燕郊樓市現狀：新房無房可售，「商住」成交火爆！

來源：BTV第一房產（btvdyfc）

說起環京樓市，就不得不提燕郊，由於離北京的通州只隔著一條潮白河，因此，不少北漂剛需客都將燕郊，定為首次置業的起點，曾經的「售樓一條街」也是遠近聞名。隨著去年燕郊限購政策的出台，讓曾經熱鬧多年的燕郊樓轉為平靜。然而，近日，我們的記者來到燕郊走訪，卻看到了這樣的一幕。

「商住」房成燕郊樓市的成交主力

▲燕郊某商住項目售樓中心

從去年6月開始，燕郊樓市連出限購政策，讓市場逐漸的回歸了理性，「搶房」現象早已一去不復返。但是，實地走訪的時候，我們的記者看到的卻是另一番景象：在位於燕郊燕順路的一處售樓中心裡，三個一夥，五個一群，售樓處里滿是人。據這裡的銷售介紹，周六日過來的人更多，僅周六就能賣80套房。

經記者仔細打聽才知道，原來這是一個商住項目。去年，燕郊針對住宅產品連續出台限購政策，但是商住房，並不在限購政策範圍內。住宅買不了，購房者就只能買商住房。這部分購房者手頭沒有多少資金，對於總價在二三十萬的一居室小戶型以及Loft這類產品，首付35萬就能買到。

商住房在燕郊如此搶手，有幾個原因：首先，受限購政策影響，一些購房者沒有購房資質，無法購買普通住宅；其次，商住房價格低，每平米僅1.8萬元左右，而普通住宅單價則將近3萬元每平米；此外，還有一些具有購房資格的人，因為手頭資金不富裕而選擇購買商住房。

因為商住房不受限購政策限制，而且價格低，所以，無論是沒有資格的北漂族，還是有資格但手裡錢緊的本地戶，都開始把目光投向燕郊的商住房。不過，對於購買商住房的購房者，還是需要考慮未來可能存在的風險。

「我們發現燕郊整個成交結構裡面，商住公寓依然是比較火的產品形態。作為商住產品，我認為還是有較大風險的。因為，商住的買賣的條件比較苛刻，交易的時候依然存在流動性的困難。」中國房地產和互聯網研究員院長相國良表示。

新房項目稀少，二手房市場成交有所回暖

在此番調查中，除了看到商住房熱銷，記者還發現燕郊樓市又一個新現象:燕郊目前在售的新房，幾乎沒有普通住宅項目，都是商住房在銷售。即便有一兩個純住宅項目，也因為沒有預售證，而無法入市銷售。

相國良表示，燕郊在去年3月份的調控政策和6月份的調控政策發布之後，整個新房的市場去化率非常迅速，導致整個燕郊的新房的庫存並不多。此外，整個燕郊的開發商，由於現在商品房住宅的價格回調了不少，推盤的動力非常的弱，也並不急於以一個價格比較低的水平進行開盤銷售。

據銷售介紹，目前燕郊的住宅價格在2.5萬每平米左右，而2017年3月份的時候，燕郊的房價曾達到3.8—4萬每平米。通過走訪，記者了解到，燕郊的二手房均價與調控前相比整體下跌幅度大概在1萬元左右，個別小區降了幾乎一半的價格，年後燕郊二手房成交量有了小幅的回暖。成交客戶主要以換房為主，以小換大是主流交易人群。

「燕郊二手房主要是結構性的價格變動，一些品質比較好的二手房還會有一些成交。所以，二手房在2017年12月份以及今年年初的時候出現了部分的回暖。從長期來看，燕郊的房價還會出現回調的趨勢。」含中南財經政法大學金融協創中心研究員李虹表示。

「首先，是成交產品的結構變化，比如說，燕郊從商品房住宅到公寓產品。其次，從兩居的主要需求過渡到改善三居的主要需求，原來是購買小戶型的首套房剛需為主，然後過渡到我們現在是改善性的這種購買為主。」中國房地產和互聯網研究員院長相國良表示。

通過此次對燕郊樓市走訪調查，記者看到燕郊樓市目前呈現了幾個比較明顯的特點：第一，由於限購，燕郊的商住房成為首選；第二，目前在售新房幾乎都為商住房，純住宅項目極少在售。第三，二手房市場，以小換大是主力。而目前，燕郊樓市儘管有小幅回暖，但仍然處於冷淡期。

回顧燕郊的發展，最初只是一個不足3萬人口的小鎮，因為與通州只隔了一條潮白河，因而划到了環京重地，短短几年的時間，人口破百萬，房價從最初的每平米1200元到1500元左右到每平米3萬到4萬左右。然而隨著限購令的出台，燕郊由原來的「炙手可熱」，進入到了現在的理性發展階段。

聲明：本文僅代表作者個人觀點，文中所表述的論述和觀點，敬請讀者注意判斷。

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