「三價合一」政策細則專業解讀 你想知道的都在這
3月28日晚，
傳聞已久的深圳二手房交易
「三價合一」 政策落地。
該消息一出，就迅速刷爆了朋友圈。
所謂「三價合一」是指
成交價、貸款評估價、網簽價三價合一。
以下是政策全文
根據中央關於「房子是用來住的，不是用來炒的」的總體定位，為貫徹落實《住房城鄉建設部人民銀行 銀監會關於規範購房融資和加強反洗錢工作的通知》（建房〔2017〕215號）完善房地產金融調控的政策要求，人民銀行深圳市中心支行、深圳銀監局、市規劃國土委聯合發布通知，建立信息互通查詢機制，規範購房融資，堅決遏制「陰陽合同」和「高評高貸」現象，確保房地產市場平穩健康發展。
該通知要求：商業銀行辦理房屋貸款業務，要以房地產信息系統中查詢到的網簽合同和住房套數查詢結果作為審核依據，並以網簽備案合同價款和房屋評估價的最低值作為計算基數確定貸款額度。不動產權登記系統將對網簽合同相關價款與購房貸款額進行自動比對，對未按本通知要求核定貸款額度的銀行抵押登記申請，系統將自動攔截並予以退文，並將相關違規情況報監管部門核查。
該政策實施將全面壓縮「陰陽合同」生存空間，打擊利用高槓桿投資投機購房，夯實差別化住房信貸政策，抑制二手房價格過快上漲，並提高稅賦公平性。同時，也將完善二手房市場監測管理，有利於房地產市場主管部門全面掌握真實二手房成交價，為房地產調控提供更可靠的數據支持。
政策發布後，各商業銀行、各房地產中介服務機構將在主管部門指導下依法落實通知精神，要求客戶如實申報成交價格。人民銀行深圳市中心支行、深圳銀監局將繼續加強購房貸款業務的監督和檢查。
新政一出
一時間人心惶惶，眾說紛紜
那麼為什麼要出台這一政策？
是否會給購房者增加稅收？
對房產價格又有何影響？
一起來看深網的專業解讀
3月29日，深網記者採訪了深圳房地產研究中心主任王鋒、廣東誠公律師事務所合伙人、律師顏宇丹，北京市大成（深圳）律師事務所房產律師劉子孺，來聽聽他們帶來哪些權威聲音和專業解讀。
深圳房地產研究中心主任王鋒
1
為什麼要出台這一政策？有何意義？
王鋒表示，深圳土地資源緊張，二手房的成交規模一直高於一手房，極容易出現投機炒作行為。從今年前兩個月房地產市場的成交情況來看，1月、2月的二手房成交量增長非常快，已經比去年同期上升80％。從國家統計局房地產價格指數的統計來看，深圳在今年前兩個月的二手房的價格指數都是全國第一，上漲較快，極易出現新一輪的房地產過熱現象。
針對這種情況，人民銀行等三部委及時出台文件，「我認為對於穩定二手房市場、保持房地產市場的調控目標，特別是落實中央『房子是用來住的，不是用來炒的』這一精神，意義重大。」 此外，新政策出台以後，對於市場的未來變化可能會有一些調整，此後房地產市場還會繼續保持平穩健康的運行態勢。
2
新政策實施是否會給購房者增加稅收？
王鋒指出，新政策實施主要是規範藉助金融槓桿炒房的這種現象，但是也不可避免地會帶來一部分購房者稅收成本的增加。 「但我認為，政策實施所帶來的稅收成本增加，是依真實價格依法納稅，是法律的規定，是社會應該堅持的底線。」他還表示，新文件出台後，陰陽合同現象將大大減少，房地產市場的誠信程度也會大幅提升。
3
新政策出台對房產價格有何影響？
目前宏觀調控的整體目標，是按照房價環比不增長的總體要求。從最近幾年的房地產市場運行來看，泡沫風險較大。就新房市場的調控情況看，雖然實施了嚴格的限購限貸限價措施，但是房價總體是保持穩定的，既沒有出現持續大幅上漲，也保持了一定幅度的回落，這有利於「剛需」購房，有利於老百姓真正的實現住有所居。同樣，二手房市場政策出台也是有利於房價穩定。
廣東誠公律師事務所合伙人、律師顏宇丹
「媒體解讀為要麼漲首付，要麼增稅負，我不這麼看。在深圳，為避稅簽訂陰陽合同，按政府核定價過戶是普遍現象，如銀行和不動產權登記中心聯網，也只能統一銀行貸款評估價和網簽過戶價，真實成交價依然無法做到真正統一。」
她認為，按政府核定價過戶，一般會比真實交易價少，如果按照政府核定價貸款，價款少了交給銀行監管的首付比例也會少，只不過買家需額外向賣家補差價了，而不是說直接漲首付，陰陽合同依然杜絕不了。三價合一後最直接打擊的是「高評高貸」，如果為高貸而高評，網簽過戶價提高稅費就提高，但我想這部分人寧可再多準備資金也不會多交稅。
顏宇丹律師預測，「三價合一」新政或許會引發一些二手房買賣糾紛。首先，由於在房地產中介的引導下，部分購房者為趕「三價合一」正式落地實施前網簽，二手房速買速賣，在簽約時買賣雙方可能有一些細節未考慮清楚就簽訂合同，當合同條款約定不明時簽約後會產生一些合同糾紛。
其次，「三價合一」新政後如房地產市場出現房價波動，買方賣方都可能出現悔價的情況，則可能會引發二手房買賣合同糾紛。
每次房地產新政出台後還會頒布實施細則，過渡階段由於買賣雙方站在各自不同的立場，當新政實施對合同的履行產生影響，雙方又無法協商一致的情況下，可能會引發一些訴訟。
北京市大成（深圳）律師事務所房產律師劉子孺
深圳的「三價合一」政策從3月28日下發通知，3月29日起就必須按照網簽合同備案價或評估價的最低值審批銀行貸款。劉子孺分析說，「三價合一」意味著銀行的放款沒法按照此前約定的貸款額度發放，而是以政府的合同備案價為基準書審核放款。對買家來說，購房必然需要增加現金的投入，如首付提高，或者稅費增加。
一下子買家要多出一筆錢，很可能導致買方必須放棄購房。如果因上述原因沒有錢完成交易，買家毀約是否會因此承擔違約責任？劉子孺告訴記者，如果買方確因政策原因（不能歸結於雙方的原因）毀約，導致合同無法繼續履約的，買方可以不承擔違約責任。
三價合一後，買什麼房子最划算?
1、次新房
次新房的房管局計稅評估價與實際成交價差額不大，所以新政前後變化也不大。但次新房大多不滿2年，增值稅也是一筆支出，購房者應綜合考量。
2、滿5唯一的普通住宅二手房
因滿5唯一可免徵增值稅與契稅，很大程度上減少了購房者的支出。
3、尋找平衡點
對購房者而言，三價合一後最合適的是找到平衡點，通過適當提高網簽備案合同價，增加稅費，降低貸款評估價。
「歷史遺留」件符合相關條件仍可執行原有政策
28日，市不動產登記中心出台了一則《溫馨提示》，就「三價合一」政策實施的貸款「歷史遺留」件進行了詳細說明，如果符合相關條件，仍可執行原有政策。
深圳出台新政規範購房融資之日起，凡不符合該文件規定的購房抵押貸款，將通過系統自動攔截方式，不予受理。但是，屬於新政印發之日前貸款的「歷史遺留」件，未經銀行確認上傳系統的，申請人需提交下列材料之一：
一、徵信記錄複印件（核原件）；
二、買方向賣方支付購房定金或者部分購房款（不含現金支付）的銀行轉賬有效憑證（POS機購房簽購單、購房轉賬單等，收款人需為賣方）；賣方通過中介機構收取定金或者部分房款（不含現金支付）的，還應提交房地產買賣居間合同或者委託中介機構代收定金、部分房款（不含現金支付）的協議書。
還是那句話：
房子是用來住的，不是用來炒的！
編寫：吳俊霞
校審：施翔東
資料來源：深圳新聞網記者 潘潤華 張玲、深圳商報、深圳本地寶
轉載請註明以上信息
領導說了
您點一個
小編的工資就漲五毛！
深圳樓市重磅政策出台，終結陰陽合同，但買房又要多掏好幾萬！
毛棉杜鵑花海來襲！梧桐山美到犯規，賞花路線了解一下？
單位繳存的那部分公積金能全額取出嗎？小編教你成功避開六大認識誤區
TAG:深圳新聞網 |