下一步預售證價格會放開？如何搖號才能降火杭州樓市？

景瑞未來科技城拿地，樓麵價26997元/㎡，溢價50%，自持8%；

理想四維臨平新城拿地，樓麵價19038元/㎡，溢價41%；

廣廈星橋拿地，樓麵價17315元/㎡，溢價44%；

今天，餘杭一口氣出了3塊地王。

看起來，公開搖號並沒有影響開發商拿地，土地市場還是熱到發燙。

在搖號買房板上釘釘、執行細則箭在弦上的當下，關於杭州最終落地的搖號方式，各種預測和猜想甚囂塵上。

究竟新政在操作層面會如何把控，公平公正會落實到什麼程度？最基礎也是最重要的判斷依據，就是市場的真實情況。

我們選取已經開展搖號買房的幾個城市，把他們的存銷比和房價漲幅，來和杭州做一個比較，看看杭州市場到底有多熱。

搖號政策前1個月住宅存銷比

數據來源：CRIC

把各城市出台搖號政策前一個月的存銷比作為參考，可以發現，杭州市場的熱度，明顯超過長沙；和南京、武漢比較，則沒有太大差別。

2016-2018住宅成交均價及環比漲幅

數據來源：CRIC

如果換到房價維度，杭州的表現就非常突出。從上面的圖表可以看出，2016年至今，杭州房價的漲幅已經超過5成，遠高於成都（39.4%）、長沙（20.8%）、南京（17.9%）和武漢（2.2%）。

再看2月的開盤去化：南京10盤開，5盤去化超7成；武漢開盤12次，日光只有6次；而杭州十餘個開盤項目中，去化都在9成以上。

結合以上三個方面，可以判定，杭州樓市溫度依然高熱，加上媒體對於號子費的集中曝光，多重因素之下，杭州似乎沒有不跟進搖號政策的理由。

而且，在政策的具體落位上，應該不會步南京的後塵，而是更可能像武漢一樣，推出一些可執行的細化方案。

針對迎面而來的公開搖號和後續可能的政策走向，我們有三點看法。

參考杭州的學區劃分政策，買房搖號也可以分一二三表

如果只是浮於表面，杭州市場的熱度很難降下來。因此，這次搖號政策很有可能會在資格審查上下功夫。

就像杭州的學區政策，按照一表生、二表生、三表生的形式，來篩選學區劃撥的優先次序。

購房資格審查，其實也能如此。比如90方以下的剛需房，把「名下無房且沒有購房和貸款紀錄」的，歸為「一表生」，可以優先搖號，搖完才輪到「二表生」、「三表生」等等。

但有一個現實問題，杭州的低價房源正被快速消化，換言之，杭州已經沒有太多的供應可以滿足剛需要求。

今年預售證價格很難放開，調控之手只會抓得更緊

你可能會問，搖號買房之後，叫賣房號、捆綁銷售這些灰色地帶不復存在，開發商利潤空間變窄，接下來預售證價格會放開吧？

目前，一線城市中，北京、上海樓市已經轉冷，只有深圳還餘熱未消。近期，深圳還在出台政策，降火二手房市場。所以，全國的核心城市，一定會對標深圳。

對於調控，杭州一直採取的是曖昧態度，緊跟大勢，不為最先。整個18年，杭州的預售證價格很難放開，調控之手只會抓得更緊，不會更松。

臨安限購有政策合理性，但是強度不會超過富陽

這兩天，和搖號政策一起刷屏的，還有臨安納入限購區。目前來看，臨安限購還只是傳言，並沒有來自官方的確切消息。

從政策層面看，臨安限購有其合理性。杭州全市範圍內，只有臨安還未跟進限購，政策補空似乎理所應當。

從城市發展看，臨安撤縣設區不久，亟需充盈的土地財政，來助力整個城市包括青山湖科技園的建設和發展。因此，即使限購，強度也應該和富陽差不多。

喜歡這篇文章嗎？立刻分享出去讓更多人知道吧！