力。因為我們的土地儲備在上升，上升了以後有一部分的土地儲備，比如說一年新增的土地儲備會有40%到50%留著未來開發，土地升值的效益就會越來越好。

其實大家看到，現在有一些同行毛利很高，很多都是由於他歷史上拿了很便宜的一些地，平衡了整體的毛利。作為我們這種非常高周轉的情況，我覺得能保持在20%，其實已經是一個綜合能力的提現了。

問：去年公司大舉拿地450億貨值，銷售那邊怎麼平衡？同行很多拿銷售金額的一半到六成、七成去拿地，你們是拿幾成去買地？今年的拿地金額是多少？新增土地的權益佔比是否會逐漸減少？

答：我們致力於去獲得土地成本占售價20%的土地，那毛利就會穩穩地佔到20%到30%之間去了。這是我們比較好的地，實際上我們大部分的地，佔比應該是在30%以內，這樣的毛利依然是良好的。

我們跟陽光城合作的這個項目，我們的貨值在220個億左右，大家其實真正需要掏的錢就只有40個億左右，所以其實它這個倍數是非常明顯的。槓桿我們一般用在60%，然後另外40%通過合作，比如說各一半，這樣的話，其實對我方的資金壓力並不會很大，我們通常還是希望把這個年度回款的40%，不超過40%，作為拿地資金，做一個比較好的安排。

問：我看到報道說你們希望2019年的毛利率可以到25%，那剛剛王總也說預計今年大概是22%，這個目標會維持嗎？怎樣去達成？

答：今年不是2018年嘛，我們目標還是去到25%，達成其實因為今年能結轉的地，其實大家都已經看到了，今年要結轉的收入都已經在做了，已經賣了，大部分是這樣子，我們現在看到的是新的土地質量不斷在上升，給未來的毛利上升留下了比較高的一個可能性。

問：去年賣樓的毛利率大概多少？

答：去年銷售接近25%。

問：所以說2018年的銷售毛利率也可以達到25%？

答：今年的銷售我們感覺還是會受到比較大的政府的壓力。因為我們排布了574億的貨值去化320個億，是56%，低於我們歷年的去化水平，我們歷年都在60%到65%這個樣子，所以我們也是對這個市場保持敬畏，不願意做的太過於激進。

2018年銷售目標320億

問：是不是可以理解去年下半年你們結轉的比較少，是受樓市調控政策的影響？

答：這個沒有，因為都是有規則的，符合收入確認準則的。因為大家可能覺得今年85個億（收入），去年是80個億，增長的不太多，這個我覺得還是跟我們的規模不是特別大，項目總量不是很均衡有關係。

所以在我們現在年營業收入還不到百億的情況下，如果多一個項目，少一個項目（結轉），（對收入）就會有比較明顯的影響。但是隨著規模提升，這種影響會越來越小。

相對來說銷售額的增長更簡單一點，交房入住這些就會更複雜一些，要蓋起來，要賣出去，要順利的交出去，然後精裝修，毛坯這些都不一樣，所以整個營收會更複雜一點。

而且銷售的那一天，你也給業主做了承諾，所以你也不能到日子不交吧，所以這些因素使得營業收入的結轉會比對銷售額的追求和判斷會更複雜一些。

問：公司還沒結轉的130個億裡面，有多少是可能今年會結轉的？

答：今年預計結轉的應該在90到100億之間。

問：公司今年前兩個月的銷售均價是八千多，比去年少大概40%的，這個下降的原因是什麼？

答：因為前面一兩個月，我們還是一些三線城市為主在發力，大家返鄉，置業，這些城市都賣的比較好，所以權重就變得以它們為主了。但是其實我們今年最主要推貨的區域是在北京，還有安徽合肥，以及湖北這幾個城市，今年我們預計整個平均的售價，還是會比去年有一個增長。

問：今年目標銷售值大概是多少？今年北京項目推出的貨值有多少？

答：320億。北京項目計劃70個億。這還要看我們其他項目的銷售情況。如果其他地區項目賣上來了，北京項目就少賣一點；如果賣得不夠那麼理想，那我就在北京多賣一點，它是一個此消彼長的過程。

北京項目，每個月我們都會推出一些，保持市場的認知和熱度，另外不斷的在測試市場，所以最終可能呈現出來的不一定是到了年底就一定賣了70億。

會繼續提高周轉速度

問：2017年公司的負債為什麼增加，往後會怎麼做？

答：就是總債還是增加了62個億，所以總債增加了，負債也會上來一些，從69億到83億，因為總債從100到162個億。這個我們覺得是這樣，總體我們還是非常非常重視負債水平的，我們的目標還是要控制在80%以內，我們是一個高周轉的企業，圍繞高周轉來看負債。高負債並不可怕，可怕的是資產質量不好，產品不好沒有人要，那就麻煩了，流動性沒有你就會陷入困境。我們的情況還是周轉得很快，一時的相對高的負債其實也並不可怕，我們還得繼續提升周轉速度。

用三年時間突破銷售500億

問：公司在合約銷售，收入，還有股東應占溢利方面的增長都是比同業要差一點，請問這些指標增長比較慢的原因是什麼？能不能預測一下公司規模增長和利潤爆發到底會在什麼時期？

答：當代上市的時候，基數並不大，40多億。那你在快速發展的時候，你一定要根據它的體制來進行，要保證它的現金流，毛利率，負債率，評級機構，受到了各方的監管，包括這個會計師事務所對你的判定，所以我們認為當代一貫是一個比較求品質，當然速度也是我們必選項。國內很多行業協會也問我，大家都發展著翻翻走，你怎麼看，我認為對速度和規模的追求是我的第一要務，但不是唯一。因為你的底子，你的本色是做綠色環保的，做科技的，你要把這個大旗，把這個核心競爭力，差異化競爭力繼續堅持下去，保持一定的增速，每年都在四十，我的負債還有其他的方面要保證良性的循環，有質量的增長，有綠色科技這樣一個專長的堅持，這是當代的追求。

當然我還是說我們對規模和速度也一定是有追求的，因為企業規模大了，抗風險能力，整合資源的能力，融資的成本，它都有優勢，所以我們仍然這麼講，我們在明年後年，三年吧，我們超越500億以上，然後還是要拿出一些精力和資源來，把我們叫做全生命周期的運營，把建築的運營都要夯實基礎，建立起來，並且推向資本市場。

其實當代的特色，在於把綠色做得很好很極致，所有的產品都是有那麼多的認證，但是更多的是要在創新，比如我們做了很多客戶入口的事，社區流量的事，各種服務模式，我想今後中國房地產從增量走到存量以後，地產商都會思考這些問題，但是我們願意提前把這些都布局好，我有一個新三板掛牌的上市物業公司，我有一個做建築物理技術的第一人居公司在新三板上掛牌，我有社區裡面健身，現在運營38個幼兒園的教育公司在新三板上掛牌，我今年還有兩到三家公司在國內新三板上掛牌，我把這些以後組合到一起到主板上，每個企業的戰略實際上，它略有差異，各有各自的思考方式。

所以講了這麼多，是說當代有自己的追求，有自己的差異化競爭力，但是不失規模，保持適度的增長，2020年我們就上到500億，當然這個一旦上去了，你的資源各方面又不一樣了，會迅速的再發展，所以董事會也是對我們有這樣一個安排和要求。

問：未來派息的趨勢如何？

答：我們其實還是基本上保持在20%的派息比例。總體我們感覺企業的規模還比較小，要做更多的工作來發展，這個事也跟我們董事會大股東進行過討論，其實他的股份是最多的，佔66%。

喜歡這篇文章嗎？立刻分享出去讓更多人知道吧！