一線 | 昔日地王製造機偃旗息鼓 信達地產融資拿地急劇放緩

騰訊《一線》作者 孫春芳

兩年前在市場上頻頻高溢價拿下地王的信達地產， 2017年光顧著資產重組了，在融資拿地上幾乎沒有什麼大的動作。

3月28日，信達地產發布2017年年報，數據顯示，按權益比例計，信達地產新增儲備計容規劃建築面積僅為52.80萬平方米；新開工面積75.04萬平方米，僅完成全年計劃的75.04%。

2017年各大房企的銷售量和銷售額均出現了大幅增長，信達地產的增長幅度則明顯偏小，年報顯示，當年信達地產銷售面積113.75萬平方米（權益銷售面積），同比下降26.30%；受益於其布局的寧波、合肥等地房價飆漲，信達當年的銷售合同額224.71億元（權益銷售額），同比增長32.91%。

由於2017年部分二線城市和三四線城市樓市火爆，信達地產2017年的收入和利潤有所增長。年報數據顯示，公司實現營業收入152.16億元，比上年同期115.71億元增長31.50%；實現凈利潤10.65億元，較上年同期8.53億元增加24.85%

此前幾年信達地產頻頻通過槓桿資金來拿地，導致其負債率偏高，2017年儘管信達地產在公開土地市場和併購上並無大的動作，其資產負債率依然有所上升，達到86.01%。

數據顯示，在2016年8月之後，信達地產在債券市場上未發一債。融資持續減少體現在以下數據：2017年其籌資活動產生的現金流量凈額為-21.35億元。

不僅此也，2017年信達地產還出售了瀋陽、長春、海南等多個開發項目的股權，以期跟其他品牌開發商進行合作開發。

在其他開發商紛紛調高2018年銷售業績的大背景下，信達地產的新年計劃略顯保守：2018年，公司計劃簽約權益銷售額270億元，計劃項目投資額100億元；計劃新開工面積90萬平方米，計劃竣工面積110萬平方米。

一位接近信達地產的人士表示，去年一年，公司除了存量項目的繼續開發運營之外，大部分精力都在搞跟淮礦地產的資產重組了。以至於這個昔日在地產圈名噪一時的地王製造機，在去年就幾乎沒有什麼大的動作。

此前，信達地產可謂生猛。從2015年6月到2016年6月的整整一年時間，信達地產從上海、深圳、廣州、杭州和合肥5個城市取得7個地王，累計付出了352億元代價。

然而自2017年年初起信達地產就忙著去籌備資產重組了，2017年7月其公布重組計劃：一、信達地產的母公司中國信達先將其持有的淮南礦業22.6%股權置換成淮南地產的60%股權；二、信達地產按照6.02元的單價，向中國信達、淮南礦業發行7.8億股、5.2億股股份，分佔信達地產發行後股份的27.63%及18.42%，從而獲得其分別持有的淮礦地產60%、40%股權。

該筆交易完成後，中國信達持有的信達地產股份，由之前的52.28％，提升至55.41%。淮南礦業也將成為信達地產的第二大股東，持股18.42%。

信達地產的此番重組，埋線於12年前：2005年11月份，當時淮南礦業經營困難，於是安徽省國資委、中國信達資產、中國建設銀行安徽省分行、中國華融資產管理公司分別簽署了《淮南礦業 (集團)有限責任公司股東協議》。協議涉及的債轉股總金額為 52.9億元, 中國信達資48.5億元,中國建設銀行安徽省分行4.04億元,中國華融資產管理公司4000萬元。後來經過幾番變更，淮南礦業的股權結構為：安徽省國資委持股 77.40%，中國信達持股 22.60%。淮南礦業的全資子公司淮南地產，註冊資本金51.37億元，主要從事煤礦棚戶區改造、生態環境修復與開發以及房地產項目開發。2016年，淮礦地產實現營業收入51億元，利潤總額不到7億元，凈利潤約5億元。

如果信達地產的此番重組能夠順利進行，則中國信達12年前的不良資產處理可以實現套現，中國信達對信達地產的控股地位依然不變，信達地產可以取得淮南地產的資產和地產項目，可謂一舉多得。

然而，按照重組計劃書里的業績承諾，淮礦地產要在三年內為自己貢獻至少27.20 億元的凈利潤。折算下來的年均凈利潤為9億元，而2016年淮礦地產的凈利潤約5億元。

延宕一年多之後，信達地產的重組計劃依然在進行中。按照其披露的最新進展，目前商務部已經同意此次重組，淮南礦業持有的淮礦地產60%的股權也已經轉給中國信達。

就重組進展和2018年的業務計劃，騰訊《一線》致電信達地產董秘陳戈，截至發稿，未獲回應。

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