瑞威資本推進城市更新布局，提升城市吸引力與凝聚力
如同以證券投資基金為主導金融資本投資市場一樣，私募基金也將逐漸成為地產領域的主要角色之一。當今市場的一批基金管理人普遍具有極高的智商、頂尖的學歷、敏銳的嗅覺以及成熟豐富的行業經驗，他們能夠快速、高效地打通金融資本與產業的通道，成為地產領域的「尖峰突擊隊」。2010年成立的瑞威資本便是其中一員。
（提升城市吸引力與凝聚力，瑞威資本推進城市更新布局）
在地產行業監管政策尚未明朗的早期，瑞威資本經歷了四年蟄伏時期，2014年後，中國地產邁入「白銀時代」，地產基金逐漸進入市場，包括瑞威資本在內的資管機構紛紛積極搶奪市場紅利。同時，瑞威資本也順利地獲得基金管理人資格，轉型成為圍繞商業地產併購、住宅不動產以及不良資產處置為主的專業資產管理公司，目前已投資30餘個優質地產項目。
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來到了2018年，地產行業又邁入了新一輪發展階段，作為擁有100億管理規模的瑞威資本也將迎來屬於自己的綻放時刻。而在創始合伙人、總裁朱平看來，這只是水到渠成的事情。
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冰與火之歌，地產基金加碼國內市場
十九大後的房地產市場面臨著十九大後調控和去槓桿的政策將房地產虛火逐漸降溫；與此同時，大規模房地產私募基金正在悄悄加碼國內市場，其中併購模式最為突出。一場房地產市場的冰與火之歌正在上演。
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不少業內人士指出，在北上廣深等大城市，規模性的開發類商住物業已經過去，更多規模性的住宅用地會遷移至郊區地段，而城市成熟區域因地價過高，已淪為少數的上層財團之間的資金遊戲，其餘開發企業已很難介入。
但再細思下市場規律，不難發現，雖然大城市成熟區域的地價昂貴，但發展過程中不免沉澱下大量低效的資產。尤其在一、二線城市，不少舊樓、老城區都亟待改造、升級，而此類的更新改造也早已寫入了未來北京、上海等城市規劃綱領文件中，獲得了政策扶持。
在朱平看來，市場觸底時期往往意味著潛藏的機遇。當下整個地產行業面臨新一輪洗牌，隨著商住開發領域越發成熟，私募股權投資基金的發展空間並不大。而且增量市場不斷向大型央企、上市公司、排名前50的房企集中，中小房企的機會相對少之又少。
商住開發市場面臨發展壁壘的同時，傳統商業地產的也並不順風順水。「例如，5年來互聯網的突飛猛進，傳統商業體飽受著市場被擠壓的陣痛，不僅缺乏資金支持且未來方向不明。但它們的價值與潛力是被市場嚴重低估的。」朱平坦言，我們從根本關注不動產的使用和地域屬性，在優化升級後，其價值會迅速放大、重煥活力。
於是，他將目光對準了存量市場。朱平認為，「首先，如今的房地產基金應該重點去挖掘存量資產，並且深刻思考大城市萬億規模的存量資產如何有效盤活；其次對於資產價值的提升，對房地產業來說，價值投資及以對資產的內容挖掘非常關鍵。從傳統的開發商對於住宅品質的提升，逐步轉移到對功能業態、產業內容的研判，都考驗著地產基金公司的專業能力。」
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近年來，在存量市場的爭奪中，利用併購來「跑馬圈地」佔比大幅攀升。據普華永道統計，2016年房地產併購交易數量為453起，交易金額達4012.5億元，同比上升44%；而截至到2017年上半年，房地產併購交易數量為207起，交易金額達到2940億元，同比增加78.5%。
朱平認為，現在掘金存量不動產成為房企和資管方的關注焦點，存量不動產正從開發商模式走向大資管時代。2017年以來，不少房企紛紛參與設立產業基金，不久便會迎來地產基金併購的爆發期。
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「地產+」模式助力整合商業地產
處於深度調整階段的房企，開發商與投資者的關注點已逐步轉向例如商業地產、養老養生地產、文化旅遊地產和城市更新等具有特殊主題地產項目，並形成了以地產為基礎的「地產+」發展模式。與此同時，地產項目的融資和自有資金的利用不斷擴大，地產金融化日趨明顯。
「地產+」模式是瑞威資本當下及未來發展的重點業務之一，目前已卓有成效。2017年11月，瑞威資本聯合新田集團共同完成上海華僑城商業中心項目的收購，收購總額約15億元人民幣。上海華僑城商業中心地處閔行區浦江新城的核心位置，是浦江新城商業帶的標誌性項目。自從2014年正式營業以來，截至2016年底已吸引近140戶商家入駐，年經營收入近5億元。並且已度過購物中心3年培育期，服務著浦江新城區域近50萬人口，有效輻射前灘國際商務區、漕河涇浦江高科技園以及周邊數十個品牌開發商建立的大型高檔小區。朱平介紹說，該商業中心收購完成後，瑞威資本會利用自身產業鏈的優勢，陸續引入豐富的業態來完善商業中心的體驗，補充原有企業運營短板並為產生長期的稅收效益打下良好的基礎。同時，瑞威資本也希望通過商業併購將商業地產有效整合，使其重燃生機、再度爆發價值。
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投資總額高、運營管理複雜、投資回收期較長等都是商業地產必可避免的特性，所以，除了選址、環境等外部因素外，內部的資產管理亦決定了項目的成敗。據悉，針對該商業中心運營狀況，瑞威資本結合歐美及澳洲房地產基金在投資類似項目中的理念和實操經驗，設置了三層管理架構。在項目底層，由商業運營管理公司新田集團負責商場的運營管理。新田集團在上海、鄭州等一、二線城市擁有眾多的商業地產項目；而在項目中層和最上層，分別設置了兩家公司，一家負責資金計劃、運營管控以及退出等事項，另一家專門負責資本運作。
該模式相比國內同類項目只有兩層管理架構的設置更為領先、更加創新。除此之外，瑞威資本在該項目上實現了資金結構的多元化，包括自有資金、股東資金、通過三方財富管理機構的募集資金，還有銀行的併購貸款。
朱平認為，結合當前華僑城商業中心的區域、消費能力以及未來經營潛力，該區項目臨近前灘板塊，未來將享受前灘板塊帶來的價值上浮，同時人口基數大且人口多為年輕群體，消費能力強且需求旺盛，潛在購買力巨大。
在兩年前，瑞威資本還拿下了令眾多私募不敢涉足的福州中防萬寶城項目。中防萬寶城地處福州市核心區域，是連接周邊五大商業綜合體的交通樞紐，作為國家試點項目，首創三項業界紀錄，是當下國內體量最大、業態最齊全、設計最超前的一站式地鐵商業綜合體。即便如此，項目方早期融資並不一帆風順。由於項目作為人防工程的備戰屬性，並且項目所在區域相當複雜的城市規劃等複雜因素，使傳統金融機構有心無力、難以介入，而私募基金也不敢輕易下注。然而，瑞威資本在為期一年的實地考量之後，毅然決定參與其中，根本原因就在於對資產未來價值的信心。
「萬寶城項目位於核心區域，非常有潛力和成長性。雖然是地下商業，但卻是整個商圈的交通樞紐。」朱平和團隊當時判斷，因為萬寶城的位置，周邊五大商圈想打通地下布局，必定會找上門來。
截止2017年10月，中防萬寶城項目銷售總額近30億，項目招商總面積達商業總面積的80%以上，包括金逸影城、肯德基、麥當勞、屈臣氏、周大福、周生生、周六福、星巴克等知名連鎖品牌入駐商場。2017年11月，中防萬寶城商業體盛大開業運營，而瑞威資本的投資也在2017年10月份順利退出，為投資者順利實現符合預期的收益。
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對於商業地產的評判與選擇，瑞威資本有一套自己的法則，那便是傾向於關注區域或板塊內的商業標杆與價值驅動者。朱平介紹，衡量商業項目，瑞威資本會考慮三個方面：一是租金。租金未來是否有持續增長的趨勢，對品牌的吸附力是否強勁；二是體量和規模。資產是否具備改良的空間，並有潛力成為區域商業標杆；三則是運營成本。從自身出發，充分考慮運營團隊的專業性及商管預算的合理性。
未來，瑞威資本將繼續以不動產資產為載體，藉助「地產+」模式進一步滲透到酒店、辦公、商業、旅遊、長租公寓、養老等等行業中去。
城市更新成為新風口，帶來新機遇與挑戰
城市更新，作為當下房地產轉型升級過程中的關鍵詞之一，已經被視為行業在未來5-10年的新風口。在政策調控下，城市更新角色越來越重要。
回顧近年地產行業發展道路，可以發現十九大的召開是一個較明顯的轉折點，在「房住不炒」定論下，全行業迅速聚焦存量市場。但追溯本源，其實城市更新的步伐從未停歇，只因時代背景的不同，展現出截然不同的模式。
據公開數據顯示，存量資產的總規模預估達200萬億平米，中國的房地產市場存在著大量老舊資產，並亟待通過改造、升級重新煥發價值。特別在上海、北京、深圳等一、二城市，在不同程度和層面上，都已經開始掀起城市更新的新浪潮，其帶來巨大的市場契機。朱平認為，雖然城市更新的主導依舊是政府，但隨著更新模式和參與主體的多元化，金融機構和民間資本將承擔起更多責任。目前，城市更新的核心就是對存量物業的改造，而存量物業如何高效地優化升級，從而最大限度的使其重新煥發商業價值，將成為城市更新過程中所需要正視的重要問題。朱平強調，金融資本不僅要做到「輸血」，更要通過「造血」保留資產歷史的同時，發掘資產的潛力。
例如在2016年，深圳於啟動了以舊城改造為主的規模性城市更新，吸引了大量金融機構和民間資本的關注，尤其深圳地區的私募基金也積极參与。據證監會當年公布數據，深圳地區管理規模達100億的股權私募迅速增長至19家。同時，包括私募在內的各個金融機構也通過產品創新，構建融資平台等方式，向城市更新項目「輸血」，充分保證了城市更新規劃目標的實現。
瑞威資本深知城市更新是大勢所趨，在近兩年積極布局城市更新及存量改造項目，並基於8年以來在基金主動管理及資產運營專業能力的成熟經驗上，與多家知名房企、金融機構成為戰略夥伴，同時不斷整合地產行業上下遊資源。未來，瑞威資本將持續聚焦國內中心城市核心地段的優質存量資產機會，並持續發力城市更新。
「法律+金融+產業」多基因結合，成就瑞威資本
27歲開設自己的律所、35歲負責易居中國、中國地產信息集團等在紐約證券交易所上市的風險管控和業務運營、38歲離開如日中天的易居中國創辦瑞威資本。回顧朱平的工作履歷，法律是他的強項。
而瑞威資本的另外兩位創始人，卻有著截然不同行業的專業背景。瑞威資本創始合伙人、董事成軍曾任攜程高級副總裁、華住（漢庭）集團創始人之一，在酒旅、高科技行業具有深厚的經驗；另一位董事王旭陽則是建築學背景，對房地產開發、商業地產運營領域認識深刻。
不同的知識背景組成了瑞威高層的「鐵三角」，也實現了優勢的互補。目前，瑞威資本的員工主要由三類人才構成：法律人才、財務人才及不動產行業的專業人才。這三類人才決定了瑞威資本對於現行的法律法規政策與行業規定，能有及時、深刻的理解與剖析。在行業立法、法律規定和政策監管方向上具有一定的前瞻能力。
（提升城市吸引力與凝聚力，瑞威資本推進城市更新布局）
除了團隊優勢，瑞威資本還有相當完整的風險管理體系作為保障，設有五道防火牆。第一道是現場預警，第二道是每月稽核，第三道是風險部門監控，第四道是後台部門全部接管，第五道是訴訟程序。每個項目現場都會派遣專業團隊，在每個結點設置預警機制，跟進各種數字報表、進度情況以及現金流情況，一旦發現無法達到要求，便會啟動預警機制。作為一家民營資產管理公司，成立8年至今仍保持著非常優異的安全紀錄。
「房地產漲跌形勢對瑞威的影響不大，漲有漲的做法，跌有跌的做法。公司要面對的最大風險是兌付風險。產品都是有投資周期的，這個投資周期怎麼樣，就看經濟周期，儘可能做到恰當的比對和銜接，這才是比較重要的，考驗的是公司的專業能力。」朱平認為，資產管理能力、創新能力和盈利能力是瑞威資本的顯著優勢。
談及未來資管行業的前景，朱平表現出對中國房地產行業的巨大信心。憑藉多年行業經驗，他認為國內資管行業仍是個朝陽產業，未來有著超過百萬億的市場規模。能否成為地產基金領域中的領軍企業，即是公司未來的機遇，同時也是巨大的挑戰。
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