地產行業哪類崗位最值錢？地產人如何變成最重要的人？
地產行業誰最重要？仁者見仁智者見智。
每個部門、每個條線，都覺得自己很重要。
據說某些房企內部的「鄙視鏈」是：投融資>營銷>工程>報建>物業……
明源君認為，在不同的階段，不同規模的房企，最重要的人是不一樣的。
如果你想讓自己一直都很重要，就需要根據市場和自家企業的變化，不斷學習、進步。必要時跨專業學習、提高維度思考、換部門工作……
01
想成為最重要的人
要搞懂不同的發展階段
明源君認為，地產行業的發展，有四個階段。
每個階段，最重要的專業不一樣，其對應的最重要的人也就不一樣。
不過，中國太大了，發展不均衡，不同的城市和區域可能處在不同的發展階段，有的城市處在2個階段的交界處。
就同一個城市來說，一般會經歷下面四個階段……
第一個階段：營銷最重要
第一階段有以下一些特點：
電視、報紙等傳統渠道集中，效果顯著，可以迅速招來客戶。一個點子乃至一句廣告詞，
都能改變一個項目的命運。
信息不對稱，客戶不成熟，容易被誘導，展示比產品本身更重要。
房價相對比較低，且在快速上升中。周期短。房企敢於加很高的槓桿，甚至空手套白狼。
快周轉、期房銷售是主要模式，銷售回款是房企最重要的資金來源，可以憑藉快周轉不斷擴大規模。
在這個階段。
一般的房子都能賣出去。營銷本身就可以改變一個項目的命運。
賣得越快，回籠資金越快，企業規模上升也就越快。營銷是整個房企的動力源泉，營銷人是最重要的人。這個階段營銷總上位成為總裁的並不罕見。
第二個階段：產品最重要
第二階段有以下一些特點：
渠道分散了，電視、報紙作用嚴重衰減。口碑傳播更重要，老帶新、活動、渠道、新媒體等成為客戶的主要來源。
改善客戶成為主要客群，客戶越來越成熟，對項目的要求越來越高。
地價越來越貴，如果周轉太快，而房價沒能上升到一定水平，利潤率可能很低。放慢開發速度，同時做豪宅，等房價上升後再賣以提高利潤率，成為另一種主流選擇。
在這個階段。
要想有老帶新和好的口碑傳播，需要好產品；要滿足成熟客戶的高要求，需要好產品；要想賣高價，覆蓋掉等待期間的財務成本，也需要好產品。
這個階段，懂產品的人最重要。之前很多千億房企城市總、副總是建築相關專業出身，很多老總只管項目定位和設計，就是這個原因。
第三個階段：投融資最重要
第三階段有以下一些特點：
地產周期變長了，可能是7年或者10年，暴漲的邏輯不存在了。
收併購取代招拍掛，成為主流拿地手段。
各個區域的地產市場嚴重分化，很多「規律」和「經驗」都過時了，幾乎沒有人可以準確預測未來。
嚴厲的調控，特別是限價政策下，快周轉可能賣不掉，也可能沒利潤。
代建行業的「富士康」出現。
一些城市要求開發商拍地一個月內支付全款，有些地方開始推現房銷售。
大量土地「限自持」。有一些地塊要求100%自持。
在這個階段。財務成本高的話，等得越久可能虧得越多，如果能借到便宜的錢就擁有了核心競爭力；收併購要靠金融專業完成；
完全避免風險要用對沖等金融操作手法，也就是做儘可能廣的項目，哪裡的項目處在低潮，就暫且放一放，讓高潮區域的項目先賣；
名牌代建商出現後，只要肯出錢，就能保證項目的品牌、質量。
更重要的，因為被要求拿地一個月付全款，拿地後再去找錢很難；現房銷售之後，用銷售回款去還錢或者做開發也是行不通的；而自持的地塊根本沒辦法通過銷售變現，只能通過金融手段變現。
這個時候，房企只有2個選擇：
去槓桿，不再尋求規模的擴大。
尋求新的加槓桿方式和資金來源。
這個階段，競爭、發展，乃至安全，都要仰仗投融資，投融資也就變得空前重要了。與投融資相關的人員上位成為總裁、副總的，將越來越多。
第四個階段：運營最重要
第四階段有以下一些特點：
存量房取代增量房，成為主流。
地產行業的企業，進一步專業化，少量巨無霸之外。大多數企業以一個專業為主打，分
化為專業地產投資、專業土地整理、專業開發、專業資產管理企業。
金融手段變現，取代銷售變現，成為主流。
在這個階段，最有錢的企業將不是開發企業，而是資產管理公司。
這不是天方夜譚，美國許多資產管理公司一管理就是幾百上千億美金的資產，西蒙地產市值高達520億美金。而開發商的市值高的，也就一百多億美金。
上市之外，還有一種變現方式就是通過發行REITs等金融產品，而發行金融產品的本質就是：先要有穩定的盈利，然後把未來20年的盈利一次變現。
不管是上市變現，還是發行金融產品變現，前提都是運營要好，要能夠產生穩定的盈利。運營當然也就成為最重要的能力，運營人才成為最重要的人才。
上面說的四個不同的階段，最重要的專業不一樣。
而從另一個角度來說，市場之外，你所在的房企規模如何，也是很重要的……
02
想成為最重要的人
要踏准企業發展的節拍！
明源君認為，即使是同一個專業乃至同一個職位，在不同的房企所需要扮演的角色，也可能完全不同……
一、小規模房企，生存是第一位的，衝鋒陷陣的強人最重要
最典型的例子，就是小房企的老總其實不需要那麼多戰略。
如果你一年就拿2塊地，每塊地本身就是戰略。
小房企不需要務虛的人，能解決問題、能活下來才是王道。能幹不能幹，試試就知道。
所以，小房企的老闆和高管團隊，一般都壓在一線。誰能打仗，誰就能上位。
營銷總自己寫廣告詞，總裁自己去做客戶調研，工程總天天睡在工地，這都是明源君曾經聽過的真實案例。
在小房企里，銷售員因為賣房出色，一路做到營銷總，也不奇怪。
二、中等規模房企，複製是第一位的，能建立標準和流程的人最重要
中等規模的房企，已經有了很多成功經驗，核心是如何把這些成功經驗固定下來，複製開去，迅速擴張。
如果做不到這點，就會遭遇發展瓶頸，被別人超過，最終被邊緣化。
所以，這個時候，誰能把過去的成功經驗提煉成標準和流程，概括成模式，並通過選拔人才、培養人才、培養團隊，把模式複製開去，誰就能上位。
這個時候，是考驗一個人的管理能力、思維能力、識人能力的時候。
對於這種綜合能力來說，差之毫厘謬以千里，人與人的差距，這個時候體現的特別明顯。
為什麼一些本專業不突出，甚至之前做的是非房地產行業、對地產專業完全不懂的人才，能被房企老闆看中，成為房企高管，就是這個原因。
三、巨型房企，穩健是第一位的，讓老闆放心的人，低調又能識人的人最重要
房企超過500億乃至1000億之後，已經沒有生存焦慮了，其內部已經形成某種生態，只要不犯大錯誤，都能發展。
這個時候的房企，一般想的是安全，防止失控，防止系統性風險。
如何防止？一方面是通過制度。比如合伙人、跟投，本質是把所有高管綁在一個戰車上，一榮俱榮一損俱損，大家都來防風險，風險就降到最低了。
這個時候，什麼樣的人最重要？
首先當然是讓老闆放心的人。
巨無霸房企，老闆管理半徑是有限的，每個城市公司、省公司的老總，相當於一路諸侯，要讓老闆感覺到沒有風險只有2種情況：1、這個人讓老闆放心；2、已經用其他手段監控。
其次是低調又能識人的人。
巨無霸房企出得起錢，想招什麼樣的人都沒問題。問題在於，招來以後，如何讓他們發揮最大價值。
管理者不能什麼事情都自己上，而是要識人、用人，放權給下面。低調的人
不迷信自己的能力，也沒有表現慾望，容易做到這一點。而且，低調的人不會招搖，也就減少了很多額外風險。
有的地產人可能會說，即使我很明確自己所處的階段需要什麼專業，也知道自己所在的房企需要什麼樣的人才，可是我自己不是那樣的人，或者沒有表現的機會，也就沒有辦法了……
明源君想說，沒有人天生就具有某些專業和能力，也沒有什麼機會是天生就有的。
能不能成為最重要的人，關鍵還是看你自己……
03
想成為最重要的人
就要不斷努力調整自己！
行業的發展方向是明確的，企業的發展歷程也是明確的。
你要想更重要，就要根據區域所處階段、自家企業本身的戰略，來調整自己的發展方向……
具體來說，要注意以下4個方面：
一、要接受所在企業的文化，不能接受就要及時跳槽
不同的企業就有不同的文化和規則，也因此有不同的升遷路徑。舉例來說：
中海的管理線條比較簡單，上面怎麼說下面怎麼執行就完了。中海沒有花哨的動作，每個動作都很關鍵。
萬科的核心許多時候在一線，他的決策大部分在下面，效率有時候不高，但是他可以做一些長遠的決策，也容易創新，總有幾個區域能夠完成創新的事情。
中海的規則就是你拿成績來說話，上級讓你乾的事情你把他干好。所有的事情簡單明了，標準也比較簡單。規則是四個字：能上能下，做好了上去，做不好下來，當然有人一「下」就會離開，但中海從來不怕這個，挖不垮的中海啊。
萬科的規則也很清楚，萬科就是要給你一個相當的自由度，在這個事情裡面要看你對每件事情的理解，對每件事情的發揮，看你自己的創造。早年萬科許多時候甚至讓你覺得沒活干，實際上是沒有現成活干，你得自己找方向。
如果你能接受企業對應的文化，並如魚得水，當然就容易晉陞，如果接受不了，那就要及時跳槽。
二、要持續學習，掌握多個地產相關專業，和通用專業
當代置業提拔員工，就要考察通用能力和專業能力。
其中通用能力包括：計劃能力、溝通能力、團隊組建與領導力、組織協調能力、決策力丶情緒管理……
專業能力則包括：計劃財務、規劃設計、工程管理、招標與成本管控、經營開發、人力資源、信息運營、行銷客服，還有流程與運營構建與踐行的能力等。
如果你掌握了通用能力，還有專業能力里的2項以上，你獲得晉陞的可能性自然就很大。
而如果你固守在自己的本專業，不持續學習，那麼後面很多機會來臨的時候，你只好說「這個專業我不會……」。
三、要勤于思考，善於表現自己
某百強房企，一個員工被提拔為副總裁的時候，只有33歲。
他能脫穎而出，就是因為在一次關鍵會議上，提出一個重要流程可以創新，提高了項目的可控性。
會議後不久，他就通過競聘，被提拔為集團一個中心的負責人，再之後被提拔為副總裁。
而他當初提出的那個流程創新，並不在他日常的工作範疇。
四、要有長遠眼光，敢於做一定的冒險
有的專業，過去是被輕視的，但未來有可能起很大作用，你可以考慮去那個專業輪崗，把這個當作一種投資。
有的基層崗位，可能很辛苦，但能鍛鍊出實際的能力，你也不應該排斥。
比如，有的房企提拔人才就提出了這樣的要求：
必須在項目公司任職過一年半以上，懂得項目層面的實際情況。因為有這樣的資歷，就有了判斷基層具體事情的能力。
在物業公司任職一年半以上的可以加分。因為那裡是最接客戶地氣的地方，有這樣的資歷，就有了一些發掘客戶需求的能力。
對於總部任職的人來說，去項目公司、物業公司，都是一種「下放」，但你不下放，也就失去了晉陞的機會。
現在，很多房企都在搞「生態」。通過市場化的「內部創業」，而成為一方諸侯的地產人，也不在少數。當然，創業有風險，但是如果你不敢冒險，也就沒有這個機會了。
最後明源君再概括一下成功的關鍵：1、看清楚行業、企業所處的發展階段，明白什麼人最重要；2、通過持續的學習、思考和一定的冒險，努力成為最重要的人。
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