千億房企都衝進了這個領域，輿論報警也阻止不了他們的熱情

文| 李頤暉 編輯| 房濤

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有媒體統計，目前全國兩批特色小鎮試點達403個，加上各地方創建的省級特色小鎮，數量超過2000個。

企業和資本扎堆引起了輿論和管理層面的一些擔心。年初人民日報刊登《特色小鎮別成房地產小鎮》一文，批評特色小鎮出現房地產化苗頭，對特色小鎮建設領域做出預警。

但房企布局特色小鎮的腳步並未停歇：

2月1日，當代置業宣布公司已於1月31日攜手九華山投資開發集團摘得池州水墨安徽地塊，雙方將共同打造「蓮花小鎮」項目；

2月7日，招商局集團與碧桂園集團將在產城融合、創新業務和金融資本等領域進行全面戰略合作；

2月9日，陽光城與青島即墨通濟新經濟區管理委員會合作建設「中國·童裝小鎮」；

2月11日，雅居樂與威海南海新區管委會將合作打造「威海體育休閑特色小鎮」；

2月27日，榮盛發展與蔚縣人民政府簽訂兩項產業新城園區合作協議；

2月28日，碧桂園聯合富士康以底價20.62億元拿下增城朱村鳳崗村的8003地塊，將在項目開發建設期間和建成後與廣州市增城區政府合作，建設集「產、學、研、商、居」為一體的科技小鎮。

據36氪不完全統計，截至目前，國內已有超過60家品牌房企進駐特色小鎮，且不少已經初具規模。其中包括萬科、萬達、碧桂園、華夏幸福等一線房企。

八大熱門選擇，文旅產業最受歡迎

目前房企涉足的特色小鎮項目可大致分為八類：文旅型特色小鎮、金融創新型小鎮、高端製造型小鎮、科技型特色小鎮、生態農業型小鎮、康養型特色小鎮、影視型特色小鎮與體育型特色小鎮。其中，由於文旅產業的進入門檻較低，超過六成的房企小鎮以文旅為產業主題。

人民日報認為，特色小鎮的「房地產化」源於一些地方的傳統路徑依賴。政府缺錢，認為搶到特色小鎮這頂「帽子」，就有項目、來錢快，效果立竿見影；企業缺地，以特色小鎮名義拿地容易，成本低，二者一拍即合。

特色小鎮與鄉村振興有著密切聯繫，房企也可通過特色小鎮建設在推進鄉村振興與精準扶貧中發揮自身優勢。例如，萬科董事長郁亮提出萬科從2018年開始要「下鄉」，介入鄉村經濟。

克而瑞就對36氪表示，在特色小鎮的布局策略上，房企形成了優先選擇本地化布局和基於一二線城市周邊三四線城市開展拓展的模式。而在小鎮的具體區位上，多數位於二線以下城市。

與此同時，房企在小鎮項目上的布局有兩大策略：以華僑城、碧桂園、藍城等的聚焦某一類產業，如旅遊、科技、農業；以華夏幸福等為代表的，通過產業鏈思維，打造主題產業小鎮，例如機器人小鎮等。

根據克而瑞的數據顯示，截至 2017 年 12 月底，TOP100 房企涉足小鎮比例達 6 成，共簽約項目已超過 150 個，明確提出小鎮計劃的房企已有 20 多家。

值得注意的是，新型城鎮化是一個複雜的命題，對於地產開發商而言則更為複雜。

高力國際就曾在接受媒體採訪時表示，傳統地產運營商由於缺少產業運營經驗，一般都難以對產業進行深入系統的設計和定位，特別是難以對特定產業上下游環節進行細緻的考量。

但良好的產業基礎是特色小鎮發展的初始驅動力，特色小鎮的發展需要靠產業的導入來帶動產業結構的形成，從而實現小鎮的空間結構、社會結構融合。如此一來，小鎮很容易形成「空心菜」，這也是今天國家層面接二連三出台規範特色小鎮的文件，對「假小鎮、真房產」命令禁止的原因之一。不過房企拿地難越來越難，再加上融資收緊，更讓「進軍特色小鎮」成為房企一個再好不過的選擇。

積極布局產城融合，他們真不是玩玩而已

在發展特色小鎮上，目前業內的共識是：要科學規劃，綜合考慮資源環境承載力，合理確定經濟規模、人口規模、用地規模，讓生產、生活、生態融為一體，有好的生活環境，有穩當的飯碗，才能吸引更多人就近就業、就地城鎮化。

未來的方向是：不僅能吸引人來，還要想辦法把人留下。

為此，不少房企都在整合自身資源，比如碧桂園，它就不斷擴充自己的朋友圈，以推進特色小鎮的發展。從無界空間到麥當勞，從高端奢侈品電商平台寺庫到聯合20多家科技企業成立「體驗未來」產業聯盟，涵蓋各個領域的企業中，不乏思科、紅杉資本、創新工場等巨頭。

不局限於外部合作者，在內部，碧桂園已成立了產城發展事業部。據公開報道，團隊成員中除了少數工程建設和房改建設的專業人員之外，絕大多數都是從事技術專業、產業發展的人才。

值得一提的是，碧桂園奉行的原則是專業的產業資源先行，再做相應的產業規劃落地方案。

以惠州潼湖創新小鎮為例，該小鎮的產業用地、產業配套用地、生活配套用地比例大致為3：3：4。

第一期先開發產業地產，住宅項目會放在二期做產業配套。項目在初期洽談時就已明確將與思科合作，碧桂園負責全部的重資產開發建設，思科等主要合作夥伴則帶動上下游產業資源的進駐。

碧桂園的目標是實現100個科技小鎮的布局。

作為產業小鎮的實踐先鋒，華夏幸福也有自己嘗試和心得。華夏幸福主打產業新城運營，把產業高度聚集、城市功能完善、生態環境優美作為其產業新城的基礎標準。

例如，華夏幸福在2002年就已經嘗試用PPP模式建設項目，通過競標固安工業園的投資、建設和運營，從政府手中拿到產業新城開發、運營權。2016年，固安全縣完成GDP206.3億元，工業園區佔比80%。

華夏幸福旗下的產業小鎮包括大廠影視小鎮、香河機器人小鎮、嘉善人才創業小鎮。此外，足球小鎮、健康小鎮和葡萄小鎮也相繼推出。

綠城宋衛平則選擇了特色「農業小鎮」。按他的設想，小鎮距離上海、杭州等城市三五十公里，一個小鎮需要三平方公里土地，其中兩平方公里是農業，一平方公里開發建設，形成3萬人的小鎮。

農業小鎮最大的特點是對基礎農業的規劃，靠著小鎮中房地產開發建設部分獲得的收益，帶動周邊的農業改造，建成富有地方特色的大型農業基地，並將周邊的農民轉化為現代農業工人。未來5-10年，綠城將打造5-10個這樣的「農業小鎮」。

在目前小鎮考核的框架之下，單純的房地產開發商無法主導小鎮的建設，而小鎮也並不能完全拒絕房地產。雖不排除有一些房企借著特色小鎮的名義「圈地」之實，但房企的進駐或多或少都為小鎮帶來了更多發展的機會與可能。

誠如人民日報所言，特色小鎮發展是一個長期過程，是在市場中生長起來的，短時間用錢砸不出來，靠行政手段也造不出來。特色小鎮的發展還需要經過市場來進化和凈化。

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