10年後，中國房價最貴的10個城市

10年後，中國房價最貴的城市是哪10個？

中國城市的面積差別很大，所以談城市房價要限定範圍。比如廈門、三亞、深圳的面積分別只有1699、1920、1997平方公里，而重慶、北京、杭州、成都的面積則分別達到8.24萬、1.64萬、1.66萬、1.46萬平方公里，談論平均房價是沒有意義的。

在本文中，我把參與比較的房價限定在「中心城區」，而且以二手房價為準。因為北上深等一大批城市，其中心城區新盤不多，價格往往被單個樓盤所左右。

10年後，有資格競爭「中心城區」房價前十名的城市名單如下：

香港、北京、上海、深圳、台北、廈門、廣州、杭州、三亞、南京、天津、福州、青島、蘇州、武漢、鄭州、重慶、成都、寧波、大連、合肥、濟南、珠海、溫州、東莞

我的判斷是，10年之後，以下城市將成為10大房價最貴城市：

第一名：香港

如果沒有大的偶然性事件（比如地震、戰爭、海嘯等）的嚴重影響，10年之後香港仍將維持「中國房價第一」的地位。目前香港中心城區房價，基本上是北、上、深中心城區的兩倍左右。

雖然香港的經濟總量會被更多內地城市超過，但其作為「中國經濟面向世界的最大門戶」不會改變，中國吸引外資的65%，中國對外投資的接近60%，都通過香港進行。香港還是中國內地資金境外配置資產的第一站，龐大的內地資金和稀少的供應量，將繼續推高香港房價。

第二名：北京

北京目前面臨的樓市調控，在內地城市裡是最嚴厲的。展望未來10年，北京將成為中國唯一的「超一流城市」。北京有三大優勢，都是不可替代的：第一，北京是國企總部的匯聚地，目前擁有的世界500強總部全球第一；第二，北京是中國最大的資金中心，目前匯聚的資金是上海的1.3倍，也是香港的大約1.3倍；第三，北京是全球獨角獸企業最集中的城市，獨角獸企業佔全球的四分之一，佔中國的超過一半。

其中第三點，是北京的最大優勢。這意味著北京新經濟的體量，可能相當於「深圳+上海+杭州」。未來獨角獸企業將給北京帶來更多的資金，並批量製造億萬富翁。雄安新區的出現，並不能分流多少北京樓市的購買力，因為雄安新區的房子是基本上不賣的，所以華北地區的富豪仍然會集中在北京買房子。而京津冀的自然環境，在未來10年將有極大的改觀。

第三名：深圳

目前深圳匯聚的資金，大概相當於上海的60%；深圳的實際生活人口，大概相當於上海的80%。但深圳的面積，只有上海的30%。也就是說，深圳的人口和資金密度，都至少相當於上海的2倍。

深圳擁有的PCT國際發明專利，佔全國的一半；深圳上市公司總市值相當於「上海+廣州」；深圳的獨角獸企業，只比上海略少一些。大型科技企業，深圳則比上海多得多。深圳事實上是中國僅次於北京的第二大新經濟中心，深圳的市場自由度、創新文化氛圍，也都顯著好於上海。

深圳的「可出售住宅」用地供應量在2017年是零，如果以10年平均來看，在實際生活人口超過2000萬的四大一線城市裡，深圳住宅用地平均供應量不到北京、上海的四分之一。而深圳每年新增戶籍人口、常住人口是四個城市裡最多的。深圳未來的房價將如何控制，是一件不可想像的事。

第四名：上海

上海仍然是「不斷被北京加冕」的城市。一旦有好事，而北京不準備留給自己的時候，首先想到的基本上是上海。2018年內，上海將建設內地首個自由港，舉辦代表中國進入新時代的「中國國際進口博覽會」。在去年的2035年版「總規」中，上海獲得了中國城市最高規格的定位。

上海目前匯聚的資金超過了香港，僅次於北京。中國金融要素市場，基本上都在上海。此外，上海還是中國經濟聯繫世界的第二大門戶。但遺憾的是，上海在新經濟發展上不僅遠遠落後於北京，還被深圳超過、杭州逼近。上海的文化從骨子裡講究秩序和情調，跟新經濟的草根、野性、堅韌並不契合。這是上海的軟肋，很難改變。

第五名：三亞

海南樓市在2017年9月發生了重大轉折，很多人還沒有充分意識到。2017年9月22日，海南實施全面禁止圍填海，永久停止中部生態核心區開發新建外銷房地產項目。9月29日，海南省住房和城鄉建設廳曾發布通知，停止批准套型建築面積在100平方米以下（含100平方米）的商品住宅建設。

在2018年「兩會」上，海南省委書記強調：海南不能成為房地產的「加工廠」，不能「外面想要多少，海南就建多少」。

這意味著海南房地產的供應量將被嚴格管控，尤其是海景房將變得非常稀缺。三亞等一批擁有良好海岸線的海南城市，其優質住宅將進入「貴族化」時代。美國房地產市場的演化結果告訴我們，兩類城市的房價將長期居高不下：第一類是金融中心、科技中心，尤其是「金融、科技通吃型」的城市；第二類是有美麗海岸線的、氣候溫暖的度假勝地。

在美國，第二類城市分布在夏威夷、佛羅里達。在中國，只能分布在海南。最典型的，當然是三亞。

第六名：廈門

廈門的房價很高，很多人不理解。因為無論是人口還是經濟總量，廈門都不突出。即便在福建省內，論GDP它也不如泉州，論匯聚的資金它不如福州。

但你別忘了：廈門擁有「溫暖的氣候+美麗的海岸線」，僅僅這一點它就足以比肩三亞，為高房價找到了第一個理由。此外，廈門還是有文化底蘊的城市。當然，廈門還有活躍的民營經濟和新經濟。2017年廈門在A股的IPO公司10家，超過絕大多數省會城市。

所以，廈門有點「深圳+三亞」的意思。至於廈門島，海中有島、島中有湖，天生麗質難自棄。人口增速，過去幾年廈門維持全國前8。在福建，擺脫了「地域特徵制約」的城市，也只有廈門。所以，雖然廈門的房價有點透支，但會長期維持高位，尤其是空間稀缺的廈門島上。

第七名：廣州

在最近一波牛市裡，一線城市房價的上漲順序是「深圳—上海—北京—廣州」，廣州在一線城市裡屬於跟漲、補漲性質。下一波行情，恐怕也會如此。

廣州目前匯聚的資金總量為5.2萬億，不到北京的一半，相當於深圳的72%，杭州的140%。這說明，廣州經濟實力雄厚，仍然對「強二線城市」保持相當大的優勢。但問題是，廣州在獨角獸企業數量、上市公司市值、民企活躍度等方面，都已被杭州超過。所以，未來10年是廣州非常關鍵的10年——搞好了，可以拉近跟深圳的距離；搞不好，就可能真的被杭州超過。至於房價，由於廣州仍然在做大城市規模，大力度發展南沙，廣州的中心區域在擴大，所以中心區房價上漲幅度會受到制約。

第八、第九、第十

未來10年，中心區房價的八、九、十名，將在台北、南京、成都、天津、青島之間產生。

目前珠海房價也比較高，但未來10年的排位或許會下移，因為珠海城市級別低、人口總量少（達不到修建地鐵的標準），公共服務資源不如老牌省會城市、直轄市（比如天津）。

至於溫州，由於遠離中心城市，自身很難發展為中心城市，房價將繼續高位橫盤，沒有顯著的投資價值。溫州商人掌握了大量財富，會在相當長的時間裡托住溫州的房價。從2015年末到2017年末，溫州小學生人數是下降的，這是一個不太好的信號。

明星地級市的「星光暗淡」，以及強省會城市的崛起，是過去10年中國城市競爭的基本特徵，而且將持續貫穿下一個十年；下一個十年，「二流直轄市」也會「星光黯淡」。未來，杭州、南京、成都、武漢、鄭州、長沙、西安、合肥等城市，將迎來大發展時期。

【本文為劉曉博原創作品，公眾號轉載此文時，需要在正文前署名，並同時轉載文後的二維碼，否則視作侵權。】

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