專家預測：澳大利亞房價，2019年將會觸底反彈

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今年伊始，人們對澳洲房地產走勢的眾說紛紜。從住房市場的角度來看，人口增長可以被視為房屋需求的代表，更多的人意味著對住房更大需求。

澳大利亞統計局最新發布的人口數據顯示, 全國人口正迅速接近2500萬大關，截至2017年9月的12個月里，澳大利亞居民人數增加了395,613人。

值得注意的是，人口增長速度遠遠超過長期平均水平的州有維州、新州，澳首都領地和塔州，這些也是近年來住宅價值漲幅最大的地區。

海外移民是澳大利亞人口增長的最大組成部分。全國範圍內，海外移民大多數抵達這兩個州：新南威爾士州（39.5％）和維多利亞州（35.4％）。從1981年6月ABS統計人口開始，歷史上從來沒有一個時期， 海外移民如此集中的出現在澳大利亞的這兩個州。

截至2017年9月的12月中，海外移民佔新南威爾士州人口增長的80％。有專家認為，由於人口暴增而誕生出的「大澳洲」使得澳洲的住房市場風險倍增，尤其是新州和維州。 如果海外移民流入新南威爾士的速度放緩，如果移民政策發生變化，預計未來住房需求將減緩。

儘管下屆澳聯邦大選的日期尚未確定，但對人口問題的爭論已經成為政治舞台的主導話題。雖然強勁的人口增長有助於支持經濟增長，但同時也衍生出額外的住房需求、勞動力市場競爭加劇、公共交通系統使用率提高以及對學校和醫療保健等基本服務施加了額外壓力。

但也有專家認為，即使移民政策收緊，對悉尼和墨爾本地區的購買和出租房市場的影響也不大。 因為考慮到州際移民（interstate migration）是維多利亞州整體人口增長的主要組成部分，所以墨爾本地產市場受海外移民率下降的影響較小。

房屋產業協會（HIA）高級經濟學家Shane Garrett表示，未來12個月澳洲整體住宅交易活躍度將持續下降。預計2019年年底將見底，然後才會恢復溫和增長。

Garrett認為，新州推出首次置業者購$65萬以下房屋印花稅全免政策，有利於該州的住房產業。

昆士蘭州經濟狀況疲軟導致今年和明年的獨棟別墅開工率下降，預計在2020年開始復甦。

Garrett還認為，對投資者貸款的嚴格限制以及對海外投資者參與設置的重重障礙正在助長新住宅建設的疲軟態勢。HIA預計，2018年新房銷售將與新房建設一樣缺乏人氣。

2月，新房銷售在昆州和西澳強勁下滑，相反，在新州，南澳和維州仍在增長。總體來看，2月份新建住宅總體銷售額下跌。

數據顯示，澳大利亞新房銷售額在2018年頭兩個月下降。HIA在周二發布的新房銷售報告中稱，這是自去年9月以來首次出現銷售萎縮。2月份新房銷售額下降0.7％，1月份下降2.1％。

HIA稱，新房銷售方面，雖然新南威爾士州（+11.7％）、維多利亞州（+4.8％）和南澳（+10.3％）都錄得強勁增長，但昆士蘭州（-16.3％）、西澳（-9.9％）的銷售額錄得大幅下降。與去年同月相比，悉尼2月份的新房銷售額增長了20.3％。

參考來源：ABS、HIA

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