東京地段分析

東京的地段與上海有著極大相似性。古代的江戶城大小只有現在的東京皇宮那麼大，略等於千代田區的面積。400年前銀座還是片海，後來通過填海成為江戶城的郊區。目前，丸之內和銀座是最繁華的地方，相當於南京路和陸家嘴，而東京站相當於世紀大道站。淺草相當於虹口足球場，池袋相當於真如副中心，新宿相當於中山公園，澀谷相當於徐家匯副中心。在東京都成立以前，東京市的範圍本來就只有二十三區。東京人一般認為二十三區之外（相當於外環外）不算東京。然而，二十三區外也有個意外，那就是吉祥寺。吉祥寺居民從來都是認為自己住在東京市內的。

吉祥寺地區坐落於東京西北側，距離東京皇宮16—18km，地理位置相當於南翔。吉祥寺地區商圈環繞，景色宜人，乘坐電車（地鐵）前往新宿僅需一刻鐘，更有地標井之頭恩賜公園，堪稱全日本最適合居住的地區。縱觀全上海，能媲美吉祥寺的也只有南翔了。莘庄、徐涇、七寶雖然繁華，但火車站、飛機場、飛機聲每天轟炸你的耳朵則多了幾分喧囂，而且也沒有地標性的公園；顧村雖然沒有飛機聲，但商業配套不如南翔，前往市中心的便利性也不及南翔。而南翔兼具繁華的商圈與優美的自然環境於一體，乘坐11號線前往江蘇路僅需25分鐘，前往大寧、大虹橋亦便利，更有國家4A級景區古猗園，堪稱全上海最適合居住的地區。而從房價看，南翔如此完美的地理位置、自然環境、巨型商業配套，房價卻還只有四字頭，著實被低估。我認為，南翔是全上海房價最被低估的地區，沒有之一。

Ps1：有種觀點認為內環被低估，確實如此，但在南翔面前，仍然是南翔比內環要更被低估。舉個例子，一般我們認為內環內極其市中心的地方與外環線附近的級差未來可能會縮小至兩倍，目前新天地新房15萬以上，南翔新房5萬不到，構成三倍級差以上，南翔極其低估。你如果去買8萬的莘庄天薈，那麼和買16萬的新天地翠湖，其實已經是兩倍級差了，沒有投資南翔保險，漲幅也不會有南翔那麼大，再說莘庄臨近火車站，噪音污染也是個問題。

Ps2：有種觀點認為市區不斷在擴大，事實上也如此，比如新宿、銀座（中山公園、陸家嘴）以前都是郊區，現在都是最繁華的地段。但同時也應該看到，市區的擴大是有極限的。即使是在東京市政府都已經搬到了新宿的情況下（各位可自行腦補一下上海市政府若搬到了中山公園），東京衡量地段仍然是以皇宮為中心，而不會以新宿為中心。即使是在東京市政府都已經搬到了新宿的情況下，東京西部距離皇宮20km以上的八王子地區至今仍被當作鄉下看待。即使是在東京市政府都已經搬到了新宿的情況下，除了吉祥寺之外的東京都其他距離皇宮16km的地區至今也依然被當做鄉下看待。由此可見，地段其實還是固化的。徐家匯可以郊區變市區，但臨港是不可能郊區變市區的。即使是像東京如此繁華的城市，距離傳統市中心20km的地方也已經是市區範圍的極限了。所以像萬科天空之城等人廣20km以上的地方，將很難融入上海市區概念，所謂的遠郊副中心任重而道遠。

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