大局已定，北京置業者，請儘快買入以下片區！

1

清單

北京市規劃和國土資源管理委員會近日公布了《建設項目規劃使用性質正面和負面清單》。

這絕不是一份普通的清單。外行看熱鬧，內行看門道。這份清單里，深刻而清晰地蘊含著北京未來的城市發展格局。

但對於普通大眾來說，格局雖然很美，但更關注的還是清單是對北京樓市的影響，未來哪裡會升值，哪裡會停滯，哪裡甚至會下跌，這才是最關係到民生的大事。在這篇文章里米宅北京會給到你清晰的答案。

首先回顧一下去年9月份發布的北京城市總體規劃圖

在城市總規的基礎上，這份清單對核心區、四環內、五環至六環、遠郊區都做了清晰的加建和騰退指示。

2

核心區

先來看核心區，也就是最近大家一直在說的央區。

之前一直傳說的東西城合併組建央區，有些人賭央區房價會持續升值，砸鍋賣鐵在二環里買入房子。現在靴子終於落地，央區能如願升值嗎?

二環內都被劃為了核心區

先來看看核心區內未來增減的項目有哪些?

正面清單：

鼓勵工業、倉儲、批發市場等用地調整為中央黨政軍領導機關辦公和配套用房；

鼓勵歷史建築調整為博物館等公共文化設施；

鼓勵工業、倉儲、批發市場等用地調整為學前教育、養老設施；

鼓勵居住區相鄰用地調整為社區便民服務、菜市場等為本地居民服務的居住公共服務設施。

負面清單：

限制各類用地調整為大型商業項目；

限制各類用地調整為商務辦公項目；

限制各類用地調整為綜合性醫療機構；

限制各類用地調整為專科教育、高等教育用房；

限制各類用地調整為住宅商品房。

仔細研讀，可以看出，未來的核心區就是純粹的中央政務區。

核心區規劃的是教育、文化和生活氛圍更為濃厚的宜居之地，逐漸清理中低端產業和人口，未來核心區的人數會減少，中央辦公配套用房會增加，生活會更加舒適宜居。對於核心區這是正面積極的變化。

同時，限制核心區從此建設住宅、商業、辦公、醫療和教育項目。

一方面，因為核心區用地極度緊張，沒有多餘的地塊來增加核心區的承載，另一方面，核心區的功能很清晰，就是政務，所有與政務無關的，嘈雜的，吸金的，容易被炒作的，統統遠離！

核心區不允許有嘈雜的商業，滿天飛的商機和ABCD各種輪，喧囂而浮躁的人群。所有這些，請遠離核心區，往外圍走！

我已經看到了未來核心區的模樣，它安靜，專註，高端，深刻，就如同天安門一樣莊嚴。

體驗了一把莊嚴感，下面就該談俗世之人關注的問題了：房價呢?會漲嗎?

負責任地說：核心區仍然是北京房價的至高地，但是，繼續沖高的動力已然不足了。

我們思考一下，除去大勢普漲，拉動區域房價上漲的因素一般有哪些?

地鐵開建和通車；

商務CBD的建設，增加了更多高端就業機會；

重點學校建設；

新盤高價入市拉高周邊房價；

片區舊改；

新建高規格商業綜合體，提升商業配套；

路橋等基建，提升區域公共配套；

引入優質大學，提升區域文化底蘊

……

核心區還有這些嗎?沒有，不但沒有，還把這些統統拒之門外，很可能以後永遠也不會有。

一個安靜的、宜居的、舒適的核心區，缺少了躁動，充滿了莊重和人文的情懷，同時也缺少了資金炒作的平台和機遇。

所以，未來的核心區，房價會一直很高，慢漲可以有，但，恐怕很難再有突然暴漲的機會了。

不過，對握有核心區房產的，我並不建議置換，我建議一直持有。

因為央區房產已是孤品，是非賣品，令人高山仰止的地理位置，再加上優質學區的加持，身份和傳承的意義會更大。

未來的央區房產，可能總體暴漲很難，但一房一價還是有可能的。

3

中心區

再來說第二個重點區域——中心區。

看位置圖，基本都在四環以內。

正面清單：

鼓勵各類用地調整為養老設施；

鼓勵工業、倉儲、批發市場等用地調整為學前教育設施；

鼓勵中關村科學城範圍內的各類非居住建築調整為科技創新用房；

鼓勵三環路以外商業零售、商務辦公、酒店賓館等建築調整為體育健身、劇場影院、圖書館、博物館等公共文化建築，以及出租型公寓；

鼓勵居住區相鄰用地調整為社區便民服務、菜市場等為本地居民服務的居住公共服務設施。

負面調整清單：

限制各類用地調整為大型商業項目；

限制各類用地調整為大型商務辦公項目；

限制各類用地調整為區域性物流基地和批發市場；

限制五環路以內的各類用地調整為綜合性醫療機構；

限制五環路以內的各類用地調整為中等職業教育、高等教育、及面向全國掃生的培訓機構和文化團體；

限制四環路以內的各類用地調整為住宅商品房；

限制三環路以內的各類用地調整為倉儲物流設施。

中心區比核心區的管控稍微寬鬆了那麼一丟丟，也是以疏解低端產業和人口為主，提升四環內的環境和居住品質。

根據規劃，四環內基本不再有新建商品住宅，那麼四環內現有的住宅會物以稀為貴嗎?

這要從兩個方面來看。

首先，四環內同樣限制新建商業和辦公、醫療和教育，同核心區一樣，如果沒有各類熱點帶動，四環內很難再有帶頭大哥領漲的風采。

其次，四環內房源普遍老舊，低品質塔樓眾多，新盤、次新盤、品質盤稀缺。

老舊房源短期內看不到大規模舊改的跡象。如果再沒有熱點帶動，老舊低品質二手房即使佔據黃金位置，仍然很容易跑輸大勢，從東三環勁松潘家園片區的老舊房源價格持續低迷就可以得到佐證。

因此，對四環內的建議，較高品質的房源可以繼續持有，老破小、大獨棟、沒有學位概念的，建議置換。

置換哪裡?

看通州規劃。

4

通州

正面清單：

鼓勵各類用地調整為托幼、小學、中學等教育設施和養老設施；

鼓勵各類用地調整為社區便民服務、菜市場等為本地居民服務的居住公共服務設施；

鼓勵各類非居住建築調整為體育健身、劇場影院、圖書館、博物館等公共文化設施和醫療設施；

鼓勵工業、倉儲、批發市場等用地調整為科技創新用房。

負面清單：

限制各類用地調整為一般性製造業、區域性物流基地和批發市場。

劃重點：負面清單對通州幾乎沒有任何限制。

對於通州來說，這份清單能看到的幾乎全是利好。

可以想像，那些核心區、中心區都禁止建設的住宅項目、商務項目、商業項目、學校、醫院無處落地，會扎堆來到通州。

通州還有大量的可開發土地來承接這些優質資源，這些項目一旦在各個點位落地開花，將會直接拉動通州的全面發展，還有房價。

屬於通州的黃金年代來了。通州未來幾年會成為北京各類項目的落地重點區域，北京副中心，以後很可能會是北京的中心。吸納了眾多資源的通州，未來樓市會是什麼走向，不言而喻。

對於通州，我只有一句話：優質地段，閉著眼睛買入。

請參看之前的文章《蕭索的北京樓市，我為何依然要堅定地買入通州！》

5

中軸線

繼續看中軸線及其延長線、長安街及其延長線。

具體正負清單與核心區基本類似，但是這一區域又缺乏了核心區的高端稀缺和獨一無二的政治地位，對樓市的影響請參照中心區。

6

順義、大興、亦庄、昌平、房山等新城

正負面清單與通州基本類似。

這說明，五環和六環間的區域也可以大量承接商業、商務、住宅、醫療、教育等各類項目的落地。

同樣，五環和六環間的機會也來了。但是相比於單獨摘出來放在核心區和中心區之後的通州，份量顯然還略遜。

但是，我們可以看出北京未來的規劃野心，北京不再希望以攤大餅的方式一圈一圈的向外推進，這樣效率低弊端多，而且造成的結果就是單一的中心區，越往核心區人流和產業越密集。

對於北京這樣的超級城市來說，這是必須要改變的發展模式。

北京未來推進的是多中心模式，即在現有已成形的中心區的基礎上，再大力建設新的產業商業和人口中心區，讓人流不再以潮汐的模式向市中心流動，而是多點分散，在各中心區實現職住一體，最終實現以點帶面，經濟獲得全方位增長，同時改善北京的擁堵和大城市病。目前深圳的發展採用的就是多中心發展模式。

在這種規劃前提下，順義、大興、亦庄、昌平、房山這幾個區域都被提上了議事日程，做為多中心突破的實驗片區，相信用不了太久，這幾個區域都會有更詳細的產業規划出爐。

但是，這幾個區面積太大，同步建設是不可能的，一定會有重點發展區域，在哪裡?是在現有已成形的優勢區域繼續擴大，還是開發新的增長極，還存在一定的不確定性。

總體來看，五環外之前的劣勢：荒和未開發區域多，現在反而變成了優勢。

五環外以後會承接較多的機會和資源，但是五環到六環之間的區域太大，絕對不可能均衡發展，具體哪些片區會獲得更多的優勢資源，還存在不確定性。

我個人建議可以重點關注目前發展相對較好的亦庄經濟開發區、良鄉經濟開發區、未來科學城區域。

所以，對之前有的媒體解讀，五六環之間的機遇來了，請放心買買買。我只能說，腦容量太小，看問題只能到第一層。

7

遠郊區縣

最後看門頭溝、平谷、懷柔、密雲、延慶、昌平和房山的山區等生態涵養區。

定位為堅持綠色發展，建設宜居宜業宜游的生態發展示範區，展現北京歷史文化和美麗自然山水的典範區。

看完它們的定位，我覺得投資客可以和這些區域手動再見了。

它們的正負面清單和通州、五六環類似，但基本可以忽略，這些遠郊區，旅遊度假隨意，投資還是請遠離。

在通州和五環外真正發展起來之前，這些遠郊區的春天還早著呢。不但如此，它們還會是倉儲、物流、批發、工廠等低端產業的重點接收地。

8

大勢

大局已定的北京，未來規劃清晰可期，北京房產絕對值得你長期持有。

但是北京兩個字並不是尚方寶劍，這麼大的北京，買錯了一樣會踩坑。前幾天有個西安粉絲告訴我，為了實現在北京擁有一套物業的夢想，去年一萬七買了平谷的公寓御馬坊，結果一年多下來，發現帝都的房產竟不如四五線小城的房價漲得快，理論被現實無情打敗。

所以，即使置業北京，一樣需要睜大智慧的雙眼。

最後總結一下這份清單對未來北京樓市格局的影響。

1、二環以內的核心區可以長持，但不建議目前高價入手；

2、四環內的老破小、塔樓、獨棟、老舊無學區房源建議看準時機賣出；

3、四環內的優質房源請繼續持有，四環里區位無可替代；

4、通州區是未來幾年北京的重點發展區域，預計五年初見成效，十年實現華麗變身，有資質的不要錯過入場機會；

5、五環外的新盤和次新可以入手，但老房源除非重大利好加持，否則慎入；

6、遠郊尤其是平谷、密雲、懷柔、延慶這些區，除非是自住，否則不要貪便宜或被度假概念忽悠亂入；

7、四環到五環之間呢，這次清單沒有明確的指示，沒有指示就是一切按原規劃方式推進，沒有利空，也沒有利好。

無論風雲如何變幻，北京永遠是北京，請牢記這一點！

米宅北京近期會發布通州新盤和二手樓盤具體推薦的實地調研稿件，敬請關注。

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