你的房子能住多少年？且看30年前第一批商品房
2018年兩會，國務院總理在回答有關70年產權的問題時表示，住宅使用權到期後可以延期、不影響交易，而且這方面要抓緊修法。這是對有關70年產權的明確回復，要讓有恆產者有恆心。
現在購房者還關注另外一個問題，我買的房子能住多少年？
一、房子有保質期，是50年
物權法規定，純住宅的土地使用年限是70年，商住是50年，商業是40年。這是相當明確的，實際上70年產權就是土地使用年限。購房者說的70年產權其實是有誤解的，以為房子70年之後就不屬於自己了。
並不如此。房子屬於私人財產，只要房屋不拆遷，房子永遠屬於購房者。現在，部分購房者擔心的是，我的房子能住到70年嗎？這就牽扯到一個重要問題：房子有保質期嗎？
根據相關政策規定，房子不僅有保質期，還有保修期。
根據國家法律規定，和開發商約定的保修期均不得低於下列期限，保修期從開發商交付給購房者房屋之日起計算：
地基基礎和主體結構在合理使用年限內承擔保修；
屋面防水保修期限3年；
牆面、廚房和衛生間的地面、地下室、管道滲漏保修期限1年；
牆面、頂棚抹灰層脫落保修期限1年；
地面空鼓開裂、大面積起砂保修期限1年；
門窗翹裂、五金件損壞保修期限1年；
管道堵塞保修期限2個月；
供暖、供冷系統和設備2個採暖期或供冷期。
其他部位、部件的保修期限，由房地產開發商企業與用戶自行約定。
房子的保質期，注意了，基礎結構工程50年。問題來了，房子保質期50年，也就是最多可以住50年，而產權70年，這中間的20年咋辦？
70年到期可以續期，本來就有20年空窗期，還沒續期房子就不能住了，這可怎麼辦？
二、昆明第一個商品房小區已經超30年
按照「商品過期下架」的道理，房子到了50年，如果出現結構性坍塌，開發商負不負責？
開發商並不負責。在國家相關部門統一制訂的《商品房購買格式合同書》，並沒有設計使用年限到期處理的相關條款。
屆時的處理方法只有2種：
第一種，進行房屋結構安全鑒定，保證結構安全的前提，進行危房改造，可繼續居住。
第二種，如果房子質量太差無法修復，就只能拆掉重建，拆遷獲得補償（錢或房）。如果補償選房子的話，那壽命同樣只有50年。（房屋產權人需要承擔修繕重建的費用，利益有損）。
這兩種情況現在出現了嗎？我們從昆明第一個商品房小區改造探訪去了解一下。
我國從1998年開始，住宅改為商品房銷售，但是在此之前，已經有很多企業在試點商品房開發和銷售。
昆明第一個商品房小區是東華小區，位於昆明東市區一環邊，由成立於1981年的中房集團昆明公司建設開發，按照當地住戶的說法，該小區由於佔地面積較大，完全建成交付約在1985年-1986年，距今已經超過30年了。
作為昆明第一個商品房小區，東華小區區位優勢明顯，配套齊全，幼兒園、小學齊全，不過，昆明市民可以發現，東華北區部分改造的新房子已經建成，目前處在銷售過程中。
這個項目名稱是「路易公元」，據盤龍區東華北區老舊住宅小區改造項目指揮部介紹，這只是改造項目的第一期。項目擬分三期實施。一期項目分為香博商廈和香博苑兩個部分，總用地面積27.3畝，總建築面積109035平方米，其中：商業及辦公面積68286平方米。而目前來看，僅有一期已啟動建設施工，二期、三期尚未啟動房屋徵收工作。
也就是說，不需要達到上述兩種情況，基於某種原因，老舊小區就有可能被改造，東華北區的改造即是如此。
三、多層老舊住宅改造成高層住宅，高層老住宅只有重建
東華小區作為老舊住宅小區改造，為購房者的擔憂給出了一個思路。購房者的房子在還未到50年時間時，就有可能會被拆掉重建。小編探訪的東華小區，屬於樓層並不高的多層建築，新建的「路易公元」則屬於高層建築。
業內人士介紹，城市存量土地更新模式大多是政府主導、開發商投資、住戶從開發商處獲得1:1.1-1:1.3左右面積的房子回報（就是補償房子，但是沒有城中村改造補償的房子多），開發商通過多層改高層增加容積率的方式，獲得幾層或十幾層可售房子的紅利。
這種情況適用於一般的多層小區。對於本就達到容積率上限的高層老舊小區並不適用，因為容積率已到上限，開發商參與其中無法再通過增加容積率獲利，還要以1.1-1.3倍的面積返還給住戶，那就是虧本的買賣。
盤龍區東華北區老舊住宅改造項目指揮部表示，東華小區的改造屬於區政府主導，盤龍區建設投資有限公司是改造主體，中房集團昆明公司僅僅是開發商。運作模式是政府主導，土地不需要重新獲得，補償原有住戶，改造後多出的住宅在市場上出售。
這在一個角度上消除了部分購房者的擔憂，不過，這裡還是存在一個問題——改造的是多層老舊住宅，因為開發商還有利可圖。本來就是高層住宅的商品房怎麼辦？
目前昆明並未出現高層老舊住宅改造的案例，不過，業內人士提供了操作思路——
對於高層老舊小區，由於容積率達到上限，只能翻新，建築沒法增加。在政府主導下，住戶與原產權單位可以一起花錢請開發商或者直接請建築公司更新樓房，居民各自的房子面積不變，開發商或建築公司只賺取建設費用。
就像老家的老房子翻新一樣，自己掏錢推倒重建。只是城市一整棟住戶較多，複雜許多，更新之前需要協商好。
這對政府和住戶都是利好，尤其是住戶。政府方面，通過對老舊小區的更新，刷新市容，提高城市形象。住戶獲得的是實實在在的好處。
更新後的房子，煥然一新，價值必會顯著增加。
由於並未出現案例，且高層住宅住戶很多，協調起來估計會很繁瑣，因此這種思路目前只是一種猜想。
最後小編畫蛇添足說幾句：1、買房子，多層洋房價值高是有道理的，買這樣的房子有退路。買高層的房子，要掂量。2、容積率並不是一個可有可無的概念。3、別墅，特別是獨棟別墅，價格高是有原因的。
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