綠城、保利、泰禾這些90㎡別墅太美了，為他們打call！

自從兩年前網紅「桃李春風83㎡別墅」一夜爆紅以後，150㎡以下的小別墅一下就成了當紅炸子雞，基本推出都被秒的節奏。現在各大房企都推出了自己的小別墅產品，比如綠城的桃李春風、泰禾的大城小院、萬科唯墅、保利盒墅等等。

小別墅火了3年了，為啥還這麼流行？明源君認為主要有3個原因：

提高土地使用效率，同樣的土地可以做出更多房子，提高利潤，

控制總價，降低客戶的購買門檻，加快項目去化速度，

製造眼球效應，小別墅產品設計新穎優秀，首發可以為新盤造勢。

小別墅總價是很誘人，但面積太小，打造成別墅難度係數蠻大，比如別墅的質感出不來，空間局促或改造成本太高等這些問題都要考慮到。那麼，現在各大標杆房企對於小別墅的營造有哪些提升？明源君結合目前市面上的案例和大家聊聊。

01

規劃布局

2個手法緩解建築密度過高

不知道你們留意到沒，這兩年市場上冒出來的很多小別墅產品，合院獨棟和疊墅佔比非常高。很大一個原因，也是因為更能出容積率。但這樣整個建築密度就會很高，容易產生壓抑感。

去年7月份，杭州桃李春風設計總監張高源，接受北京《地產》雜誌專訪時指出，可以通過2個方法來緩解這種問題：

建築圍合，在基地面積有限的情況下，通過幾個建築圍合組團的公共空間來削弱較小庭院的負面影響，同時增加公共空間交流。

公共綠地，集中綠地分散在各個組團之間，在視覺上可以擴大空間感受，增加公共活動的可能性。

比如以前看到的別墅內街可能是這樣：

方圓合院產品中，7-8戶左右的獨立「街坊」，通過公共的綠道將組團串聯起來。街坊中部擴大的 「鄰里空間」，作為公共活動場地，避免了聯排別墅空間的單調與無趣。

02

室內空間

超高贈送是基本功

功能性與舒適性兼顧

在室內空間的營造方面，張高源認為要注意空間交流與層次，適當擴大客廳主卧等功能空間，避免破碎空間和消極空間，增加別墅感。當然，明源君認為，小別墅客戶最最關心的當然還是能贈送多少面積了。

一、超高使用率和贈送是基本功

小別墅最吸引客戶的一點是購買門檻比較低，但控制面積後，利用率和超高贈送就很重要了，這可以說是這類客戶購買客戶的最大的敏感點。

不同物業類型的別墅，贈送面積的方式也有所不同。獨棟別墅、聯排別墅有獨立的院子，一般是贈送前庭後院、花園或者地下室，而疊拼別墅由於產品的特殊性，贈送的形式一般多為頂層花園、露台、閣樓、地下室等。

比如方圓月島90㎡的2房兩廳兩衛戶型，贈送的花園面積就高達90㎡，贈送比例達到1：1。

當代萬國墅MOMA上疊110㎡，5房3衛帶花園，一樓送北花園和會客茶室，通過電梯直接到達四樓，四樓除了客餐廳，還有一個南向老人房，五樓兩個卧室朝南，帶雙露台，六樓閣樓是贈送，110平做出了5房，4層空間感受，這個高附贈的效果還是非常明顯了。

上海市北祥騰麓源99平聯排別墅，附贈面積約為106平米，包括地下室、閣樓、露台、中庭等，加上附贈空間後實際使用面積可達205平米。不過這款產品貌似已經賣完了。

招商·雍華府131-145㎡疊墅的實際使用率達到480%，達到了313-670㎡的實際使用面積，非常誇張了。

招商MINI墅戶型圖，來源：世聯東一研究院

二、空間處理，視線設計比使用面積重要

對於150㎡以下的別墅，室內空間處理很重要，一方面整體布局要緊湊，盡量不要浪費空間，另一方面要盡量抓住客戶關注的空間，對其進行放大，從而營造出別墅的居住體驗。

1、挑空大客廳

別墅客戶非常注重公共空間的尊貴感，但由於面積有限，一般會通過客廳挑高來提高客廳的開敞度，這樣一來，別墅的氣質也出來了。

招商Mini墅首層客廳效果圖

2、獨立主卧或全套房

主卧區是凸現別墅主人居住尊貴的區域；獨立主卧區有兩種處理手法：一是二層只有主卧區一個功能空間，無其他卧室；二是二層設置兩個獨立主卧區，以滿足雙親同住的需要；

3、充分利用錯層設計

以保利盒墅為例，由於7.9米X7米的邊界限定，為了增大尺度感，保利盒墅對戶型內部進行了拉伸及外延。比如餐廳樓板局部上提0.3米，形成錯層，為地下室夾層帶來2.7米的凈空高度。

保利合墅剖面圖

4、大面積使用觀景窗、露台

室內功能區間可以多使用落地窗以保障採光和觀景效果，應用大面積的窗能有效改善室內面積不足帶來的壓抑感。

比如即將推出的信達泰禾上海院子，有一款90平疊院，客廳面寬約3.8米，雙開間朝南，所有房間全明，很明顯的一個特點就是大面積使用了觀景窗，將外面的光線引進來，提升採光通風效果。

泰禾杭州院子150㎡首層配了6.9米大面寬南向落地窗，三層有景觀露台兼落地窗，地下一層南向也做了落地窗設計，整體採光和觀景效果非常好。

泰禾杭州院子

三、戶型設計：居住型重功能，度假型重享受

在戶型設計層面，居住型小別墅和度假型小別墅差異比較大，對於居住型小別墅，更強調居住功能的完善和舒適，對於房間數量、廚房面積、衛生間以及功能間要求更高。具體來看：

一般首層的主要功能空間包括客廳、餐廳、家庭室、廚房、車庫，為體現較大的空間感受，一般會設計客餐一體化，面寬要有保證。

二層一般都設計為卧室，主卧做套房設計，至少包括衛生間、衣帽間、卧室3個組成部分。

比如瀋陽萬科翡翠別墅148㎡三房兩廳兩衛戶型，一層是客餐廳一體化設計，U型廚房設計，空間利用率高，二層是主卧套房有衣帽間、SPA區、陽台和大露台。功能齊全，布局完善，尺度感及舒適度都不錯了。

萬科翡翠別墅148㎡三室兩廳兩衛

地下室的功能更加豐富，比如通過挑高、引入下沉庭院、採光天井等，將地下室由輔助功能空間轉變為娛樂功能空間，刺激客戶購買慾望。

福晟中央美墅地下一層挑高圖

再看幾個例子：

金地雙都匯下疊戶型125㎡，做到四房三衛，附贈地下室，花園，實得面積約為180-190㎡，功能相對也比較完善。下疊一層配有南向卧室，可以做老人房，二層為主次卧，書房為靈動空間，改造空間大。地下室也比較寬敞，可以改造為娛樂空間或社交空間。

金地雙都匯下疊125㎡戶型

再來看一下世茂國風系列的合院小別墅，在武漢落地的項目是世茂龍灣，只有73㎡，但局部層高6m，經過改造後二層面積約50平米，73平米一房可變為三房。

從空間尺度來看也相對合理，客廳、卧室均有雙面採光、通風，居住舒適度較高。有2個庭院外加一個天井，戶外的贈送面積大約是40平。但餐廳位置在一樓中部，對交通動線有一定影響。

世茂龍灣73㎡中式合院

俊發玉龍灣89平米的別墅，三個卧室是套房，還帶個小院子，實得150平米（如下圖）。

GIF

俊發玉龍灣89㎡獨院別墅軸側圖

而度假型小別墅，設計就任性得多了，比如更大的客廳、主卧，廚房、餐廳的面積可以相對壓縮，更注重景觀資源與室內空間的融合。

去年保利在汕尾推出的保利金町灣濱海小別墅，戶型真是有夠任性的了。先來看一下戶型圖：

保利金町灣80㎡一房

80㎡的戶型只做了一個卧室，以及三個浴室！從入戶開始，整個戶型最多的就是浴室，先是有個露台浴室，進門之後有個淋浴室，然後中間還有個浴池，這還不止，後院還有一個超大泳池。

卧室後面的圓形浴池

卧室對外的私人浴池

不但戶型有了突破創新，整個造型也是帆型幾何式的，呼應了海的形狀，戶戶都有私人海景，將度假體驗與海景融為一體。

保利金町灣80㎡別墅外部

03

創新設計

提升溢價空間

除了小面積大贈送之外，小別墅產品的創新步伐一直沒有停下來，除了在戶型上做得更到位，其他提升居住體驗的細節都要考慮到。

一、交通引入電梯，提高便捷性

很多客戶不喜歡電梯，其中一個很重要的原因，就是不喜歡爬上爬下，太費勁，尤其對於老人和小孩更不方便。

因此，如果小別墅能引入電梯，會大大提高便捷性，居住體驗也會提升一個檔次。

比如華遠雲和墅疊墅，就做到了上、中、下疊都可以電梯直接入戶，中，下疊是私家專屬電梯，上疊為公共電梯，每戶都預留電梯位，這樣業主的便捷性和私密性都提升了不少，在疊墅產品中這樣的設計真心值得點贊。

華遠雲和墅下疊戶型圖，圖片來源：世聯東一研究院

世聯東一研究院世聯東一研究

二、帶精裝交付

越來越多的小疊墅選擇精裝交付，比如金地的小疊加精裝6千元/㎡，配置了健全的交付收納體系，據說也會選配全宅智能、中央空調、全屋地暖、凈水系統等等。

據了解，泰禾大成小院系列地下空間也是精裝交付，連牆上的磚雕照壁都是交付標準。

泰禾院子系下沉庭院實景圖

三、戶外庭院空間營造，增添趣味性

對於庭院空間營造，合院別墅優勢非常明顯，比如之前去年爆紅的綠城桃源小鎮，其中165㎡的戶型做到了5房2廳4衛，居然還做出了6個院子。

綠城桃源小鎮165㎡5房2廳4衛B1戶型

方圓合院的經典戶型90平戶型贈送90平院子，而且還統一贈送有一個溫泉泡湯池以及庭院的精裝修園林。

方圓合院送溫泉泡池

相比獨棟聯排，疊墅在庭院空間的打造上會稍微遜色一些。主要可以利用垂直空間，比如利用入戶花園、露台、陽台、屋頂花園、下沉庭院，打造立體的戶外庭院。

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