克而瑞：龍頭房企年報放榜 「新恆大」登頂利潤王勝出

截止目前，四家龍頭房企碧桂園、萬科、恆大和中海都公布了2017年年報，從年報的各項數據情況來看，恆大在總資產、盈利、土地儲備等指標都領先於其他三家房企，戰略轉型效果顯著。此外，許家印在業績發布會上正式宣布「新恆大」，提出了到2020年的五大遠期目標，從總資產、銷售規模、利稅、負債率和500強名次等五個方面制定新的發展計劃。

一、四大龍頭房企實力PK，恆大指標全面領先

在已經公布年報的碧桂園、萬科、恆大和中海等4家龍頭房企中，恆大在規模、利潤和土儲等指標上全面領先。

1、超強資產規模，位列4家龍頭房企首位

2017年，恆大營業收入3110.2億元，同比大幅上漲47.1%，位列行業首位。截至2017年底，恆大總資產達17618億，同比增長超3成，繼續領跑所有房企，和上市前2008年285.2億相比，增長了近62倍。此外，恆大凈資產高達2422億，較2016年增長高達204.3%，資本實力大幅提升。

表：2013-2017年中國恆大、碧桂園、萬科、中海地產規模指標

備註：中海地產總資產及凈資產貨幣單位為港元（億）

數據來源：企業業績公告、CRIC

2、利潤創歷史新高，部分指標遠超同行

2017年在新戰略的實施下，恆大大力提高產品品質、增加產品附加值，並通過強有力的成本控制等實現利潤大增：毛利潤、核心凈利潤、毛利率等盈利指均遠超其餘三家龍頭房企。其中，恆大2017年毛利潤1122.6億元，同比大幅上漲88.9%，年均複合增長率高達42%，成為4家龍頭房企中毛利潤規模最大、增速最快的企業，並實現凈利潤370.5億元，大幅上漲110.3%，雖然略低於萬科的372億元，但考慮到去年恆大一次性賣出萬科股票虧損70億元，剔除這個非經常性損益因素，恆大實際的凈利潤遠超萬科。此外，2017年恆大核心凈利潤更是超越原來的利潤之王中海地產，實現規模和效益的雙豐收。

表：2017年中國恆大、碧桂園、萬科、中海地產盈利指標

備註：中海地產營業收

入、毛利潤、凈利潤、核心凈利潤貨幣單位為港元（億）

3、土儲充足，多元化拿地突顯成本優勢

恆大2017年抓住難得的併購機遇，加上之前就已形成的強大土地基礎，2017年總土地儲備再創新高，充分做到「手有餘糧，心中不慌」，為其未來的穩步擴張奠定了堅實的基礎。截至2017年底，恆大總土地儲備建築面積達3.12億平方米，成為首家土地儲備超過3億平方米的房企，土地原值達5336億元，世邦魏理仕對此評估值10386億元，其龐大的土地儲備規模穩站行業首位，足夠支撐企業未來3-5年的快速發展。

表：2013-2017年中國恆大、碧桂園、萬科、中海地產土地儲備情況（單位：萬平方米）

數據來源：企業業績公告、CRIC

2017年國內一二線土地市場競爭越發激烈，房企拿地成本普遍上漲，但恆大通過收併購、城市舊改、合作開發等靈活多變的方式不僅獲取大量優質且低成本的項目資源，降低投資風險，同時有利於企業運營項目效率提升。2017年恆大新增土地儲備建面達1.26億平方米，其中收併購佔比達57%。恆大2017年平均拿地成本約1889元/平方米，一二線拿地成本2513元/平方米，遠低於碧桂園的3398元/平方米和中海6723元/平方米，成本優勢相當突出。

圖：2014-2017年中國恆大、碧桂園、萬科、中海地產新增土儲樓板價（元/平方米）

數據來源：企業業績公告、CRIC

二、許家印打造新恆大，如何實現五大目標

在業績發布會上，許家印提出了到2020年「新恆大」的發展目標，從總資產、銷售規模、利稅、負債率和500強名次等五個方面，全面提升了恆大未來發展高度。

第一，總資產3萬億。恆大2013年到2017年的總資產複合增長率為50%，且近兩年的增速分別達到78.4%和30.4%。2017年，恆大總資產1.76萬億，按照目前的增長趨勢，2020年總資產達到3萬億沒有問題。

第二，銷售規模8000億。恆大2013年到2017年銷售金額的複合增長率為49.5%，且按恆大目前土地儲備的總量，已經足夠滿足未來數年的開發需求，因此到2020年銷售規模達到8000億幾乎沒有懸念。

第三，利稅1500億。按照1500億利稅計算，預計恆大2020年將實現凈利潤800億左右。以恆大2017年13%核心業務利潤率計算，相當於恆大在2019年只要實現6153億的銷售額，即可完成利潤目標（假設在2020年全部結算），因此完成目標難度不大。

第四，負債率下降到同行中低水平。從去年開始，恆大已經制定了明確的降負債目標和舉措，到2019年資產負債率將降至55%。目前，行業平均資產負債率為75%，可見到2020年恆大資產負債率將遠低於行業平均水平。

第五，進入世界100強。從這點看出，恆大對於未來在世界範圍的綜合實力和影響力提升至全新的高度。2017年，恆大已經躋身《財富》2017世界500強第338位。恆大通過銷售不斷攀升將推動其營收再創新高，預計今後其排名將繼續不斷提升，2020年最終躋身世界500強前100的希望很大。

總結：從「規模之王」到成功蛻變「利潤之王「，再到「新恆大」的遠景目標的制定，恆大已經實現了自我超越，實現了行業中全面領先。未來，恆大將繼續把「三低一高」經營模式和「規模+效益型」發展模式作為企業發展的核心戰略，我們認為它很大可能完成「新藍圖」的五大目標。此外，許家印也提出將積極探索高科技產業，逐漸形成以民生地產為基礎，文化旅遊和健康養生為兩翼，高科技產業為龍頭的產業格局，將為「新恆大」的長遠發展增添更大動力。

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