剛需買房5大難題！看完我哭了……

最近南京樓市終於開啟放貨模式！而市場的兩極分化也表露無遺，同樣在江北新區力標贊城賣出7成房源，萬江共和新城賣出3.5成左右，而榮里卻全部賣完。而這次的開盤潮中一些樓盤要求首付5、6、7成等等條件，讓一些買房人覺得現在買房真的太難了！

第一大難題：競爭對手越來越多！

據最新統計，2017年南京常住人口達833.5萬人，增幅創5年來新高！據2017年全市人口變動情況抽樣調查顯示，2017年末，全市常住人口總量833.5萬人，較上年增加6.5萬人，增長0.79%，增幅為近五年來新高。與2010年全國人口普查相比，七年間常住人口增加32.74萬人，平均每年增加4.68萬人。

從去年南京正式啟用積分落戶政策後，越來越多在寧工作的人願意留在南京，隨著今年3月1日南京開始實行人才落戶新政後，預計今年南京常住人口將持續增加。隨著4月的來臨，首批落戶的南京人也將帶來新的購買力，雖說對於南京樓市而言是一大契機，但是對於剛需而言，這真的是一大噩耗！本以為有錢人買過房之後就輪到我們了，然而...又一波新南京人來跟我們搶房了，這中籤率又要降低了。

前兩天，長沙市住房和城鄉建設委員會（長沙住建委）下發了《關於實施差別化購房措施的通知》(以下簡稱《通知》)明確：即日起，長沙市限購區域內商品住房銷售實行差別化調控措施，優先滿足首套剛需購房群體需求。

重點：

1、144㎡以下為普通住房，首套無房戶可優先選房，選完剩下房源其他人才可以買；

2、打擊假離婚，離婚一年內的無房戶，沒有優先選房資格；

之前，武漢市房管局也發布了關於對《武漢市剛需人群首次購買新建商品住房有限選房操作規程（試行）》徵求意見。

重點：

需人群首次購買新建商品住房優先選房操作。滿足三個條件可優先選購一套新建商品住房：

1、在武漢無自由住房；

2、符合武漢住房限購政策規定；

3、自本次購房之日起前3年無住房交易記錄。

這兩個城市出台的剛需優先選房的政策，確實是略微的降低了一些剛需購房的難度，不知道南京是否後期會出台該項政策。

第二大難題：房貸利率上浮，購房成本增加！

目前目前南京首套房利率最高上浮25%，二套房最高上浮30%。近期，南京房貸可以說是步步收緊！有銀行業內人士表示，利率高，下款慢是目前的主要狀態，預計今年房貸將繼續收緊，利率上漲是普遍現象。

以貸款100萬元、年限30年算一筆賬：按照等額本息的還款方式，以2017年年初普遍貸款利率9折優惠計算，30年間累計支付的利息總額約為80.5萬元；按照利率上浮20%計算，以同樣的還款方式，累計支付的利息總額約為113.1萬元。這也意味著，今年年初首次貸款買房貸款100萬元，要比去年年初累計多支付約33萬的利息。而月還款也從5014變成了5919，每個月要多近1000元的貸款，置業成本大大的提高了，特別是對於資金緊張的朋友而言，無疑是沉重的一擊！

不過，後期銀行貸款利息還將上調。前段時間央行行長周小川在兩會期間講話表示：「之後一段時間貸款額度將會收緊，利息也會逐漸上浮，門檻大範圍提高，貸款難、貸款嚴、貸款不夠用將是必然。」

第三大難題：徵信核驗難！

之前，有不少樓盤出現了中籤購房者因為信用問題，最後不能貸款，要麼全款買房，要麼只能退房的問題。現在不少樓盤在登記時就會要求買房人提供徵信報告，並有銀行工作人員現場審核。

隨著貸款需求的逐步提升，今天又有消息出爐！據悉，從4月1號以後，徵信不再叫徵信了，叫信聯(央行徵信、平安大數據、克拉、騰訊、前海、阿里、京東、電信、移動、聯通、交管部門等眾多第三方徵信數據)，話費欠繳、偷稅漏稅等都將整合上徵信！

這也就意味著，花唄、京東白條、蘇寧任性付的全部上徵信了，貸款審批難度大幅提升！

相信看到這裡，有貸款需求的小夥伴心裡肯定是拔涼拔涼的，現在還有額度的，能批款的，且貸且珍惜吧！

第四大難題：公積金貸款真的可以用嗎？

相較於利率持續上浮的商業貸款，公積金貸款利率就顯得非常良心了。目前執行的公積金貸款利率是2015年10月調整實施的，五年以上公積金貸款年利率3.25%，五年及以下公積金貸款利率為年利率2.75%。全國一致。如果採用公積金貸款的話，購房者還貸壓力會比用商業貸款小很多。

不過近兩年以來，公積金貸款幾乎消失在我們的視線里，因為幾乎沒有樓盤是可以用的。網上有這樣的段子「全款的往裡走，按揭的不要堵門口，公積金貸款的把共享單車挪走」。

今年1月南京住房公積金管理中心發布通告要求樓盤不得拒絕公積金貸款：房地產開發單位不得阻撓符合住房公積金貸款條件的購房人使用住房公積金貸款購房；如房地產開發單位無正當理由拒絕購房人使用住房公積金貸款，購房人可以撥打住房公積金服務電話12329反映問題。

然而，開發商仍有「正當理由」不給買房人公積金貸款。例如，開發商把土地抵押給了銀行，這樣就用不了公積金貸款了。這著實讓購房者很「受傷」。

不過，新房市場中購房者使用公積金貸款購買新房的阻力確實在減弱。消除這種「歧視」，需要相關部門在簡化公積金貸款手續、加快公積金貸款審批速度方面加以改進。相信世界終究會越變越好。

第五大難題：購房資金門檻提高，首付5、6、7、8成？

講道理，南京的限貸政策是首套房首付3成，二套房（名下有一套房/名下無房、有貸款記錄）是5成首付、二套房（有一套未結清）8成首付。但是現在很多樓盤通過提高購房資金門檻來篩選客戶，動輒5成、再者6成、更有甚者8成！著實嚇退了一批買房人，特別是剛需！

尤其是那些被限價的樓盤，南站萬科大都會項目最小戶型為95㎡，按照34780元/㎡均價來計算，總價330萬左右，首付最低7成至少準備231萬；其餘戶型首付5成，也要準備至少209萬。就算這樣，仍有1014組買房人成功報名，中籤率7%。

在二手房市場，也開始出現部分房東明確提出「全款」賣房了，有房東甚至表示全款購買可讓價10萬元以上。業內人士表示，房東熱衷賣房給全款買家，跟當下信貸環境緊張，申請貸款難度大有很大關係。

所以，這是要剛需怎樣？

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