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真是艱難!看看宋朝是如何買房的

在宋朝買房,就跟後來元、明、清三朝一樣,都是先立契,再輸錢,最後印契。「立契」就是簽合同,「輸錢」就是繳契稅,「印契」就是請有關部門在合同上蓋章。

真是艱難!看看宋朝是如何買房的

這麼說似乎過於簡單。

事實上,在買賣雙方簽合同之前,還有一道手續,叫做「遍問親鄰」。倘若您在宋朝置了房子,即便房產證上註明業主是您老哥一個,其他任何人不得共有,您也不完全擁有對那套房子的處分權。因為宋朝是個宗法社會,在宗法社會裡,個人的財產總有一部分屬於家庭,家庭的財產總有一部分屬於宗族,直截了當地說,你的房子總有一部分屬於你的爸爸媽媽叔叔阿姨堂哥堂弟堂兄堂妹,如果他們不同意你把房子賣掉,那你就不能把房子賣掉。所以,賣方在賣房之前,必須得到家人和族人的首肯,這個環節就叫「遍問親鄰」。

宋朝法律有規定:「凡典賣、倚當物業,先問房親,房親不買,次問四鄰,四鄰不要,他人並得交易。」(《宋刑統》卷13)可見賣方在賣房之前,不僅要得到家人和族人的首肯,還要得到鄰居的首肯。有必要說明的是,這種首肯不能只是口頭允許,正規的做法是「以帳取問」(《慶元重修田令》),也就是拿一小本子,把親戚鄰居的名字都列在上面,然後從族長老太爺到隔壁王大媽,讓他們挨個簽字。倘若其中一個拒簽,這房就別打算賣了。

當然,拒簽也得說出理由,譬如說您敗家啦,說您賣房子有違祖訓啦,說您損害了他的優先購買權啦,等等。

您還別不服,如果打官司的話,這些理由一般都能得到法官大人的支持。可以想像得到,一個宋朝人不管平時有多神氣,到了賣房的時候對族人和鄰居都是點頭哈腰的,以便得到他們的簽字。

過了「遍問親鄰」這一關,買賣雙方就可以簽合同了。在北宋前期,對合同的要求還不太嚴格,到了政和六年(1116),專項文件開始出台:「人戶典賣田宅,議定時值,限三日先次請買定貼,出外書填,本縣上簿拘催,限三日買正契。」(《宋會要輯稿·食貨》61之57)按照這份文件的規定,買賣雙方要去縣衙買張「定貼」,起草一份合同,把合同草案交上去,經有關人員審查通過,再買幾份「正契」,才能正式簽訂合同。在這裡,「定貼」和「正契」都由官方統一印刷,都有固定格式,都挺規範,也都要交錢才能拿到。

「定貼」可以只買一份,「正契」則至少要買四份,因為宋朝中葉以後,官方規定購房合同必須是一式四份:一份買方持有,一份賣方持有,一份交縣衙審批,一份留商稅院備案。(參見《宋會要輯稿·食貨》61之62)「商稅院」是宋朝的稅費徵收機構,在京城、府城都有設置,類似現在的國稅局。

四份「正契」都簽完,一塊兒報送縣衙,然後由買方繳上契稅,有關人員會在合同上蓋章確認。前面說過,當時有個稅務機關叫商稅院,按理說,契稅屬於國稅之一種,應該交到商稅院而不是縣衙,但商稅院一般不設在縣城,總不能讓購房者為交回契稅跑百八十里到州城和京城去,所以就常常由縣衙代收。

更多的時候,購房者連縣衙也不用去,因為簽合同時都有房牙在場,房牙雖然不吃皇糧,卻能在交易中起到很大作用,他們既是中介,又是擔保,既是估價師,又是登記代理人,同時還兼任稅務稽察,負責督促購房者及時納稅,買賣雙方如果想省事,可以連合同帶契稅一股腦交給他們,然後跑縣衙也好,跑商稅院也好,這些人都代勞了,就像現在好多房產中介都能幫您辦理按揭和過戶一樣。房牙也不能白忙活,他們得吃傭金,如果沒有特殊約定,傭金都是賣方來出。

像其他所有帝制時代一樣,宋朝也沒有房產證,等四份合同都蓋了章,其中一份就是買方對房產擁有所有權的合法憑據。所以蓋章與否,對買方來講很關鍵,同樣一份合同,不蓋章叫「白契」,蓋了章叫「赤契」(明清兩代改叫「紅契」),白契在民間或許有用,拿到公堂上就等於廢紙一張了。南宋紹興十三年有規定:「民間典賣田宅,執白契因事到官,不問出限,並不收拾,據數投納入官。」(《宋會要輯稿·食貨》70之141)打個比方說,您剛買了套房,還沒住進去,就被別人給佔了,這時候如果您拿著白契去告狀,法院絕對不會給您作主。不但不給您作主,還要沒收您的房子。

以上是文件規定,具體到司法實踐,當時的官員們處理不動產糾紛時,也不把白契當回事兒:「官司理斷交易,具當以赤契為主,……白契不可憑。」(《名公書判清明集》卷6)這跟現在買房不過戶就不能取得法律保護是一個道理。

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